Un fondatore acquista un appartamento in Belgio e si finanzia garantendo un portafoglio d’investimenti. L’appartamento non è gravato da ipoteca. Anni dopo, la dichiarazione dei redditi olandese pone una domanda apparentemente semplice: nel calcolo dello sgravio per evitare la doppia imposizione, quel debito deve essere ancora considerato collegato all’immobile?
Il Belastingdienst ha affrontato la questione il 20 luglio 2026 nella posizione del gruppo di esperti KG:041:2026:6. Un debito può essere collegato a un immobile belga quando il denaro preso a prestito ne ha finanziato l’acquisto, il miglioramento o il rifinanziamento. L’elemento decisivo è l’impiego economico del finanziamento, non il bene che il finanziatore ha accettato in garanzia.
Questa distinzione va oltre una singola posizione tecnica in materia fiscale. La proprietà dell’immobile, il finanziamento e le garanzie spesso procedono insieme, ma sono elementi diversi. Un’ipoteca indica ciò che tutela il finanziatore. Non indica necessariamente per che cosa sia stato utilizzato il prestito.
Zekerheid en doel beantwoorden verschillende vragen
Banken geven vaak de voorkeur aan liquide zekerheden. Een dga kan daarom een beleggingsportefeuille verpanden in plaats van hypotheek te geven op een tweede woning in België. Een familielening kan geheel zonder geregistreerde zekerheid worden verstrekt. En bij een latere herfinanciering kan de oorspronkelijke lening voor de aankoop opgaan in een ruimere privé-kredietfaciliteit.
Met dit standpunt brengt de Belastingdienst de aandacht terug naar de economische werkelijkheid. Is het geleende geld besteed aan het pand, een wezenlijke verbetering daarvan of een eerdere vastgoedfinanciering, dan weegt het financieringsspoor zwaarder dan het etiket op het zekerhedenpakket.
Daar zit ook de kwetsbaarheid van een op het oog keurige structuur. De bank stort de lening op een gewone privérekening. De koper maakt geld over aan de Belgische notaris, betaalt een aannemer vanaf een andere rekening en herfinanciert drie jaar later een deel van het saldo. Op het moment zelf is iedere betaling wellicht goed te verklaren. Na een aantal jaren kan het verband lastig zijn terug te halen.
Een goed bijgehouden dossier stelt een ander in staat de volgorde te volgen zonder te hoeven gissen. De koopovereenkomst, de afrekening bij levering, de financieringsovereenkomst, bankmutaties en stukken over de herfinanciering moeten samen één logisch verhaal vertellen. Is een verbouwing gefinancierd, dan moeten ook facturen en betalingen daarin passen.
Eén pand, twee Nederlandse berekeningen
In base alla convenzione tra Paesi Bassi e Belgio attualmente in vigore, il Belgio può tassare gli immobili situati sul proprio territorio. I Paesi Bassi riconoscono quindi uno sgravio secondo le proprie disposizioni contro la doppia imposizione. Ai fini del box 3, la posizione estera è calcolata su base netta, includendo l’immobile insieme ai debiti a esso collegati.
De berekening van de voorkoming voor de buitenlandse positie staat naast de totale box 3-positie van de belastingplichtige, ook wat box 3-schulden betreft. De twee berekeningen hangen samen, maar dienen verschillende doelen. De ene bepaalt het totale box 3-plaatje. De andere rekent de schuld economisch toe aan het Belgische pand voor de Nederlandse voorkoming van dubbele belasting.
In 2026 vallen tweede woningen in het buitenland en ander vastgoed in de categorie beleggingen en andere bezittingen. Het forfaitaire rendement voor die categorie bedraagt 6,00%. Het voorlopige percentage voor schulden is 2,70%. Het box 3-tarief bedraagt 36% en het heffingsvrije vermogen € 59.357 per persoon.
Met zulke percentages lijkt het rendement vooral een rekensom. Dat is het niet. Eerst komt de kwalificatie. Een consumptieve lening, een financiering voor portefeuillebeleggingen en een lening voor de aankoop van vastgoed vallen niet in dezelfde categorie omdat ze toevallig door dezelfde bank zijn verstrekt. De bestemming van het geld blijft bepalend.
Het jaarlijkse vastgoedverhaal wordt breder
De huidige box 3-context voegt daar nog een laag complexiteit aan toe. Is het werkelijke rendement lager dan het forfaitaire rendement, dan kan de methode op basis van werkelijk rendement tot een lagere belastbare uitkomst leiden. Die vergelijking ziet op het volledige box 3-vermogen van de belastingplichtige, niet alleen op het Belgische pand.
Bij vastgoed kan het werkelijke rendement bestaan uit huurinkomsten en jaarlijkse waardeveranderingen. Ook rente op box 3-schulden kan van belang zijn. Het kabinet heeft 1 januari 2028 als streefdatum genoemd voor een nieuw stelsel op basis van werkelijk rendement, al blijft die datum afhankelijk van het wetgevingsproces.
De administratie van de eigenaar kan dus twee functies krijgen. Zij moet het verband tussen schuld en pand aantonen voor de voorkoming voor de buitenlandse positie. Daarnaast kan zij jaarlijkse waarden, inkomsten en financieringskosten vastleggen voor de bredere box 3-berekening.
Terug naar de ondernemer met de door een portefeuille gedekte lening. Bewijs van de oorspronkelijke koopsombetaling kan aantonen waarom de schuld aan het Belgische appartement verbonden is. Daarmee zijn latere huurinkomsten, waarden per jaareinde, rentebetalingen of mutaties bij herfinanciering nog niet gereconstrueerd. Een sterk aankoopdossier kan dus als jaarlijkse administratie tekortschieten.
De beoordeling van de financiering moet de hele levenscyclus van het pand volgen en niet ophouden bij de notariële levering. Aankoop, verbeteringen, herfinancieringen, aflossingen en veranderingen in de zekerheden maken allemaal deel uit van de tijdlijn. Heeft één kredietfaciliteit verschillende doelen gefinancierd, dan moet de toerekening helder blijven voordat de aangiftetermijn verstrijkt.
De rustige discipline achter grensoverschrijdend bezit
Dit standpunt betreft een natuurlijke persoon die Belgisch vastgoed in box 3 aanhoudt. Vastgoed dat via een bv wordt gehouden, vastgoed dat tot een onderneming behoort en Belgische binnenlandse belastingen roepen eigen vragen op over kwalificatie en heffing.
Voor de particuliere eigenaar is de governance-les eenvoudig. Houd het pand, de schuld en de zekerhedenstructuur met elkaar verbonden, maar afzonderlijk begrijpelijk. De eigendomsstukken bewijzen dat het vermogensbestanddeel bestaat. De financieringsovereenkomst verklaart de verplichting. Bankmutaties laten zien waar het geld is gebleven. Zekerheidsstukken verklaren de bescherming van de geldverstrekker.
Voor ondernemers is die scheiding extra belangrijk. Privéfinanciering loopt vaak naast zakelijke rekeningen, beleggingsportefeuilles, familieafspraken en verschillende bankrelaties. De cijfers kunnen kloppen, terwijl de reden voor iedere mutatie langzaam uit het geheugen verdwijnt.
Een Belgisch pand zonder hypotheek kan voor de Nederlandse voorkoming van dubbele belasting dus wel degelijk een daarmee samenhangende schuld hebben. Een door een portefeuille gedekte financiering kan volstrekt ordelijk zijn. Het wordt kwetsbaar zodra later niemand meer kan uitleggen welk geld welk vermogensbestanddeel heeft gefinancierd.
De Belastingdienst heeft het fiscale criterium verduidelijkt. De minder zichtbare taak van de eigenaar is het financiële spoor te bewaren. Bij grensoverschrijdend vastgoed is juist die reconstructie nodig om de feiten later nog samenhangend te kunnen duiden.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
Bronnen
- KG:041:2026:6 Verdrag NL – BEL, voorkomingsartikel, onroerende goederen en (hypotheek)schulden | Kennisgroepen Belastingdienst
- Wettenbank - Current treaty allocation for Belgian real estate
- Wettenbank - Statutory calculation of foreign box 3 benefit and connected debts
- Belastingdienst - Box 3 treatment in 2026 for foreign second homes and property debt
- Belastingdienst - Actual-return regime and property valuation changes
- Belastingdienst - Financing terms can affect box 3 debt valuation
- Wettenbank - New Netherlands-Belgium treaty is not yet operative
- Wettenbank
