Wat is de situatie?
Op 27 januari 2026 heropende het Hof van Beroep Den Haag en keerde een deel van zijn eerdere uitspraak terug na het vaststellen van procedurele fraude onder Artikel 382 Rv. De rechtbank hield een directeur persoonlijk aansprakelijk voor €150.000 plus €31.155,06 aan juridische kosten. De directeur had een slapende BV gebruikt om een koopovereenkomst voor onroerend goed te ondertekenen zonder juiste financiering.
De BV had geen middelen. De directeur stopte de bankfinancieringsroute. In plaats daarvan vertrouwde hij op een risicovolle doorverkoop aan een derde partij, zonder gegarandeerdevoorfinancieringen zonder transparantie naar de verkoper. De rechtbank oordeelde dat hij wist, of had moeten begrijpen, dat de BV niet kon presteren en geen terugvordering zou bieden als de deal mislukte.
Analyse
This is a sharp warning that limited liability does not protect directors who contract through shell companies while gambling on funding that is not actually secured.
Voor micro- en kleine bedrijven is het echte signaal niet specifiek voor onroerend goed. Het betreft de integriteit van beslissingen. Als je ondertekent via een BV die geen kapitaal heeft, geen toegezegde financiering en geen realistische back-up, kan de rechtbank voorbij de onderneming kijken en direct naar de directeur kijken.
Een veelvoorkomende uitdaging is dat ondernemers soms verwachte toekomstige cash, positieve verwachtingen of beoogde doorverkoop beschouwen als daadwerkelijke financiering. Deze zijn echter geen vervanging voor gedocumenteerde liquiditeit, afgestemde transactiestructuur of transparante communicatie.
Impact
H1
Onderteken geen grote koopovereenkomsten via een dun gekapitaliseerde BV tenzij de financiering echt, gedocumenteerd en nog beschikbaar is. Voorwaardelijke verwachtingen zijn geen financieringsstrategie.
H2
Beoordeel alle deals waarbij de prestaties afhankelijk zijn van doorverkoop, investeerdersgeld of informele ondersteuning. Als de fallback faalt, kan er aansprakelijkheid voor de directeur volgen. Dit is vooral waar als tegenpartijen zijn misleid.
H3
This judgment strengthens a key Dutch rule: the BV shields normal business risk, not reckless contracting. Weak governance can turn a company's exposure into personal exposure.
Dagelijkse operationele takeaway
Controleer elk ondertekend of lopend contract waarbij uw bedrijf vandaag geen kasdekking heeft. Verifieer de financiering, fallback en wat de tegenpartij is verteld.
