Een kleine aannemer die naar zijn orderboek voor 2027 kijkt, kan een eerste vleug optimisme bespeuren. Meer woningen kunnen zorgen voor gelijkmatiger werk, betere planning en een sterker argument om vakmensen in dienst te houden. De Rijksoverheid meldde op 1 juli 2026 dat ABF Research verwacht dat in 2027 99.700 woningen worden gerealiseerd. Als dat gebeurt, komt de grens van 100.000 woningen voor het eerst sinds het begin van de jaren negentig binnen bereik.
Dat is een serieus signaal. Maar het is een uitvoeringsverhaal, geen prijsverhaal. Een prognose huisvest geen verpleegkundige, verlaagt de huur van een ondernemer niet en stort geen geld op de rekening van een onderaannemer. De werkelijke vraagis of plannen, vergunningen, elektriciteit, financiering en arbeid ook in de juiste gebieden tot opgeleverde woningen leiden.
Uitvoering blijft de flessenhals
The housing shortage Het woningtekort is verbeterd, maar slechts beperkt. Overheidscijfers op basis van ABF laten zien dat het daalde van 4,8 procent in 2025 naar 4,6 procent in 2026. ABF verwacht dat het tekort in 2034 richting circa 2 procent gaat, als 100.000 woningen per jaar een structureel tempo wordt.
Recent output still looks tight. CBS reported 69,200 completed new-build homes in 2025. In the first quarter of 2026, builders added 13,700 new homes and received permits for 23,500 more. The pipeline of permitted but not yet completed homes rose to 226,600.
Die voorraad doet ertoe. Een vergunning staat veel dichter bij oplevering dan een plan, maar is nog altijd geen sleutel van de voordeur. ABF becijfert de bruto plancapaciteit voor 2026 tot en met 2030 op 823.400 woningen, waarvan 386.200 al door gemeenteraden zijn vastgesteld. Op papier ligt de route er. In het bedrijfsleven moet de keten vervolgens nog wel standhouden.
Regels, vergunningen en stroom
De Wet versterking regie volkshuisvesting trad op 1 juli 2026 in werking. De wet geeft het Rijk, provincies en gemeenten meer sturingsmacht over hoeveel woningen er worden gebouwd, waar dat gebeurt en voor wie. Regionaal moet twee derde van de woningen betaalbaar zijn, waaronder 30 procent sociale huur.
Voor ontwikkelaars en gemeenten verandert daarmee de manier waarop zij naar een project kijken. De vraag is niet langer alleen hoeveel woningen er op een locatie passen. Het gaat erom of het lokale programma, de betaalbaarheidsmix, de vergunningprocedure, de beroepstermijnen, de netcapaciteit en de financiering op elkaar aansluiten.
Beroepsprocedures voor woningbouw en energie-infrastructuur kunnen worden verkort, wat tijd kan schelen. Maar een kortere route helpt alleen als het dossier bouwrijp is. Een zwakke planning blijft zwak, ook met stevigere publieke regie erachter.
Netcapaciteit hoort in dezelfde zin thuis. Volgens de overheid investeren netbeheerders jaarlijks circa €8 miljard in uitbreiding van het elektriciteitsnet. Vanaf 1 juli 2026 is voorrang in gebieden met netcongestie beperkt tot drie groepen, waaronder basisbehoeften zoals woningen, scholen en openbaar vervoer. Vanaf 1 oktober kunnen gemeenten eerder in het bouwproces capaciteit aanvragen.
Die verschuiving is wezenlijk. Elektriciteit is inmiddels een vastgoedvoorwaarde, geen technische bijzaak. Een project kan er op papier gezond uitzien en toch vastlopen als de aansluiting te laat komt.
Niet elke nieuwbouwwoning past bij elk huishouden
Achter de landelijke telling gaat een lokale mismatch schuil. CBS meldt dat sinds 2023 ten minste de helft van alle nieuwbouwwoningen uit appartementen bestaat. De gemiddelde oppervlakte van nieuwbouwwoningen daalde van 118 vierkante meter in 2021 naar 99 vierkante meter op 1 januari 2026. CBS meldt ook dat 73 procent van de vergunde woningen in de pijplijn appartementen of boven- en benedenwoningen zijn.
Meer appartementen kunnen precies zijn wat sommige steden nodig hebben. Ze helpen starters, kleinere huishoudens en mensen die dicht bij hun werk willen wonen. Maar ze beantwoorden niet elke woonvraag. Een logistiek bedrijf dat ploegendiensten invult, een zorgaanbieder die vroege roosters moet bezetten of een familiebedrijf dat personeel verhuist, kan woningen nodig hebben die passen bij lonen, huishoudgrootte, scholen en reistijd.
Daarom hoort de woningbouwprognose evenzeer in het notitieboek van de werkgever als in het rekenmodel van de ontwikkelaar. CBS stelde vast dat huishoudens in private huurwoningen in 2024 mediaan 30,0 procent van hun inkomen aan woonlasten besteedden. Startende huishoudens in private huurwoningen hadden met 35,1 procent de hoogste gerapporteerde mediane verhouding.
Die cijfers werken rechtstreeks door in loononderhandelingen, roosterdruk, personeelsverloop en de straal waarbinnen een klein bedrijf kan werven. Een ondernemer kan zien dat het landelijke aanbod verbetert en toch kandidaten verliezen omdat de lokale huurmarkt te veel van het loon opslokt.
Prijzen zetten nog altijd de toon
De koopmarkt is niet flauw geworden. CBS en het Kadaster meldden dat de prijzen van bestaande koopwoningen in mei 2026 4,4 procent hoger lagen dan een jaar eerder. Het Kadaster registreerde die maand 19.120 transacties, 2,5 procent minder dan een jaar eerder.
DNB verwacht tussen 2026 en 2028 een huizenprijsstijging van circa 3 tot 4 procent per jaar en stelt dat de betaalbaarheid voor starters historisch slecht blijft. In maart 2026 concludeerden DNB en AFM dat versoepeling van de hypotheeknormen voor woningkopers onwenselijk is. Zij meldden ook dat de huizenprijzen sinds medio 2023 met 21 procent waren gestegen, terwijl de inkomens in dezelfde periode met 14 procent toenamen.
Voor kopers en DGA's betekent dit dat de rekensom van een aankoop los blijft staan van de hoop die meer aanbod biedt. De Belastingdienst noemt voor 2026 overdrachtsbelastingtarieven van 2 procent voor een kwalificerende eigen woning, 8 procent voor een woning die niet als hoofdverblijf wordt gebruikt en 10,4 procent voor ander onroerend goed.
Terug aan het bureau van de aannemer
Ga terug naar de aannemer met zijn orderboek voor 2027. De prognose kan vertrouwen geven. Zij kan gesprekken over personeel, materialen en bankfaciliteiten rechtvaardigen. Maar de marge hangt nog altijd af van timing, betalingsvoorwaarden, continuïteit bij onderaannemers, garanties en het risico dat een bouwplaats wacht op een aansluiting of een definitief lokaal besluit.
Dezelfde discipline geldt buiten de bouw. Een winkelier die een huurverlenging overweegt, een ondernemer die personeel zoekt in Utrecht, een verhuurder die een renovatie plant of een kredietverstrekker die een kleinschalige ontwikkeling beoordeelt, kan niet alleen op de landelijke doelstelling begroten.
De betere vraag is lokaal: welke woningen, in welke gemeente, onder welk besluit, met welke netcapaciteit, tegen welke prijs en wanneer?
De nuchtere lezing luidt als volgt. Nederland beweegt mogelijk naar een productieniveau dat het tekort op termijn verlicht. Dat doet ertoe. Maar een krappe woningmarkt ontspant pas wanneer mensen de sleutel krijgen, huren aansluiten bij lonen, projecten op het elektriciteitsnet worden aangesloten en kleine bedrijven personeel en kasstromen kunnen plannen zonder te hoeven gokken waar hun werknemers zullen wonen.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
Bronnen
- Prognose: 100.000 woningen binnen bereik in 2027 | Rijksoverheid.nl
- CBS - Actual 2026 building permits and completions
- CBS - 2025 housing supply baseline
- Rijksoverheid - Woondeals and plan execution
- Rijksoverheid - Regie law and affordable-housing mix
- CBS - Corporation new-build supply
- CBS - Dwelling type and size
- CBS - Temporary housing buffer
