Een verhuurder bezit een oud herenhuis dat is verdeeld in vier verhuurde woningen. Iedere huurder heeft een eigen voordeur, keuken en huurovereenkomst. Van de gemeente komen vier WOZ-beschikkingen. Op papier lijkt het gebouw uit vier panden te bestaan. Bij de notaris kan het nog altijd één pand zijn.
Dat onderscheid staat centraal in het standpunt van de Belastingdienst Kennisgroep KG:051:2026:2, gepubliceerd op 21 juli 2026. Het standpunt gaat over een specifieke correctie van €20.000 bij de waardering van kwalificerende verhuurde woningen via de leegwaarderatio. Doorslaggevend is de feitelijke juridische structuur, niet een splitsing die de eigenaar later nog kan realiseren.
Het is een nuttige waarschuwing om niet één vertrouwd cijfer leidend te laten zijn in ieder gesprek over vastgoed. Een WOZ-waarde heeft een belangrijke fiscale functie. Zij vertelt echter niet het volledige juridische, commerciële of financiële verhaal van een gebouw.
One address, several realities
De Nederlandse vastgoedadministratie kan binnen één juridisch niet-gesplitst gebouw afzonderlijke WOZ-objecten erkennen. Dat weerspiegelt het feit dat woningen zelfstandig kunnen worden gebruikt. Afzonderlijke WOZ-beschikkingen laten de juridische structuur van het gebouw echter onveranderd. Zij creëren geen appartementsrechten en ook geen afzonderlijke kadastrale objecten die direct afzonderlijk kunnen worden verkocht.
Voor de correctie waarop de Kennisgroep ingaat, gelden twee voorwaarden die samen moeten worden vervuld. De woning moet binnen de relevante WOZ-regels als onderdeel kwalificeren. Daarnaast moet afzonderlijke overdracht niet mogelijk zijn. Alleen het feit dat een gebouw niet is gesplitst, vertelt dus maar een deel van het verhaal. Ook de verhuursituatie, huurbescherming en juridische positie zijn van belang.
Stel dat de verhuurder al jaren overweegt het herenhuis te splitsen. Een architect heeft tekeningen gemaakt, de gemeente heeft voorlopige vragen beantwoord en binnen de familie spreekt men al over “de vier appartementen”. Daarmee is de juridische splitsing nog niet gerealiseerd. Een voornemen is geen rechtstitel.
Ook het tijdstip weegt mee. Voor box 3 worden de voorwaarden beoordeeld op 1 januari van het belastingjaar. Voor de schenk- en erfbelasting is het moment van verkrijging bepalend. Een later gerealiseerde splitsing kan toekomstige keuzes beïnvloeden, terwijl de waardering aansluit bij de structuur die op de relevante datum bestaat.
The €20,000 headline needs arithmetic
De correctie wordt gemakkelijk verkeerd geïnterpreteerd. Zij wijzigt noch de formele WOZ-beschikking van de gemeente, noch de belastingaanslag met een vast bedrag van €20.000.
Voor een kwalificerende verhuurde woning binnen een groter gebouw die niet afzonderlijk kan worden overgedragen, mag €20.000 worden afgetrokken van de WOZ-waarde die in de berekening wordt gebruikt. Vervolgens wordt de toepasselijke leegwaarderatio op dat gecorrigeerde bedrag toegepast.
De volgorde is van belang. Voor 2023 tot en met 2026 lopen de gepubliceerde percentages uiteen van 73 tot 100 procent. Zij zijn afhankelijk van de jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde. Zodra de verhouding tussen huur en WOZ-waarde boven 5 procent uitkomt, geldt volgens de tabel 100 procent. Het uiteindelijke waarderingseffect hangt dus van meer af dan van het genoemde bedrag.
Aan deze route zijn duidelijke grenzen verbonden. Sinds 2023 valt tijdelijke verhuur buiten de leegwaarderatio. Vanaf 2026 geldt hetzelfde wanneer gelieerde partijen huur of voorwaarden overeenkomen die onafhankelijke partijen niet zouden accepteren. Een familiehuur die tijdens een informeel etentje wordt afgesproken, kan fiscaal andere gevolgen hebben dan een gebruikelijke commerciële huurovereenkomst.
Daarom verdient de huuradministratie meer aandacht dan alleen het totaalbedrag in een spreadsheet. De looptijd van de overeenkomst, huurbescherming, de overeengekomen huur en de verhouding tussen verhuurder en huurder bepalen mede wat de cijfers betekenen.
One property, different values
Eigenaren vragen vaak wat een gebouw waard is, alsof er maar één juist antwoord kan bestaan. In de praktijk bepaalt het doel van de waardering welk antwoord passend is.
De gemeente stelt een WOZ-waarde vast. De leegwaarderatio kan een fiscale waarde opleveren voor een kwalificerende verhuurde woning in box 3 of voor de schenk- en erfbelasting. Een koper kijkt mogelijk vooral naar huur, regelgeving, onderhoud en toekomstige leegstand. Een financier beoordeelt zekerheid, inkomsten en de mogelijkheid om rente en aflossing te betalen. De waarde bij vrije oplevering beantwoordt weer een andere vraag.
Al deze cijfers kunnen legitiem zijn, maar zij kunnen niet zonder meer voor elkaar in de plaats komen. Een lagere fiscale waarde zegt weinig over de herfinancieringscapaciteit. Een hoge WOZ-waarde biedt geen garantie op een overeenkomstige verkoopprijs. Vier WOZ-beschikkingen laten de vraag naar de juridische overdraagbaarheid nog altijd onbeantwoord.
De familie van de verhuurder kan van plan zijn het gebouw aan één kind na te laten. Voordat zij een ogenschijnlijk precieze waarde voor de nalatenschap bespreken, moeten zij eerst vaststellen wat er daadwerkelijk wordt overgedragen. Gaat het om één verhuurd gebouw, vier afzonderlijke appartementsrechten, of een gebouw dat na extra werkzaamheden en kosten kan worden gesplitst?
Dat antwoord maakt het familiegesprek beter, nog voordat het een berekening verandert.
Match the records to the decision
Een goede beoordeling brengt eigendomsdocumenten, WOZ-beschikkingen, huurovereenkomsten en de huuradministratie bij elkaar. Daarbij wordt vastgesteld voor welke woningen huurbescherming geldt, of er appartementsrechten bestaan en welke peildatum van toepassing is. Ook worden fiscale waarden onderscheiden van aannames die worden gebruikt voor verkoop, financiering en verzekering.
Dit is geen papierwerk om het papierwerk. Het beschermt de kwaliteit van besluitvorming. Als de WOZ-beschikking van de gemeente zelf moet worden gecorrigeerd, moet de eigenaar de WOZ-procedure volgen. De correctie van €20.000 behoort tot een andere fiscale waarderingsroute.
Eigenaren die een juridische splitsing overwegen, hebben duidelijkheid nodig over de volgorde. Een voltooide splitsing kan afzonderlijke verkoopmogelijkheden creëren. Daarvoor kunnen ook notariële werkzaamheden, registratie, kosten en praktische regelingen rond verhuurde woningen nodig zijn. De fiscale positie volgt de structuur die bestaat, niet de structuur die iedereen hoopt te realiseren.
Het standpunt van juli is beperkt, maar de les ervan blijft relevant. De structuur van vastgoed ligt besloten in de juridische eigendom, de huurgegevens en het tijdstip, niet in het dagelijks taalgebruik. Vier woningen “vier appartementen” noemen, bepaalt niet wat afzonderlijk kan worden verkocht, geschonken of gewaardeerd.
De verstandige aanpak is om ieder cijfer zijn eigen functie te laten vervullen. WOZ blijft WOZ. De huurgegevens kunnen de fiscale route bepalen. De juridische eigendom kan bepalen wat voor overdracht bestaat. De commerciële waarde kan worden gebruikt voor de daadwerkelijke transactie. Eén gebouw kan meerdere waarden hebben, maar onnodige verwarring is niet nodig.
If your property file mixes WOZ values, rent, title and transfer plans, we can help sort the facts before your next tax or ownership decisi
The data, sourcing, and analysis behind this article were conducted by Paolo Maria Pavan. AI was not used to identify sources, build the factual basis, or produce the analytical judgment contained here. AI was used only as a drafting aid. The final English text was personally reviewed, edited, and approved by Paolo Maria Pavan before publication.
References
- Standpunt verlaging WOZ-waarde als onroerende zaak uit afzonderlijk verhuurde woningen bestaat - Taxence
- Belastingdienst Kennisgroepen - Formal split versus potential split
- Belastingdienst - €20,000 adjustment within the leegwaarderatio
- Belastingdienst - Current 2026 rental-value table and related-party rent
- Belastingdienst Kennisgroepen - WOZ value, box 3 and the difference between tax value and market value
- Belastingdienst Kennisgroepen - The formal WOZ decision remains a separate control point
- Rijksoverheid - Tenant protection and the wider rental-regulation setting
- Rijksoverheid - WOZ in the rental valuation system
