Circulair investeren in Nederlands vastgoedis allang niet meer alleen een ontwerpkwestie. Het gaat inmiddels ook over meten, fiscale behandeling, eigendomsbepalingen, financiering en bewijs bij verkoop.
Dat is vooral van belang voor de kleine eigenaar. Een grote ontwikkelaar kan het werk verdelen over juridische, fiscale, technische en duurzaamheidsteams. Een ondernemer met een winkel, een kleine verhuurder met enkele appartementen of een bv-eigenaar met een bedrijfsruimte heeft die luxe niet. Vaak moet één persoon de aannemer aansturen, met de financier overleggen, de adviseur bellen, de huur toelichten, de factuur lezen en het effect op de kasstroom dragen.
Ik zie het Nederlandse debat over circulair vastgoed vooral als een nuchtere eigendomsvraag. Een bouwdeel heeft pas circulaire waarde als die waarde overdraagbaar is. Het moet herkenbaar, onderhouden, gedocumenteerd, gefinancierd en fiscaal verwerkt zijn — en voor de volgende gebruiker of koper begrijpelijk.
Neem een eenvoudig geval. Een kleine zorgpraktijk koopt een oudere ruimte op de begane grond en renoveert die met hergebruikte interieurmaterialen, demontabele wanden, een modulaire ventilatie-installatie en geleasete verlichting. Het plan klinkt verstandig. Het kan afval beperken, het gebouw verbeteren en passen bij de publieke uitstraling van de praktijk. De zakelijke vragen volgen snel. Wie is eigenaar van de verlichting? Kunnen de wanden worden verwijderd zonder het gebouw te beschadigen? Staat de installatie in de boeken als onderdeel van het gebouw of als afzonderlijk bedrijfsmiddel? Komt een regeling voor milieuvriendelijke investeringen in beeld? Betaalt de volgende koper voor het verhaal, of alleen voor het bewijs?
Daar wordt circulair vastgoed serieus.
De beleidsomslag
De richting van het Nederlandse beleid is helder. De Rijksoverheid streeft naar een volledig circulaire economie in 2050. Het Nationaal Programma Circulaire Economie is in 2025 geactualiseerd, met maatregelen om de overgang te versnellen. Het CBS publiceerde in mei 2026 nieuwe cijfers over het gebruik van materialen en verwees naar een nieuwe doelstelling voor 2035: het gebruik van grondstoffen moet met 15 procent worden verminderd ten opzichte van 2016.
Het PBL zet daar een scherpere kanttekening bij. Het acht het eerdere doel voor 2030 — 50 procent minder primaire abiotische grondstoffen gebruiken — zeer waarschijnlijk onhaalbaar. De ICER 2025 van het PBL omvat bovendien de woningbouw als een van de onderzochte productgroepen. Verschillende trends in de circulaire economie bewegen nog steeds de verkeerde kant op en markten voor circulaire producten blijven beperkt.
Die combinatie is belangrijk. Circulariteit is reëel, maar nog geen volwassen prijsmachine. De eigenaar die extra geld uitgeeft aan circulaire materialen kan er niet zonder meer van uitgaan dat de markt die waarde later herkent. De waarde moet zichtbaar worden gemaakt. In vastgoed gebeurt dat met saaie zaken die goed geregeld zijn: contracten, facturen, specificaties, onderhoudsgegevens, eigendomsbepalingen, waarderingsnotities en bepalingen in de huurovereenkomst.
Het CBS stelt ook dat gegevens over de circulaire economie grotendeels nog ontbreken, met lacunes in microdata en sectorindicatoren. Voor een kleine vastgoedbelegger betekent dat dat het projectdossier zwaarder gaat wegen. Zolang de landelijke statistieken beperkt blijven, moeten de eigen administratie en onderbouwing meer werk doen.
Het gebouw wordt meetbaarder
Ook het Nederlandse bouwbeleid wordt meetbaarder. De wetgevingskalender vermeldt een wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving die de milieuprestatie-eis voor kantoorfuncties aanscherpt en eisen stelt aan andere gebruiksfuncties. De Rijksoverheid legt uit dat de milieuprestatie wordt gemeten met een levenscyclusmethode: van winning en productie van grondstoffen via transport en gebruik tot sloop. Sinds 1 juli 2019 maakt die methode secundaire en hernieuwbare grondstoffen zichtbaar.
Dat is een stille maar belangrijke verschuiving. Een gebouw wordt niet langer alleen beoordeeld op locatie, vierkante meters en energielabel. Materiaalgebruik, de impact over de levenscyclus en de mogelijkheid om het gebouw later uit elkaar te halen komen dichter bij de investeringsbeslissing.
De druk rond energie voegt daar een laag aan toe. Eigenaren van huurwoningen met label E, F of G moeten die uiterlijk 1 januari 2029 verbeteren tot ten minste label D. Voor bestaande utiliteitsgebouwen, zoals winkels, kantoren, scholen en zorginstellingen, worden vanaf 2030 nieuwe eisen verwacht. Een kleine verhuurder of ondernemer moet die investeringen in de juiste volgorde uitvoeren. Een circulaire renovatie die energiedeadlines negeert, kan het werkelijke risico missen. Een energiemaatregel die materiaalkeuzes buiten beschouwing laat, kan een kans missen om het vastgoed op langere termijn sterker te maken.
De bouwmarkt maakt het niet eenvoudiger. Het CBS meldde dat in het eerste kwartaal van 2026 vergunningen zijn verleend voor 23,5 duizend nieuwbouwwoningen, terwijl 13,7 duizend nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd. Ook voor 5,2 duizend nieuwe bedrijfsgebouwen zijn vergunningen afgegeven. Er gebeurt dus genoeg, maar oplevering blijft een reële zakelijke beperking. Circulaire keuzes die inkoop ingewikkelder maken, het werk vertragen of het vertrouwen van de financier aantasten, kunnen een goed idee onderuit halen.
De fiscaliteit volgt het bedrijfsmiddel, niet de slogan
Circulaire taal vervangt de Nederlandse fiscale systematiek niet. De uitleg van de Belastingdienst over bedrijfspanden begint nog altijd bij aanschaffingswaarde, grondwaarde, restwaarde en gebruiksduur. Op grond mag niet worden afgeschreven. Voor gebouwen geldt doorgaans een gebruiksduur van 30 tot 50 jaar. De bodemwaarde, de fiscale ondergrens voor afschrijving op een gebouw, is gelijk aan de WOZ-waarde.
Sinds 2024 is voor IB-ondernemers de bodemwaarde van alle bedrijfspanden gelijk aan de WOZ-waarde, met in voorkomende gevallen overgangsrecht. Dat geeft circulariteit een onverwacht fiscaal ritme. Als herbruikbare onderdelen naar verwachting meer waarde behouden, kan de restwaarde belangrijker worden. Een hogere restwaarde kan de jaarlijkse afschrijving beperken. Dat kan logisch zijn, maar het moet duidelijk zijn voordat de investering intern zowel als groen als fiscaal aantrekkelijk wordt verkocht.
MIA en VAMIL kunnen in specifieke gevallen helpen, maar alleen als het bedrijfsmiddel kwalificeert. De Belastingdienst vermeldt dat het bedrijfsmiddel op de Milieulijst moet staan, nieuw moet zijn, per bedrijfsmiddel ten minste €2.500 moet kosten en binnen drie maanden na de investering moet zijn gemeld. Voor 2026 noemt de Belastingdienst MIA-percentages van 45 procent voor bedrijfsmiddelcodes F en G, 36 procent voor A en D en 27 procent voor B en E. Het woord circulair is niet genoeg. Het bedrijfsmiddel, het tijdstip en het bewijs doen het werk.
Achter veel nieuwe circulaire ontwerpen ligt bovendien een oudere classificatievraag. In een uitspraak van het gerechtshof uit 2019, gepubliceerd door Rechtspraak en betrekking hebbend op artikel 3.30a van de Wet inkomstenbelasting 2001, worden onderdelen van een gebouw, de bijbehorende grond en aanhorigheden voor afschrijving en afwaardering als één bedrijfsmiddel behandeld. Bepaalde verplaatsbare installaties worden daarvan onderscheiden. Dat oordeel geeft geen antwoord op elke moderne circulaire constructie, maar waarschuwt wel tegen al te gemakkelijke aannames. Een demontabele wand voelt voor de ontwerper misschien als een afzonderlijk onderdeel. De fiscale vraag is preciezer.
Als ik naar een circulair vastgoedplan kijk, wil ik die precisie vroeg zien. Niet omdat de eigenaar fiscalist moet worden, maar omdat de administratie niet pas na vertrek van de aannemer voor verrassingen moet zorgen.
De waarde moet het volgende gesprek doorstaan
De markt is sterk genoeg om gemakkelijk optimisme uit te lokken. CBS en het Kadaster meldden dat bestaande koopwoningen in april 2026 4,3 procent duurder waren dan een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs bedroeg €486.101. Toch moet een circulaire meerwaarde op projectniveau worden opgebouwd. Een koper, huurder, financier of taxateur moet begrijpen wat is aangebracht, wie eigenaar is, hoe het presteert, hoe het wordt onderhouden en wat opnieuw kan worden gebruikt.
Dit is ook een governancekwestie. Circulaire bedrijfsmodellen kunnen werken met lease, abonnementen, eigendom bij de leverancier, onderhoudsverplichtingen, verwijderingsrechten en beloften over de restwaarde. Dat kan nuttig zijn. Het kan ook verwarring veroorzaken bij verkoop, herfinanciering of verhuur aan een nieuwe huurder.
Ook de claims vragen om dezelfde discipline. De ACM heeft in een consumentenrechtelijke context duidelijk gemaakt dat algemene, vage duurzaamheidsbeweringen kunnen misleiden als feiten of uitleg ontbreken. In vastgoedtaal betekent dit dat circulair, duurzaam of klimaatneutraal moet worden gekoppeld aan concrete kenmerken en bewijs. Als vastgoed onderdeel wordt van een beleggingsproduct, kunnen voor partijen die daaronder vallen ook de duurzaamheidsinformatie-eisen van de AFM en de systematiek van de SFDR relevant worden.
Voor een kleine eigenaar ligt het praktische zwaartepunt niet in een glanzende duurzaamheidsparagraaf. Het zit in de bewijsketen. De specificatie van de aannemer moet aansluiten op de factuur. De factuur moet aansluiten op de administratie. De administratie moet aansluiten op de afschrijvingspositie. De huurovereenkomst moet vastleggen wie profiteert en wie betaalt. De verkoopinformatie mag alleen zeggen wat de stukken kunnen dragen.
Circulariteit verdient die discipline. Zonder die discipline kan een circulaire investering eindigen als een mooi verhaal met magere marges. Met die discipline kan dezelfde investering de gebruikswaarde versterken, toekomstige nalevingsdruk beperken, de financierbaarheid ondersteunen en het gebouw bij verkoop eenvoudiger uitlegbaar maken.
Ik zou circulair vastgoed niet als een modeverschijnsel behandelen. Ik zou het zien als een beslissing over een langlevend bedrijfsmiddel in een land dat materiaalgebruik langzaam meetbaar maakt. De eigenaar die het verhaal dicht bij de cijfers houdt, staat sterker dan de eigenaar die het verhaal in de brochure laat staan.
De conclusie is rustig. Circulair vastgoed kan goede business zijn. Het moet zijn plek in de cijfers alleen wel verdienen.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
