A renovation company signs a contract with the owner of a small residential building. The instructions come from an adviser. Another company, with no visible place in the contract, pays the first invoice. Then someone asks for the remaining invoices to carry a different project description.
Each step may have an innocent explanation. Together, they deserve a proper one.
On 30 July 2026, FIU-Nederland warned that mortgage fraud increasingly appears within wider criminal constructions. Its analyses identify false income records, straw persons, legal entities and concealed intermediaries. These structures can help acquire property, hide the origin of money or place criminal funds into apparently legitimate assets.
FIU also describes intermediaries known as underaanbrengers. They guide applications, arrange for false documents to enter mortgage records and steer cases towards approval. Their names may never appear in the formal paperwork.
That detail changes how I read the risk. The central question is no longer only whether a borrower supplied a false salary statement. It is whether the visible transaction matches the people who direct it, fund it, benefit from it and ultimately use the building.
The paperwork can be complete and the story can still be wrong
Le piccole imprese spesso vedono soltanto un segmento dell’operazione immobiliare. L’impresa appaltatrice vede l’ordine. Il gestore immobiliare vede l’inquilino. Il contabile vede il pagamento. Il consulente vede la struttura societaria. Finanziatore e notaio, ciascuno, esaminano i propri documenti formali.
Una costruzione criminale trae vantaggio proprio da questa frammentazione. Nessuno deve conoscere il quadro completo se ogni partecipante si limita ad accettare il pezzo che ha davanti.
Nel 2025 FIU ha ricevuto 3.055.362 segnalazioni di operazioni inusuali e ha classificato come sospette 92.043 operazioni. Ha inoltre classificato come sospette 17.000 operazioni con una componente di frode, quasi il 19 per cento di tutte le operazioni sospette individuate quell’anno. Si tratta di operazioni, non di casi di frode sui mutui. I dati mostrano però quanto spesso frode e flussi finanziari si incontrino nel quadro dell’intelligence finanziaria.
Per una piccola impresa la lezione non è considerare criminale ogni accordo inconsueto. Nel commercio ordinario i pagamenti di terzi sono frequenti. Una capogruppo può pagare per una controllata. Un investitore può finanziare lavori di ristrutturazione. Un amministratore può impartire istruzioni per conto del proprietario di un immobile.
La distinzione utile è un’altra: l’operazione deve poter essere spiegata con chiarezza e trovare riscontro nel contratto, nella fattura, nella causale del pagamento e nei poteri delle persone coinvolte.
Third-party money needs a commercial story
FIU ha esaminato un gruppo di pagamenti effettuati da terzi a favore di imprese olandesi e ha classificato come sospette 2.000 operazioni, per un valore di 300 milioni di euro. I pagamenti di terzi possono essere legittimi. Il rischio nasce dalla distanza che introducono tra cliente, pagatore e provenienza dei fondi.
Torniamo all’impresa di ristrutturazioni. Ricevere il denaro può sembrare la fine del problema. Dal punto di vista della liquidità è una buona notizia. Sotto il profilo della governance, può invece essere l’inizio di una domanda.
Chi ha autorizzato la società estranea al contratto a pagare? Il pagamento è effettuato per conto del cliente? La descrizione in fattura riflette ancora i lavori realmente eseguiti? Se in seguito fosse necessario restituire il denaro, quale soggetto avrebbe diritto a richiederlo? Non sono questioni che riguardano soltanto l’antiriciclaggio. Incidono sul recupero dei crediti, sulla documentazione IVA, sulle coperture assicurative, sulle responsabilità contrattuali e sull’attendibilità dei conti.
Un problema analogo si presenta quando il proprietario registrato non coincide con la persona che tratta l’operazione. Dal 1° aprile 2026 KVK ha ampliato, per fasi, l’accesso alle informazioni del registro UBO per gli enti riconosciuti ai fini della Wwft e della normativa sulle sanzioni. Gli utenti soggetti alla Wwft che dispongono dell’accesso devono segnalare le informazioni UBO errate o incomplete.
Il registro è un elemento importante dei controlli. La titolarità effettiva, nella pratica, merita comunque attenzione quando un’altra persona mette a disposizione il denaro, impartisce le istruzioni o riceve il beneficio economico. Un documento formale deve sostenere la ricostruzione dell’operazione, non sostituirla.
Procedures matter only when the transaction gets awkward
Per le imprese soggette alla Wwft, l’adeguata verifica della clientela, l’identificazione dell’UBO, il monitoraggio delle operazioni e gli obblighi di segnalazione fanno parte del quadro normativo. Gli obblighi concreti dipendono dall’ente, dal servizio prestato e dal livello di rischio. La lezione più ampia sui controlli vale però anche per le imprese che non rientrano in quel perimetro.
Nel marzo 2026 Bureau Financieel Toezicht ha riferito i risultati di un progetto pilota condotto presso studi legali e notarili interdisciplinari. Le procedure non erano sempre aggiornate, applicate nel lavoro quotidiano o sufficientemente adattate allo studio. BFT ha inoltre richiamato l’attenzione sulla concentrazione delle competenze in materia di Wwft e sull’organizzazione concreta della funzione di compliance.
Riconosco, dietro questi rilievi, una debolezza tipica delle imprese. Una procedura può apparire impeccabile finché la persona più esperta è in ferie, il cliente ha fretta e un’operazione importante deve essere approvata entro il venerdì pomeriggio. È allora che responsabilità vaghe e conoscenze concentrate in una sola persona iniziano a pesare.
Una verifica sensata non richiede l’ennesimo manuale voluminoso. Basta prendere un’operazione immobiliare recente e chiedersi se un collega informato potrebbe ricostruirla senza affidarsi alla memoria. La documentazione dovrebbe indicare chi ha presentato le parti, chi ha dato le istruzioni, chi ha firmato, chi ha pagato e perché l’immobile o il servizio sono stati acquisiti.
Quando questi ruoli non coincidono, la spiegazione dovrebbe diventare più chiara, non più lunga.
Compliance begins with refusing a convenient blur
Il segnale di FIU riguarda un perimetro più ampio di banche e consulenti in materia di mutui. Gestori immobiliari, locatori, commercialisti, imprese edili e fornitori possono incontrare ciascuno un frammento della stessa struttura. Un pagatore diverso, un intermediario senza spiegazione o un occupante che non coincide con l’uso dichiarato dell’edificio possono essere circostanze ordinarie. Una serie di incongruenze ripetute racconta però un’altra storia.
L’impresa di ristrutturazioni del nostro esempio non deve indagare su un reato. Deve però tutelare l’integrità del proprio contratto, delle fatture e della tracciabilità dei pagamenti. Una domanda posta con calma prima della prossima fattura può evitare una spiegazione molto più difficile in seguito.
La compliance viene spesso descritta attraverso obblighi e soglie di segnalazione. Nella vita d’impresa comincia prima. Comincia quando qualcuno si accorge che nomi, denaro e finalità non coincidono più, e rifiuta di lasciare alla comodità il compito di colmare ciò che manca.
Vuole discutere cosa significa questo per la sua azienda?
I dati, le fonti e l’analisi alla base di questo articolo sono stati elaborati da Paolo Maria Pavan. L’AI non è stata usata per individuare le fonti, costruire la base fattuale o formulare il giudizio analitico qui contenuto. L’AI è stata usata solo come supporto alla redazione. Il testo italiano definitivo è stato rivisto, modificato e approvato personalmente da Paolo Maria Pavan prima della pubblicazione.
Riferimenti
- Wist je dat…Hypotheekfraude vaak veel meer is dan alleen fraude bij een hypotheekaanvraag? - FIU-Nederland
- FIU-Nederland - Scale and combination of money-laundering methods
- Kamer van Koophandel - Beneficial ownership data and feedback duty
- Bureau Financieel Toezicht - Professional-gatekeeper control quality
- Rijksoverheid - Cash restrictions and the changing laundering environment
- FIU-Nederland
- FIU-Nederland
- FIU-Nederland
