Een verhuurder zit aan de keukentafel met vier huurovereenkomsten, vier WOZ-waarden en één gebouw. In het huuroverzicht wordt elke woning afzonderlijk behandeld. De gemeente doet dat ook. Een makelaar zegt dat de eenheden op termijn aan verschillende kopers zouden kunnen worden verkocht. In het Kadaster staat het pand nog altijd als één ongesplitst registergoed geregistreerd.
Voor bepaalde beschermde huurwoningen in zo’n gebouw kan de WOZ-waarde met €20.000 worden verminderd voordat de leegwaarderatio wordt toegepast. De regeling koppelt de fiscale waardering aan de juridische vorm van het eigendom.
Die €20.000 verlaagt de belastingaanslag niet met dat bedrag. Het bedrag verlaagt de WOZ-waarde die als uitgangspunt voor de berekening wordt gebruikt. Het uiteindelijke effect hangt af van de toepasselijke leegwaarderatio en van de verdere fiscale positie van de eigenaar.
De bredere les is eenvoudiger. Een huurwoning kan bestaan als woning, huurovereenkomst en WOZ-object zonder een afzonderlijk overdraagbaar eigendomsrecht te zijn.
Four versions of one building
Vastgoedeigenaren hebben vaak meerdere waardebegrippen in hun hoofd. Er is de gemeentelijke WOZ-waarde, de waarde in verhuurde staat, de mogelijke verkoopwaarde in lege staat en de prijs die afzonderlijke appartementen na een formele splitsing zouden kunnen opbrengen.
Elk bedrag kan een legitiem doel dienen. Het gaat mis wanneer het ene bedrag ongemerkt door het andere wordt vervangen.
Voor langdurige verhuur van woningen met huurbescherming wordt in box 3 uitgegaan van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar, aangepast via de leegwaarderatio. De jaarhuur is doorgaans twaalf keer de kale maandhuur aan het begin van het jaar. Meubilering, stoffering en doorberekende kosten voor nutsvoorzieningen maken geen deel uit van die huur.
Bij- en afschrijvingen op de bankrekening moeten daarom worden geïnterpreteerd. Een maandelijkse betaling van €1.100 kan bijvoorbeeld €120 voor meubilering en dienstverlening bevatten. Wie het volledige bedrag als huur aanmerkt, voert het verkeerde bedrag in de waardering in.
Overdraagbaarheid hoort in een ander dossier thuis. Appartementsrechten ontstaan door een notariële akte van splitsing, de daarbij behorende stukken en inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. Na voltooiing zijn die appartementsrechten afzonderlijke kadastrale objecten.
Een makelaar kan een praktisch uitvoerbare splitsing voor zich zien. Dat kan van belang zijn voor een toekomstig plan. De geregistreerde eigendomssituatie bepaalt wat er vandaag kan worden overgedragen.
The tax figure follows present facts
Dit is minder een fiscale kans dan een kwestie van zorgvuldigheid. Een eigenaar moet de feiten van de verhuuractiviteiten onderscheiden van de feiten over de eigendomstitel.
Kijk opnieuw naar het gebouw met vier eenheden. De verhuurder kan het al twintig jaar beheren. Elke huurder heeft een eigen voordeur en overeenkomst. Het onderhoud wordt per eenheid begroot. De gemeente geeft afzonderlijke WOZ-beschikkingen af. In de dagelijkse praktijk zijn er duidelijk vier woningen.
Bij verkoop, schenking of vererving rijst een andere vraag: welk juridisch vermogensbestanddeel kan vandaag van de ene persoon op de andere overgaan?
Dat onderscheid gaat verder dan de correctie van €20.000. Het bepaalt mede hoe de eigenaar naar privévermogen, herfinancieringsmogelijkheden en toekomstige liquiditeit kijkt. De pensioenplanning kan er heel anders uitzien wanneer ervan wordt uitgegaan dat vier appartementen afzonderlijk kunnen worden verkocht, terwijl de eigendomstitel nog steeds betrekking heeft op één gebouw.
Een goede administratie brengt de meest recente WOZ-beschikkingen, huurovereenkomsten, specificaties van de kale huur en eigendomsdocumenten bij elkaar. Ook wordt vastgelegd of een notariële splitsing is voltooid en in het Kadaster is ingeschreven.
Dat is geen administratieve opsmuk. Het stelt de eigenaar, adviseur, notaris en Belastingdienst in staat om de waardering aan de hand van dezelfde feiten te reconstrueren.
A second valuation question from 2026
Vanaf 1 januari 2026 geldt in box 3 een aanvullende waarborg. Als de waarde die met toepassing van de leegwaarderatio is vastgesteld ten minste 10 procent hoger is dan de waarde in verhuurde staat op de WOZ-waardepeildatum, geldt de marktwaarde in verhuurde staat.
Deze regel staat los van de vermindering van €20.000. De vermindering verlaagt de WOZ-waarde die als uitgangspunt dient voor een kwalificerende woning binnen een groter gebouw. De regeling vanaf 2026 vergelijkt de waarde na toepassing van de leegwaarderatio met de marktwaarde in verhuurde staat.
Een eigenaar moet daarom mogelijk beide vragen beantwoorden. Maakt de woning deel uit van een groter gebouw en kan zij niet afzonderlijk worden overgedragen? En is de waarde na toepassing van de leegwaarderatio ten minste 10 procent hoger dan de marktwaarde in verhuurde staat?
Waarderingsonderbouwing is des te belangrijker wanneer gereguleerde huren het inkomen beperken en huurders de verkoopmogelijkheden beperken. Een optimistische schatting van de toekomstige verkoopwaarde in lege staat geeft niet de waarde weer van een woning die met huurder en al wordt verkocht. De waardepeildatum, de uitgangspunten en de positie van de huurder zijn allemaal van belang.
Voor de erf- en schenkbelasting geldt een vergelijkbare route via de leegwaarderatio, inclusief de mogelijke vermindering van €20.000. De voorwaarden verschillen van de correctie in box 3. Als een erfgenaam ook huurder of pachter is, wordt de leegwaarderatio niet op die erfgenaam toegepast. Vanaf 2026 kan een ongebruikelijke huur die tussen gelieerde partijen is afgesproken er bovendien toe leiden dat in plaats daarvan de WOZ-waarde wordt gebruikt.
One building, one coherent story
De vier eenheden van de verhuurder zijn meer dan regels in een huuroverzicht. Ze kunnen dienen als pensioenvoorziening, financiering zekerstellen of aan de kinderen worden nagelaten. Die plannen worden minder betrouwbaar wanneer het testament, de huurovereenkomsten, de waarderingsuitgangspunten en de kadastrale situatie verschillende versies van het vastgoed beschrijven.
Een rustige beoordeling begint per eenheid. Welke WOZ-waarde is van toepassing? Wat is de kale huur? Heeft de huurder huurbescherming? Kan de woning vandaag afzonderlijk worden overgedragen? Is een splitsing in appartementsrechten voltooid en ingeschreven? Is een huurder ook beoogd erfgenaam of begiftigde?
Deze vragen beloven geen gunstig fiscaal resultaat. Ze bieden iets nuttigers: een betrouwbaar beeld van wat de eigenaar bezit, wat inkomsten genereert en wat juridisch kan worden overgedragen.
Het bedrag van €20.000 trekt de aandacht omdat het concreet is. De werkelijke waarde ervan ligt in het feit dat het de eigenaar dwingt het gebouw zonder kortere weg te bekijken. Vier voordeuren kunnen vier woningen vertegenwoordigen. Dat betekent niet automatisch dat er vier afzonderlijk te verkopen vermogensbestanddelen zijn.
Voordat de volgende aangifte wordt ingediend, een herfinanciering wordt besproken of vermogen binnen de familie wordt overgedragen, verdient dat onderscheid een plaats aan de keukentafel.
Need help checking property records, rent figures and tax calculations before a filing or transfer?
The data, sourcing, and analysis behind this article were conducted by Paolo Maria Pavan. AI was not used to identify sources, build the factual basis, or produce the analytical judgment contained here. AI was used only as a drafting aid. The final English text was personally reviewed, edited, and approved by Paolo Maria Pavan before publication.
References
- Standpunt verlaging WOZ-waarde als onroerende zaak uit afzonderlijk verhuurde woningen bestaat - Taxence
- Wettenbank - Current statutory test for the €20,000 reduction and box 3 market-value correction
- Belastingdienst - Box 3 valuation of a protected rented dwelling
- Belastingdienst - Inheritance and gift tax treatment of rented dwellings
- Kadaster - What a completed apartment-right split changes
- Rijksoverheid - Leegwaarderatio after its 2023 revision
- Belastingdienst - Box 3 actual-return regime and record pressure
