Op maandagochtend kijkt een kleine projectontwikkelaar niet als eerste naar het woningtekort. Hij kijkt naar de reserveringslijst. Welke kopers zijn nog serieus, welke hypotheekadviseur laat niets meer horen, welke aannemer wil een startdatum en welke bank verlangt eerst meer zekerheid voordat de volgende stap kan worden gezet.
De CBS-cijfers van 6 juli maken duidelijk waarom die lijst ertoe doet. In het eerste kwartaal van 2026 werden in Nederland 5.126 nieuwbouwwoningen verkocht aan particulieren. Dat was 19,1 procent minder dan een jaar eerder en de derde kwartaaldaling op rij.
Tegelijkertijd wisselden bijna 56.000 bestaande koopwoningen van eigenaar, 8,7 procent meer dan in het eerste kwartaal van 2025. In beide groepen liepen de prijzen verder op. Dat wijst op een gespleten markt, niet op een algemene terugval. Nederland heeft nog steeds woningen nodig . Kopers verhuizen nog steeds. Maar nieuwbouwprojecten hebben meer moeite om die behoefte om te zetten in getekende koopovereenkomsten.
Eén woningmarkt bestaat niet
Bestaande woningen en nieuwbouw vragen iets wezenlijk anders van de koper. Een bestaande woning heeft muren, een straat, buren, een opleverdatum en doorgaans beter voorspelbare maandlasten. Bij nieuwbouw moet de koper vertrouwen hebben in tekeningen, planning, toekomstige rentelasten, bouwtijd en afwerkingskeuzes.
Dat verschil is in de cijfers terug te zien. CBS meldde voor het eerste kwartaal een gemiddelde transactieprijs van €492.000 voor bestaande woningen, tegenover €516.000 voor nieuwbouw. In mei waren bestaande woningen 4,4 procent duurder dan een jaar eerder, terwijl het aantal transacties 2,5 procent lager lag.
Kadaster voegt daar een laag aan toe. In het eerste kwartaal verkochten beleggers per saldo ruim 4.500 woningen meer aan eigenaar-bewoners dan zij van hen kochten. Die woningen waren vaak goedkoper. Dat kan starters helpen, maar verandert ook de huurvoorraad. Een makelaar merkt dat aan zijn bureau. Drukke bezichtigingen in het ene stadsdeel betekenen nog niet dat een appartementencomplex aan de rand van een gemeente voor de beoogde prijs wordt verkocht.
Waar prijs en financiering elkaar raken
Het ongemakkelijke punt is niet dat Nederlandse huishoudens geen woningen meer nodig zouden hebben. De CBS-huishoudensprognoses blijven omhoog wijzen en het officiële woningtekort wordt in 2026 geraamd op 4,6 procent. Het probleem is de aansluiting.
De gemiddelde nieuwbouwtransactieprijs van €516.000 ligt onder de grens van €555.000 voor de startersvrijstelling in 2026, maar boven de grens van €420.000 voor betaalbare koop in 2026. Dat verschil werkt door in het ontwerp, het aantal vierkante meters, de parkeeroplossing, de grondprijs, het afwerkingspakket en de marge. Voor de koper werkt het door in het maandbudget.
Ook de voorlichting van de Belastingdienst maakt het fiscale dossier relevant. De startersvrijstelling hangt af van leeftijd, het voornemen om er langdurig te wonen, eerder gebruik van de vrijstelling en de volledige waarde van de woning. Voor beleggers bedraagt de overdrachtsbelasting in 2026 bij woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt 8 procent. Voor ander onroerend goed blijft het tarief 10,4 procent.
Financiering vormt een volgende drempel. AFM stelde de toetsrente voor hypotheken met een rentevaste periode korter dan tien jaar voor het derde kwartaal van 2026 vast op 5 procent. AFM en DNB hebben bovendien gewaarschuwd tegen het versoepelen van leennormen. Veel starters lenen al dicht tegen hun grens aan. Een kleine wijziging in rente of taxatiewaarde kan dan bepalen of de koop doorgaat.
Plannen moeten nog wel geld opleveren
Aan publieke zijde wordt steviger gestuurd. De Wet Versterking regie volkshuisvesting is op 1 juli 2026 in werking getreden. De wet geeft het Rijk, provincies en gemeenten meer sturingsmogelijkheden op het aantal te bouwen woningen, de locaties en de doelgroepen. Regionaal moet twee derde van de nieuwbouw betaalbaar zijn en 30 procent van de nieuwbouw uit sociale huur bestaan.
Volgens Rijksoverheid kunnen in 2027 99.700 woningen worden gerealiseerd, zo berekende ABF Research. Voor 2026 tot en met 2030 bedraagt de bruto plancapaciteit 823.400 woningen, waarvan gemeenteraadsleden er 386.200 al hebben vastgesteld. Dat zijn serieuze aantallen op papier.
Maar een vergunning is nog geen geïncasseerd geld. CBS telde in het eerste kwartaal 23.500 vergunde nieuwbouwwoningen, meer dan een jaar eerder. Toch werden slechts 13.700 nieuwbouwwoningen toegevoegd, minder dan een jaar eerder, en werden vergunningen voor 700 woningen ingetrokken. Tussen vergunning en betaling zitten bezwaarprocedures, netcongestie, stikstof, water, personeel, materialen, kopers en de bank.
Juist daar voelen kleine ondernemingen de druk. De omzet in de bouw, exclusief projectontwikkeling, lag in het eerste kwartaal 5,1 procent hoger. Vervolgens liet CBS-enquêteonderzoek zien dat het bouwvertrouwen daalde van 1,1 in het eerste kwartaal naar -29,4 in het tweede. Personeelstekort bleef in april voor 21,7 procent van de bouwbedrijven een belangrijke belemmering.
Een aannemer kan tegelijk druk bezet en kwetsbaar zijn.
De discipline van maandagochtend
De reserveringslijst van maandag is het juiste vertrekpunt. Landelijk beleid doet ertoe, maar een kleine onderneming leeft van timing. Een getekend contract is iets anders dan een optie. Een hypotheekofferte is iets anders dan rente. Een vergunning is iets anders dan een startdatum. Omzet is iets anders dan geïncasseerd geld.
Voor een kleine projectontwikkelaar is de heldere vraag of de geplande woningmix past bij de kopersgroep, gegeven de huidige prijzen en financieringsregels. Voor een aannemer is de vraag of personeel, onderaannemers en materialen zijn vastgelegd voor bevestigde projectstarts, niet voor hoopvolle data. Voor makelaars en adviseurs vragen bestaande woningen en nieuwbouw elk om een eigen lezing.
Er ligt ook een stillere kans. De overheid trekt extra geld uit voor ouderenhuisvesting en wil optoppen, splitsen en woningdelen gemakkelijker maken. Een deel van het aanbod kan komen uit beter gebruik van bestaande gebouwen, niet alleen uit nieuwe uitleglocaties en grote gebiedsontwikkelingen. Voor eigenaren en lokale adviseurs betekent dat toetsen op vergunningen, toestemming van de VvE, brandveiligheid, parkeren, financiering en draagvlak in de buurt.
De Nederlandse woningmarkt geeft geen eenduidig signaal af. Zij zegt dat de behoefte groot is, de prijzen nog steeds stijgen, de publieke sturing sterker wordt en kopers kritischer worden zodra nieuwbouwbeloften botsen met de maandelijkse werkelijkheid.
Dat is geen reden om stil te vallen. Het is een reden om eerlijker naar het project te kijken. De woningen kunnen hard nodig zijn. Het plan kan zijn goedgekeurd. De vraag voor maandagochtend is eenvoudiger: kan de beoogde koper tekenen, financieren, wachten en de prijs nog steeds logisch vinden?
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
