Een renovatiebedrijf sluit een overeenkomst met de eigenaar van een klein wooncomplex. De instructies komen van een adviseur. Een andere onderneming, die in het contract nergens voorkomt, betaalt de eerste factuur. Vervolgens vraagt iemand om op de resterende facturen een andereprojectomschrijving te zetten.
Voor elke stap afzonderlijk kan een onschuldige verklaring bestaan. Samen vragen ze om een deugdelijke uitleg.
On 30 July 2026, FIU-Nederland warned that mortgage fraud increasingly appears within wider criminal constructions. Its analyses identify false income records, straw persons, legal entities and concealed intermediaries. These structures can help acquire property, hide the origin of money or place criminal funds into apparently legitimate assets.
FIU also describes intermediaries known as underaanbrengers. They guide applications, arrange for false documents to enter mortgage records and steer cases towards approval. Their names may never appear in the formal paperwork.
That detail changes how I read the risk. The central question is no longer only whether a borrower supplied a false salary statement. It is whether the visible transaction matches the people who direct it, fund it, benefit from it and ultimately use the building.
De stukken kunnen volledig zijn en het verhaal toch niet kloppen
Kleine ondernemingen zien vaak maar één onderdeel van een vastgoedtransactie. De aannemer ziet de opdracht. De vastgoedbeheerder ziet de huurder. De boekhouder ziet de betaling. De adviseur ziet de ondernemingsstructuur. De geldverstrekker en de notaris zien ieder hun eigen formele documenten.
Een criminele constructie heeft baat bij die versnippering. Niemand hoeft het hele beeld te kennen als iedere betrokkene genoegen neemt met het deel dat voor hem ligt.
FIU ontving in 2025 3.055.362 meldingen van ongebruikelijke transacties en bestempelde 92.043 transacties als verdacht. Daarnaast werden 17.000 verdachte transacties met een fraud component aangewezen: bijna 19 procent van alle verdachte transacties die dat jaar als zodanig werden aangemerkt. Deze cijfers gaan over transacties, niet over hypotheekfraudezaken. Ze laten wel zien hoe vaak fraude en geldstromen elkaar in het beeld van de financiële inlichtingen raken.
De les voor een kleine onderneming is niet dat iedere ongebruikelijke betalingswijze crimineel moet worden gevonden. In het normale handelsverkeer komen betalingen door derden vaak voor. Een moedermaatschappij kan een dochter betalen. Een investeerder kan renovatiewerk financieren. Een beheerder kan namens de eigenaar van een pand instructies geven.
Het bruikbare onderscheid is of de constructie helder kan worden uitgelegd en wordt ondersteund door het contract, de factuur, de betalingsomschrijving en de bevoegdheid van de betrokken personen.
Geld van derden vraagt om een zakelijk verhaal
FIU onderzocht een groep betalingen door derden aan Nederlandse ondernemingen en bestempelde 2.000 transacties ter waarde van €300 miljoen als verdacht. Betalingen door derden kunnen volkomen legitiem zijn. Het risico zit in de afstand die ontstaat tussen de klant, de betaler en de herkomst van het geld.
Terug naar het renovatiebedrijf. Het ontvangen van het geld kan voelen als het einde van het probleem. Vanuit liquiditeitsoogpunt is het goed nieuws. Vanuit het oogpunt van de bedrijfsvoering kan het juist het begin van een vraag zijn.
Wie heeft de niet-gelieerde onderneming gemachtigd om te betalen? Wordt de betaling namens de klant gedaan? Komt de omschrijving op de factuur nog overeen met het werk dat werkelijk is uitgevoerd? Als het geld later moet worden teruggestort, welke partij heeft dan een vordering? Dit zijn niet alleen vragen in het kader van de Wwft. Ze raken ook incasso, btw-administratie, verzekering, contractuele verantwoordelijkheid en de betrouwbaarheid van de boekhouding.
Een vergelijkbaar probleem ontstaat wanneer de ingeschreven eigenaar niet dezelfde persoon is als degene die over de transactie onderhandelt. Vanaf 1 april 2026 heeft de KvK gefaseerd de toegang tot informatie uit het UBO-register uitgebreid voor erkende Wwft-instellingen en instellingen die met sanctieregelgeving werken. Wwft-instellingen met toegang moeten onjuiste of onvolledige UBO-informatie melden.
Het register is een belangrijk controlemiddel. De feitelijke eigendom vraagt nog steeds aandacht wanneer een ander de financiering verzorgt, de instructies geeft of het economische voordeel ontvangt. Een formele registratie moet het verhaal van de transactie ondersteunen, niet vervangen.
Procedures tellen pas als de transactie ongemakkelijk wordt
Voor ondernemingen die onder de Wwft vallen, maken cliëntenonderzoek, UBO-identificatie, transactiemonitoring en meldplichten deel uit van het wettelijke kader. De precieze verplichtingen hangen af van de instelling, de dienstverlening en het risico. De bredere les voor de interne beheersing geldt ook voor ondernemingen buiten dat kader.
In maart 2026 rapporteerde Bureau Financieel Toezicht over bevindingen uit een pilot bij multidisciplinaire juridische en notariële kantoren. Procedures waren niet altijd actueel, werden in de dagelijkse praktijk niet altijd gevolgd of waren onvoldoende op het kantoor toegesneden. BFT wees ook op geconcentreerde Wwft-kennis en op de praktische inrichting van de compliancefunctie.
Ik herken de bedrijfszwakte achter die bevindingen. Een procedure kan indrukwekkend ogen totdat de ervaren medewerker met vakantie is, de klant haast heeft en een belangrijke transactie nog vóór vrijdagmiddag moet worden goedgekeurd. Dan wordt zichtbaar dat verantwoordelijkheden vaag zijn en kennis bij één persoon is geconcentreerd.
Een zinvolle controle vraagt niet om nóg een dik handboek. Pak een recente vastgoedtransactie en ga na of een goed geïnformeerde collega die zonder geheugensteun kan reconstrueren. Uit het dossier moet blijken wie de partijen bij elkaar bracht, wie opdracht gaf, wie tekende, wie betaalde en waarom het pand of de dienst werd afgenomen.
Als die rollen niet samenvallen, moet de uitleg duidelijker worden, niet langer.
Compliance begint met het weigeren van een handige vaagheid
Het signaal van FIU reikt verder dan banken en hypotheekadviseurs. Vastgoedbeheerders, verhuurders, accountants, aannemers en leveranciers kunnen allemaal een deel van dezelfde constructie tegenkomen. Een gewijzigde betaler, een onverklaarde tussenpersoon of een bewoner die niet past bij het opgegeven gebruik van een pand kan op zichzelf heel gewoon zijn. Terugkerende afwijkingen geven een ander beeld.
Het renovatiebedrijf uit ons voorbeeld hoeft geen misdaad te onderzoeken. Het moet wel de betrouwbaarheid van zijn eigen contract, facturen en betalingsspoor bewaken. Een rustige vraag vóór de volgende factuur kan een veel moeilijkere uitleg achteraf voorkomen.
Goede naleving wordt vaak beschreven aan de hand van verplichtingen en meldgrenzen. In het bedrijfsleven begint het eerder. Het begint wanneer iemand ziet dat namen, geld en doel niet meer op elkaar aansluiten — en weigert het ontbrekende verhaal met gemakzucht in te vullen.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
Bronnen
- Wist je dat…Hypotheekfraude vaak veel meer is dan alleen fraude bij een hypotheekaanvraag? - FIU-Nederland
- FIU-Nederland - Scale and combination of money-laundering methods
- Kamer van Koophandel - Beneficial ownership data and feedback duty
- Bureau Financieel Toezicht - Professional-gatekeeper control quality
- Rijksoverheid - Cash restrictions and the changing laundering environment
- FIU-Nederland
- FIU-Nederland
- FIU-Nederland
