Een kleine aannemer die naar zijn orderboek voor 2027 kijkt, kan voorzichtig optimistisch worden. Meer woningen kunnen zorgen voor stabieler werk, een betere planning en een sterkere reden om vakmensen aan zich te binden. De Rijksoverheid meldde op 1 juli 2026 dat ABF Research verwacht dat in 2027 99.700 woningen worden gerealiseerd. Als dat lukt, komt de grens van 100.000 woningen voor het eerst sinds het begin van de jaren negentig weer binnen bereik.
Dat is een serieus signaal. Maar het gaat over uitvoering, niet over prijzen. Een prognose huisvest geen verpleegkundige, verlaagt de huur van een ondernemer niet en zet geen geld op de rekening van een onderaannemer. De werkelijke vraagis of plannen, vergunningen, elektriciteit, financiering en arbeidskrachten samenkomen in voltooide woningen, op de juiste plekken.
De uitvoering blijft de flessenhals
The housing shortage Het woningtekort is afgenomen, maar slechts mondjesmaat. Uit overheids cijfers op basis van ABF blijkt dat het tekort daalde van 4,8 procent in 2025 naar 4,6 procent in 2026. ABF verwacht dat het tekort in 2034 richting ongeveer 2 procent beweegt als jaarlijks 100.000 woningen structureel haalbaar wordt.
Recent output still looks tight. CBS reported 69,200 completed new-build homes in 2025. In the first quarter of 2026, builders added 13,700 new homes and received permits for 23,500 more. The pipeline of permitted but not yet completed homes rose to 226,600.
Dat aantal doet ertoe. Een vergunning staat dichter bij oplevering dan een plan, maar het is nog altijd geen sleutel aan de voordeur. ABF raamt de bruto plancapaciteit voor 2026 tot en met 2030 bovendien op 823.400 woningen, waarvan gemeenten er al 386.200 hebben vastgesteld. Op papier ligt de route er. In de praktijk moet de hele keten nog overeind blijven.
Regels, vergunningen en elektriciteit
De Wet versterking regie volkshuisvesting trad op 1 juli 2026 in werking. Het Rijk, de provincies en gemeenten krijgen daarmee meer mogelijkheden om te sturen op het aantal woningen, de locatie en de doelgroep. Regionaal moet twee derde van de woningen betaalbaar zijn, waaronder 30 procent sociale huur.
Voor ontwikkelaars en gemeenten verandert daarmee de manier waarop je naar een project kijkt. De vraag is niet langer alleen hoeveel woningen er op een locatie passen. Ook het lokale programma, de betaalbaarheidsverdeling, de vergunningsroute, de beroepstermijn, de positie op het elektriciteitsnet en de financiering moeten op elkaar aansluiten.
Beroepsprocedures voor woningbouw en energie-infrastructuur kunnen worden verkort, wat tijd kan schelen. Maar een kortere route helpt alleen als het dossier uitvoerbaar is. Een slechte planning blijft een slechte planning, ook als het Rijk steviger aan het stuur zit.
De capaciteit van het elektriciteitsnet hoort in dezelfde zin thuis. De overheid zegt dat netbeheerders jaarlijks ongeveer €8 miljard investeren in uitbreiding van het net. Vanaf 1 juli 2026 is de voorrang in gebieden met netcongestie beperkt tot drie groepen, waaronder basisbehoeften als woningen, scholen en openbaar vervoer. Vanaf 1 oktober kunnen gemeenten eerder in het bouwproces om capaciteit vragen.
Die verschuiving is belangrijk. Elektriciteit is inmiddels een voorwaarde voor vastgoed, geen technisch detail achteraf. Een project kan op papier gezond zijn en toch stilvallen als de aansluiting te laat komt.
Niet elke nieuwe woning past bij hetzelfde huishouden
Het landelijke totaal verbergt een lokaal verschil. Het CBS meldt dat sinds 2023 minstens de helft van alle nieuwbouwwoningen appartementen zijn. De gemiddelde oppervlakte van nieuwbouwwoningen daalde van 118 vierkante meter in 2021 naar 99 vierkante meter op 1 januari 2026. Het CBS meldt ook dat 73 procent van de vergunde woningen in de voorraad van nog niet opgeleverde woningen bestaat uit appartementen of boven- en benedenwoningen.
Meer appartementen kunnen precies zijn wat sommige steden nodig hebben. Ze helpen starters, kleinere huishoudens en mensen die dicht bij hun werk willen wonen. Maar ze beantwoorden niet iedere woonvraag. Een logistiek bedrijf dat ploegendiensten moet vullen, een zorginstelling die vroege diensten bemenst of een familiebedrijf dat personeel verhuist, heeft mogelijk woningen nodig die aansluiten bij salarissen, huishoudgrootte, scholen en reistijd.
Daarom hoort de woningbouwprognose net zo goed in het notitieboek van de werkgever als in het model van de ontwikkelaar. Het CBS stelde vast dat huishoudens in particuliere huurwoningen in 2024 een mediane woonquote hadden van 30,0 procent. Bij starters in particuliere huurwoningen lag die mediane verhouding het hoogst: 35,1 procent.
Die cijfers werken rechtstreeks door in salarisonderhandelingen, roosterproblemen, personeelsverloop en de afstand waarbinnen een klein bedrijf kan werven. Een ondernemer kan landelijk een verbetering van het aanbod zien en toch kandidaten mislopen omdat de lokale huurmarkt een te groot deel van hun inkomen opslokt.
Prijzen blijven de toon zetten
De koopwoningmarkt is niet afgekoeld. Het CBS en het Kadaster meldden dat bestaande koopwoningen in mei 2026 4,4 procent duurder waren dan een jaar eerder. Het Kadaster registreerde die maand 19.120 transacties, 2,5 procent minder dan een jaar eerder.
DNB verwacht tussen 2026 en 2028 een jaarlijkse stijging van de huizenprijzen van ongeveer 3 tot 4 procent en zegt dat de betaalbaarheid voor starters historisch slecht blijft. In maart 2026 concludeerden DNB en de AFM dat het onwenselijk is om de hypotheeknormen voor huizenkopers te versoepelen. Zij meldden ook dat de huizenprijzen sinds medio 2023 met 21 procent waren gestegen, terwijl de inkomens in dezelfde periode met 14 procent toenamen.
Voor kopers en ondernemingen van eigenaar-directeuren betekent dit dat de aankoopberekening nog altijd losstaat van de hoop op meer aanbod. De Belastingdienst noemt voor 2026 overdrachtsbelastingtarieven van 2 procent voor een woning die als hoofdverblijf kwalificeert, 8 procent voor een woning die niet als hoofdverblijf wordt gebruikt en 10,4 procent voor ander onroerend goed.
Terug naar het bureau van de aannemer
Terug naar de aannemer en zijn orderboek voor 2027. De prognose kan het vertrouwen versterken. Misschien is zij aanleiding om gesprekken te voeren over personeel, materiaal en kredietruimte bij de bank. Maar de marge zit nog altijd in de timing, de betalingstermijnen, de continuïteit van onderaannemers, garanties en het risico dat een bouwplaats wacht op een aansluiting of een definitief lokaal besluit.
Diezelfde nuchterheid geldt buiten de bouw. Een winkel die over verlenging van het huurcontract nadenkt, een ondernemer die in Utrecht personeel probeert te vinden, een verhuurder die een renovatie voorbereidt of een financier die een kleine ontwikkeling beoordeelt, kan niet alleen op de nationale doelstelling begroten.
De betere vraag is lokaal: welke woningen, in welke gemeente, op basis van welk besluit, met welke positie op het elektriciteitsnet, tegen welke prijs en wanneer?
De rustige conclusie luidt als volgt. Nederland beweegt mogelijk naar een productieniveau waarmee het tekort op termijn afneemt. Dat doet ertoe. Maar een krappe woningmarkt ontspant pas als mensen de sleutels krijgen, huren aansluiten bij inkomens, projecten stroom krijgen en kleine bedrijven hun personeel en liquiditeit kunnen plannen zonder te hoeven gokken waar hun werknemers zullen wonen.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
