Een koper van een kleine vastgoed-BV begint doorgaans bij het zichtbare werk. De huurrol. Het leegstandsrisico. De meerjarenplanning voor het dak. De leningvoorwaarden. En dan staat er ergens in het rekenmodel een stillere post: oude verliezen voor de vennootschapsbelasting, bedoeld om de belastingdruk te dempen zodra de winst terugkeert.
That line can change the mood at a table. It can make the price look fairer, the bank case easier, and the first years after acquisition less tight. In Dutch real estate, though, that line deserves more care than many deal models give it. A Vpb loss is not a building, not a tenant, and not cash. After the shares move, it may not be usable in the way the buyer expects.
De aandelenverschuiving doet ertoe
De conclusie van de Advocaat-Generaal in zaak 23/01379 laat het patroon helder zien. Een woningcorporatie verkocht op 8 juli 2016 55,02% van de aandelen in een dochter-NV. De NV en twee dochtermaatschappijen maakten met de woningcorporatie deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Na de verkoop eindigde die eenheid en ontstond een nieuwe fiscale eenheid, met de NV als moedermaatschappij.
De NV wilde de vóór-voegingsverliezen van de dochtermaatschappijen verrekenen met haar winst over 2016. De inspecteur weigerde verliesverrekening op grond van artikel 20a Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dat is het praktische signaal voor iedere vastgoedeigenaar, koper of adviseur. De fiscale vraag begon niet bij de gebouwen, maar bij de wijziging in het uiteindelijke belang.
Article 20a limits forward loss relief when the ultimate interest in the taxpayer has changed in an important degree compared with the start of the oldest year with an unrelieved loss. In plain language, old losses do not always travel into a new ownership setting as if nothing happened.
Waar vastgoed het oog misleidt
Vastgoed kan in de praktijk van alledag uitgesproken bedrijfsmatig ogen. Een verhuurder heeft te maken met huurders, servicekosten, onderhoud, klachten, herfinancieringen, verzekeringen, gemeentelijke post en soms personeel. Wie ooit vastgoed heeft beheerd, zal dat in gewone zin niet passief noemen.
Het belastingrecht stelt een andere vraag. Voor artikel 20a kan vastgoed dat aan derden ter beschikking wordt gesteld, voor de beleggingstoets als belegging gelden. Ook het actuele beleidsbesluit over artikel 20a, dat sinds maart 2024 van kracht is, behandelt verhuur aan een niet-verbonden lichaam voor die toets als belegging.
Dat onderscheid is geen technische voetnoot. Het maakt het verschil tussen een onderneming die operationeel aanvoelt en een verliespositie die na een wijziging van het aandeelhouderschap toch kan worden beperkt. Een achtergrond als woningcorporatie kan verklaren waarom een structuur bestaat. Zij bepaalt niet op zichzelf de Vpb-behandeling.
Een fiscale eenheid is geen wasmachine
Veel ondernemers en kleine vastgoedbeleggers horen ‘fiscale eenheid’ en denken aan eenvoud. De voorlichting van de Belastingdienst verklaart waarom. Op verzoek kunnen een moedermaatschappij en dochtermaatschappijen voor de Vpb als één belastingplichtige worden behandeld, waarbij de resultaten van de dochters aan de moeder worden toegerekend. Een praktisch voordeel is dat verliezen van de ene vennootschap kunnen worden verrekend met winsten van een andere vennootschap binnen die eenheid.
Dat voordeel bestaat, maar het is geen toverkunst. De dochtermaatschappijen blijven juridisch en fiscaal bestaan. Een fiscale eenheid kan resultaten ordenen, maar wist niet de geschiedenis van het aandeelhouderschap, oude verliesjaren, vóór-voegingsverliezen of wettelijke beperkingen uit. Wanneer een aandelenverkoop de ene fiscale eenheid verbreekt en een andere doet ontstaan, wordt het fiscale dossier niet nieuw omdat het groepsschema is aangepast.
Hier wordt de transactietaal vaak losjes. Mensen zeggen dat zij vastgoed kopen. Soms kopen zij vastgoed, een huurstroom, schuldrisico, fiscale historie en de hoop dat oude verliezen nog bruikbaar zijn. Dat zijn verschillende vermogensbestanddelen, met ieder hun eigen onderbouwing.
Het kasstroomeffect is stil, niet theoretisch
Volgens de voorlichting van de Belastingdienst worden Vpb-verliezen eerst verrekend met de belastbare winst van het voorafgaande jaar en daarna met toekomstige winsten. Sinds 2022 is voorwaartse verliesverrekening in beginsel onbeperkt in de tijd, met een kwantitatieve beperking voor winsten boven EUR 1.000.000. Diezelfde voorlichting noemt ook wijzigingen in belangen in vennootschappen als situatie waarin bijzondere voorwaarden verliesverrekening kunnen blokkeren.
Dat is de zin die een koper moet horen voordat de prijs is beklonken. Onbeperkt in tijd betekent niet onvoorwaardelijk bruikbaar.
Het kasstroomeffect kan in één jaar beperkt zijn en over drie jaar doorslaggevend. Als een koper erop rekende dat oude verliezen de belasting zouden verlagen terwijl de huurinkomsten herstelden, kan het wegvallen van die verrekening gevolgen hebben voor werkkapitaal, ruimte voor onderhoud, het moment van dividenduitkering en de ruimte voor rente en aflossing. Dat maakt het vastgoed niet slecht. Het betekent dat het fiscale activum voorwaardelijker was dan het rekenmodel toegaf.
Een sector met schulden vraagt om scherpere dossiers
DNB meldde dat Nederlandse banken in maart 2026 EUR 340 miljard hadden uitgeleend aan het Nederlandse bedrijfsleven. Circa EUR 149 miljard daarvan ging naar ondernemingen actief in vastgoed, voornamelijk woningcorporaties. Die omvang doet ertoe, omdat een kleine aanname in een fiscale prognose een reëel financieringsverschil kan worden zodra rente, onderhoudsbudgetten en het tijdstip van huurontvangsten worden meegerekend.
Ook de context van de woningcorporaties doet ertoe. De Rijksoverheid meldde in januari 2026 dat woningcorporaties tot en met 2034 een tekort van EUR 19,4 miljard hebben ten opzichte van de afgesproken investeringen in de Nationale Prestatieafspraken. Een fiscaal verlies dat niet benut kan worden, verklaart dat gat niet. Maar het laat wel zien waarom aannames over kasruimte in structuren rond volkshuisvesting zorgvuldigheid verdienen.
Dit is geen verhaal over marktpaneel. CBS meldde dat het faillissementspercentage voor verhuur van en handel in onroerend goed in april 2026 2,4 per 100.000 bedrijven bedroeg, tegen 11,9 een jaar eerder. DNB heeft de markt niet neergezet als een brede golf van vastgoedfalen. Het scherpere punt is minder spectaculair en nuttiger. In een markt waarin vastgoed nog steeds wordt gefinancierd, kan een transactie alsnog struikelen over de fiscale bruikbaarheid.
Terug aan tafel
Ga terug naar de koper met de huurrol en de oude verliezen. De betere vraag is niet óf het verlies bestaat. De vraag is welke belastingplichtige het draagt, uit welk jaar het stamt, onder welke aandeelhoudersketen en met welke historie van fiscale eenheden. De vraag is of de verhuuractiviteit is gekwalificeerd met artikel 20a in gedachten. En of het prijsmodel nog werkt als verliesverrekening deels of geheel wordt geblokkeerd.
Ik zou dat gesprek willen voeren vóór de handtekeningen worden gezet, niet na het eerste winstgevende jaar. Ik zou de formele verliesvaststellingsbeschikkingen naast de aandeelhoudershistorie willen zien, niet in een apart dossier dat alleen de fiscalist leest. En ik zou de waarde van de stenen scheiden van de waarde van de fiscale positie. De stenen kunnen nog altijd waard zijn wat de markt ervoor betaalt. Het verlies is een voorwaardelijke aanspraak op toekomstige fiscale behandeling.
Dat is de praktische discipline. Een Nederlandse vastgoedvennootschap is niet alleen een balans met gebouwen. Zij is een keten van data, eigenaren, belastingjaren, huurders, financieringskeuzes en bewijsstukken. Het fiscale verlies kan helpen. Het kan ook niet helpen. Hoe dan ook hoort het niet in de huurrol thuis alsof huur en verliesverrekening hetzelfde soort inkomsten zijn.
De rustigere transactie is de transactie die dat onderscheid kent voordat zij ervoor betaalt.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
