Circulair investeren in Nederlands vastgoed gaat allang niet meer alleen over ontwerp. Het onderwerp verschuift naar meetbaarheid, fiscale behandeling, eigendomsclausules, financieringsvragen en bewijs bij verkoop.
Dat is vooral relevant voor de kleine eigenaar. Een grote ontwikkelaar kan het werk verdelen over juridische, fiscale, technische en duurzaamheidsteams. Een ondernemer met een winkel, een kleine verhuurder met enkele appartementen of een dga met een bedrijfspand heeft die luxe niet. Vaak moet één persoon de aannemer goedkeuren, met de financier overleggen, de adviseur bellen, de huur toelichten, de factuur lezen en het effect op de kasstroom dragen.
Ik lees de Nederlandse discussie over circulair vastgoed vooral als een nuchtere eigendomsvraag. Een bouwonderdeel heeft alleen circulaire waarde als die waarde overdraagbaar is. Het moet identificeerbaar, onderhouden, gedocumenteerd, gefinancierd en fiscaal verwerkt zijn én begrijpelijk voor de volgende gebruiker of koper.
Neem een eenvoudig voorbeeld. Een kleine zorgpraktijk koopt een oudere unit op de begane grond en renoveert die met hergebruikte interieurmaterialen, demontabele wanden, een modulaire ventilatie-installatie en geleasede verlichting. Het plan klinkt verstandig. Het kan afval beperken, het gebouw verbeteren en passen bij de publieke identiteit van de praktijk. De zakelijke vragen dienen zich snel aan. Wie is eigenaar van de verlichting? Kunnen de wanden worden verwijderd zonder het gebouw te beschadigen? Staat de installatie in de boeken als onderdeel van het gebouw of als afzonderlijk actief? Komt een fiscale investeringsregeling voor milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen in beeld? Zal de volgende koper voor het verhaal betalen, of alleen voor het bewijs?
Daar wordt circulair vastgoed serieus.
De beleidsomslag
De richting van het Nederlandse beleid is duidelijk. De Rijksoverheid wil dat Nederland in 2050 volledig circulair is. Het Nationaal Programma Circulaire Economie is in 2025 geactualiseerd, met maatregelen om de transitie te versnellen. Het CBS publiceerde in mei 2026 nieuwe cijfers over het gebruik van grondstoffen en verwees naar een nieuwe doelstelling voor 2035: het gebruik van grondstoffen moet 15 procent lager liggen dan in 2016.
Tegelijkertijd zet het PBL de transitie scherper neer. Volgens het planbureau is het zeer onwaarschijnlijk dat de eerdere doelstelling voor 2030 – 50 procent minder primaire abiotische grondstoffen gebruiken – wordt gehaald. De ICER 2025 bevat bovendien woningbouw als een van de geanalyseerde productgroepen. Verschillende trends binnen de circulaire economie bewegen nog altijd de verkeerde kant op en markten voor circulaire producten blijven beperkt.
Die combinatie is belangrijk. Circulariteit is reëel, maar nog geen volwassen prijsmachine. Een eigenaar die extra geld uitgeeft aan circulaire materialen kan er niet zomaar van uitgaan dat de markt die waarde later herkent. De waarde moet zichtbaar worden gemaakt. In vastgoed gebeurt dat met saaie zaken die goed op orde zijn: contracten, facturen, specificaties, onderhoudsgegevens, eigendomsclausules, waarderingsnotities en huurvoorwaarden.
Het CBS stelt ook dat gegevens over de circulaire economie nog grotendeels een blinde vlek zijn, met ontbrekende microdata en sectorindicatoren. Voor een kleine vastgoedbelegger betekent dit dat het projectdossier zwaarder gaat wegen. Zolang nationale statistieken beperkt blijven, moeten de eigen administratie en onderbouwing meer werk doen.
Het gebouw zelf wordt meetbaarder
Ook het Nederlandse bouwbeleid wordt steeds beter meetbaar. Op de wetgevingskalender staat een wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving die de milieuprestatie-eis voor kantoorfuncties aanscherpt en eisen stelt aan andere gebruiksfuncties. De Rijksoverheid legt uit dat de milieuprestatie wordt gemeten met een levenscyclusmethode, van winning en productie van grondstoffen tot transport, gebruik en sloop. Sinds 1 juli 2019 maakt die methode het gebruik van secundaire en hernieuwbare grondstoffen zichtbaar.
Dat is een stille maar belangrijke verschuiving. Het gebouw wordt niet meer alleen beoordeeld op locatie, vierkante meters en energielabel. Materiaalgebruik, de impact over de levenscyclus en de logica van toekomstige demontage komen steeds dichter bij de investeringsbeslissing te liggen.
De druk op energie voegt daar een extra laag aan toe. Eigenaren van huurwoningen met label E, F of G moeten die uiterlijk op 1 januari 2029 verbeteren tot minimaal label D. Voor bestaande utiliteitsgebouwen, zoals winkels, kantoren, scholen en zorginstellingen, worden vanaf 2030 nieuwe eisen verwacht. Een kleine verhuurder of ondernemer moet deze investeringen in de juiste volgorde plannen. Een circulaire renovatie die energiedeadlines negeert, kan het werkelijke risico missen. Een energiemaatregel die materiaalkeuzes buiten beschouwing laat, kan een kans missen om het vastgoed op langere termijn te versterken.
De bouwmarkt maakt dat niet eenvoudiger. Het CBS meldde dat in het eerste kwartaal van 2026 vergunningen zijn afgegeven voor 23,5 duizend nieuwbouwwoningen, terwijl 13,7 duizend nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd. Ook voor 5,2 duizend nieuwe bedrijfsgebouwen zijn vergunningen afgegeven. Er is activiteit, maar oplevering blijft een reële zakelijke beperking. Circulaire keuzes die de inkoop ingewikkelder maken, werkzaamheden vertragen of het vertrouwen van de financier aantasten, kunnen een goed idee onderuit halen.
De fiscaliteit volgt het actief, niet de slogan
Circulaire taal vervangt de Nederlandse fiscale techniek niet. De uitleg van de Belastingdienst over bedrijfspanden begint nog steeds bij aanschaffingswaarde, grondwaarde, restwaarde en gebruiksduur. Op grond mag niet worden afgeschreven. Voor gebouwen geldt doorgaans een gebruiksduur van 30 tot 50 jaar. De bodemwaarde, de fiscale ondergrens voor de afschrijving op een gebouw, is gelijk aan de WOZ-waarde.
Sinds 2024 is voor IB-ondernemers de bodemwaarde van alle bedrijfspanden gelijk aan de WOZ-waarde, met eventuele relevante overgangsregels. Dat geeft circulariteit een onverwacht fiscaal ritme. Als wordt verwacht dat herbruikbare onderdelen meer waarde behouden, kan de restwaarde belangrijker worden. Een hogere restwaarde kan de jaarlijkse afschrijving beperken. Dat kan logisch zijn, maar het moet duidelijk zijn voordat de investering intern zowel als groen als fiscaal aantrekkelijk wordt gepresenteerd.
MIA en VAMIL kunnen in specifieke gevallen helpen, maar alleen als het bedrijfsmiddel aan de voorwaarden voldoet. De Belastingdienst stelt dat het bedrijfsmiddel op de Milieulijst moet staan, nieuw moet zijn, per bedrijfsmiddel minimaal € 2.500 moet kosten en binnen drie maanden na de investering moet worden gemeld. Voor 2026 vermeldt de Belastingdienst MIA-percentages van 45 procent voor bedrijfsmiddelcodes F en G, 36 procent voor A en D en 27 procent voor B en E. Het woord circulair is niet genoeg. Het bedrijfsmiddel, het moment en het bewijs doen het werk.
Achter veel nieuwe circulaire ontwerpen schuilt bovendien een oudere classificatievraag. Een in 2019 door het gerechtshof gewezen arrest, gepubliceerd door Rechtspraak en betrekking hebbend op artikel 3.30a van de Wet inkomstenbelasting 2001, behandelt onderdelen van een gebouw, de daarbij behorende grond en aanhorigheden als één bedrijfsmiddel voor afschrijving en waardevermindering. Het maakt ook onderscheid tussen bepaalde verwijderbare installaties. Dat signaal bepaalt niet hoe elke moderne circulaire constructie moet worden behandeld, maar waarschuwt wel tegen eenvoudige aannames. Een demontabele wand voelt voor de ontwerper misschien als een zelfstandig onderdeel. De fiscale vraag is preciezer.
Als ik naar een circulair vastgoedplan kijk, wil ik die precisie vroeg in het proces. Niet omdat de eigenaar fiscalist moet worden, maar omdat de boekhouding niet verrast mag worden nadat de aannemer is vertrokken.
De waarde moet het volgende gesprek overleven
De marktcontext is sterk genoeg om gemakkelijk optimistisch te worden. Het CBS en het Kadaster meldden dat bestaande koopwoningen in april 2026 4,3 procent duurder waren dan een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs bedroeg € 486.101. Toch moet een circulaire meerwaarde op projectniveau worden opgebouwd. Een koper, huurder, financier of taxateur moet begrijpen wat er is geïnstalleerd, wie eigenaar is, hoe het presteert, hoe het wordt onderhouden en wat opnieuw kan worden gebruikt.
Dit is ook een governancevraagstuk. Circulaire bedrijfsmodellen kunnen werken met leaseconstructies, abonnementen, eigendom bij de leverancier, onderhoudsverplichtingen, verwijderingsrechten en beloften over restwaarde. Zulke structuren kunnen nuttig zijn. Ze kunnen ook voor verwarring zorgen wanneer het vastgoed wordt verkocht, geherfinancierd of aan een nieuwe huurder wordt verhuurd.
Ook voor claims is dezelfde discipline nodig. De ACM heeft in een consumentencontext duidelijk gemaakt dat algemene, vage duurzaamheidsbeweringen kunnen misleiden als feiten of toelichting ontbreken. In vastgoedtaal betekent dit dat circulair, duurzaam of klimaatneutraal moet worden gekoppeld aan specifieke kenmerken en onderbouwend bewijs. Wanneer vastgoed onderdeel wordt van een beleggingsproduct, kunnen voor partijen die binnen de reikwijdte vallen ook de verwachtingen van de AFM rond duurzaamheidsinformatie en de systematiek van de SFDR relevant worden.
Voor een kleine eigenaar ligt het praktische zwaartepunt niet bij een glanzende duurzaamheidsparagraaf. Het gaat om een keten van bewijs. De specificatie van de aannemer moet aansluiten op de factuur. De factuur moet aansluiten op de boekhouding. De boekhouding moet aansluiten op de afschrijvingspositie. In de huurovereenkomst moet staan wie profiteert en wie betaalt. De verkoopdocumentatie mag alleen vermelden wat de administratie kan onderbouwen.
Circulariteit verdient die discipline. Zonder die discipline kan een circulaire investering een mooi verhaal met zwakke marges worden. Met die discipline kan dezelfde investering de gebruikswaarde versterken, toekomstige nalevingsdruk beperken, de financierbaarheid ondersteunen en het gebouw bij verkoop eenvoudiger uitlegbaar maken.
Ik zou circulair vastgoed niet als een modeverschijnsel behandelen. Ik zou het zien als een beslissing over een langlevend actief in een land dat materiaalgebruik geleidelijk meetbaar maakt. De eigenaar die het verhaal dicht bij de cijfers houdt, staat sterker dan de eigenaar die het verhaal in de brochure laat staan.
De conclusie is rustig. Circulair vastgoed kan een goede business zijn. Het moet zijn plek in de cijfers alleen wel verdienen.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
