Un fondatore acquista un appartamento in Belgio e si finanzia garantendo un portafoglio d’investimenti. L’appartamento non è gravato da ipoteca. Anni dopo, la dichiarazione dei redditi olandese pone una domanda apparentemente semplice: nel calcolo dello sgravio per evitare la doppia imposizione, quel debito deve essere ancora considerato collegato all’immobile?
Il Belastingdienst ha affrontato la questione il 20 luglio 2026 nella posizione del gruppo di esperti KG:041:2026:6. Un debito può essere collegato a un immobile belga quando il denaro preso a prestito ne ha finanziato l’acquisto, il miglioramento o il rifinanziamento. L’elemento decisivo è l’impiego economico del finanziamento, non il bene che il finanziatore ha accettato in garanzia.
Questa distinzione va oltre una singola posizione tecnica in materia fiscale. La proprietà dell’immobile, il finanziamento e le garanzie spesso procedono insieme, ma sono elementi diversi. Un’ipoteca indica ciò che tutela il finanziatore. Non indica necessariamente per che cosa sia stato utilizzato il prestito.
Security and purpose answer different questions
Le banche spesso preferiscono garanzie liquide. Il titolare-gestore può quindi costituire in garanzia un portafoglio d’investimenti invece di concedere un’ipoteca su una seconda casa in Belgio. Un prestito familiare può essere privo di garanzie registrate. In seguito, il rifinanziamento può sostituire il finanziamento originario per l’acquisto con una più ampia linea di credito privata.
La posizione del Belastingdienst riporta l’attenzione alla realtà economica. Quando il denaro preso a prestito ha finanziato l’immobile, un intervento di miglioramento rilevante o un precedente finanziamento immobiliare, la traccia finanziaria pesa più dell’etichetta attribuita al pacchetto di garanzie.
È qui che una struttura apparentemente ordinata può rivelarsi debole nella pratica. La banca accredita il prestito su un normale conto privato. L’acquirente trasferisce il denaro al notaio belga, paga un’impresa da un altro conto e, tre anni dopo, rifinanzia una parte del saldo. Ogni pagamento può essere comprensibile al momento in cui viene effettuato. Dopo diversi anni, il collegamento può diventare difficile da ricostruire.
Una documentazione ben tenuta consente a un’altra persona di seguire la sequenza senza dover fare congetture. Il contratto di compravendita, il prospetto di perfezionamento dell’operazione, il contratto di finanziamento, i movimenti bancari e i documenti del rifinanziamento dovrebbero raccontare una storia coerente. Quando è stato finanziato un intervento di ristrutturazione, anche fatture e pagamenti dovrebbero inserirsi coerentemente in tale ricostruzione.
One property, two Dutch calculations
In base alla convenzione tra Paesi Bassi e Belgio attualmente in vigore, il Belgio può tassare gli immobili situati sul proprio territorio. I Paesi Bassi riconoscono quindi uno sgravio secondo le proprie disposizioni contro la doppia imposizione. Ai fini del box 3, la posizione estera è calcolata su base netta, includendo l’immobile insieme ai debiti a esso collegati.
Il calcolo dello sgravio per la posizione estera si affianca alla posizione complessiva del contribuente quanto ai debiti del box 3. I due calcoli sono collegati, ma perseguono finalità diverse. Uno determina il quadro complessivo del box 3. L’altro attribuisce economicamente il debito all’immobile belga ai fini dello sgravio olandese contro la doppia imposizione.
Per il 2026, le seconde case all’estero e gli altri immobili rientrano nella categoria degli investimenti e degli altri beni. Il rendimento figurativo per tale categoria è del 6,00%. La percentuale provvisoria per i debiti è del 2,70%. L’aliquota d’imposta del box 3 è del 36%, mentre la franchigia patrimoniale è pari a 59.357 € per persona.
Queste percentuali possono far sembrare il rendimento una semplice operazione aritmetica. Non lo è. Prima viene la classificazione. Un prestito per consumi, un finanziamento per investimenti di portafoglio e un finanziamento per l’acquisto di un immobile non confluiscono nella stessa categoria soltanto perché sono stati concessi dalla medesima banca. La destinazione del denaro resta l’elemento centrale.
The annual property story is getting wider
L’attuale contesto del box 3 aggiunge un ulteriore livello di complessità. Quando il rendimento effettivo è inferiore a quello figurativo, il metodo basato sul rendimento effettivo può condurre a un risultato imponibile più basso. Il confronto riguarda il portafoglio complessivo del contribuente ai fini del box 3, non soltanto l’immobile belga.
Per gli immobili, il rendimento effettivo può comprendere i canoni di locazione e le variazioni annue di valore. Anche gli interessi sui debiti del box 3 possono avere rilevanza. Il governo ha indicato il 1° gennaio 2028 come data obiettivo per un nuovo sistema basato sul rendimento effettivo, sebbene tale data resti subordinata all’iter legislativo.
La documentazione del proprietario potrebbe quindi dover assolvere a due funzioni. Deve dimostrare il collegamento tra debito e immobile ai fini dello sgravio per la posizione estera. Può inoltre documentare valori annuali, redditi e costi di finanziamento nel calcolo più ampio del box 3.
Torniamo al fondatore con il prestito garantito dal portafoglio. La prova del pagamento originario dell’acquisto può dimostrare perché il debito sia collegato all’appartamento belga. Non consentirà però di ricostruire i successivi redditi da locazione, i valori di fine anno, i pagamenti degli interessi o i movimenti del rifinanziamento. Una solida documentazione dell’acquisto può quindi diventare una documentazione annuale insufficiente.
La revisione del finanziamento dovrebbe seguire l’intero ciclo di vita dell’immobile, anziché fermarsi al trasferimento notarile. Acquisto, miglioramenti, rifinanziamenti, rimborsi e variazioni delle garanzie fanno tutti parte della sequenza temporale. Quando un’unica linea di credito ha finanziato finalità diverse, la ripartizione dovrebbe restare chiara prima della scadenza della dichiarazione dei redditi.
The calm discipline behind cross-border ownership
Questa posizione riguarda una persona fisica che detiene un immobile belga nel box 3. Gli immobili posseduti tramite una BV, quelli che fanno parte di un’attività d’impresa e le imposte interne belghe pongono distinti problemi di classificazione e fiscalità.
Per il proprietario privato, la lezione sul piano della governance è semplice. Occorre mantenere collegati, ma comprensibili separatamente, l’immobile, il debito e l’assetto delle garanzie. La titolarità dimostra l’esistenza del bene. Il contratto di finanziamento spiega l’obbligazione. I movimenti bancari mostrano dove è finito il denaro. I documenti sulle garanzie spiegano la protezione del finanziatore.
Questa separazione è particolarmente importante per gli imprenditori. Il finanziamento privato spesso si affianca a conti societari, portafogli d’investimento, accordi familiari e diversi rapporti bancari. I numeri possono quadrare, mentre il motivo di ciascun movimento scompare lentamente dalla memoria.
Un immobile belga privo di ipoteca può comunque avere un debito a esso collegato ai fini dello sgravio olandese contro la doppia imposizione. Un finanziamento garantito da un portafoglio può essere del tutto ordinato. La debolezza nasce quando, in seguito, nessuno riesce più a spiegare quale denaro abbia finanziato quale bene.
Il Belastingdienst ha chiarito il criterio fiscale. Il compito meno visibile del proprietario è conservare la ricostruzione finanziaria. Nell’immobiliare transfrontaliero, è questa ricostruzione che consente di considerare coerentemente insieme i dati.
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The data, sourcing, and analysis behind this article were conducted by Paolo Maria Pavan. AI was not used to identify sources, build the factual basis, or produce the analytical judgment contained here. AI was used only as a drafting aid. The final English text was personally reviewed, edited, and approved by Paolo Maria Pavan before publication.
References
- KG:041:2026:6 Verdrag NL – BEL, voorkomingsartikel, onroerende goederen en (hypotheek)schulden | Kennisgroepen Belastingdienst
- Wettenbank - Current treaty allocation for Belgian real estate
- Wettenbank - Statutory calculation of foreign box 3 benefit and connected debts
- Belastingdienst - Box 3 treatment in 2026 for foreign second homes and property debt
- Belastingdienst - Actual-return regime and property valuation changes
- Belastingdienst - Financing terms can affect box 3 debt valuation
- Wettenbank - New Netherlands-Belgium treaty is not yet operative
- Wettenbank
