Un piccolo imprenditore edile che guarda al portafoglio ordini del 2027 può avvertire i primi segnali di ottimismo. Più abitazioni possono significare lavoro più regolare, una pianificazione migliore e motivi più solidi per trattenere le persone qualificate. Il 1° luglio 2026 Rijksoverheid ha comunicato che, secondo ABF Research, nel 2027 saranno realizzate 99.700 abitazioni. Se la previsione sarà rispettata, per la prima volta dai primi anni Novanta si tornerà vicino alla soglia delle 100.000 case.
È un segnale importante. Ma riguarda la capacità di consegnare gli immobili, non il loro prezzo. Una previsione non dà una casa a un infermiere, non riduce l’affitto del titolare e non porta liquidità sul conto di un subappaltatore. La domanda vera è se piani, autorizzazioni, energia, finanziamenti e manodopera riusciranno a trasformarsi in abitazioni finite, nei luoghi giusti.
Il collo di bottiglia resta la consegna
La carenza di abitazioni è diminuita, ma solo marginalmente. Secondo i dati governativi basati su ABF, è passata dal 4,8% del 2025 al 4,6% del 2026. ABF prevede che possa scendere verso il 2% nel 2034, se la costruzione di 100.000 abitazioni l’anno diventerà un ritmo strutturale.
La produzione recente resta comunque insufficiente. CBS ha rilevato 69.200 nuove abitazioni completate nel 2025. Nel primo trimestre del 2026 i costruttori hanno aggiunto 13.700 nuove case e ottenuto autorizzazioni per altre 23.500. Il portafoglio delle abitazioni autorizzate ma non ancora completate è salito a 226.600 unità.
Quel portafoglio è decisivo. Un’autorizzazione è molto più vicina alla consegna di un semplice progetto, ma non è ancora la chiave di casa. ABF stima inoltre in 823.400 abitazioni la capacità lorda dei piani per il periodo 2026-2030; di queste, 386.200 sono già state adottate dai consigli comunali. Sulla carta il percorso esiste. Nella realtà d’impresa, però, la filiera deve ancora reggere fino in fondo.
Regole, autorizzazioni e rete elettrica
La Wet versterking regie volkshuisvesting è entrata in vigore il 1° luglio 2026. La legge rafforza il potere di indirizzo del governo nazionale, delle province e dei comuni sul numero delle abitazioni, sulla loro localizzazione e sui destinatari. A livello regionale, due abitazioni su tre dovranno essere accessibili, compreso il 30% destinato all’edilizia sociale in affitto.
Per sviluppatori e comuni, cambia il modo di leggere un progetto. La domanda non è più soltanto quante unità possano entrare in un’area. Occorre capire se programma locale, mix di accessibilità economica, iter autorizzativo, tempi dei ricorsi, disponibilità della rete e finanziamento siano compatibili.
Le procedure di ricorso per abitazioni e infrastrutture energetiche possono essere accorciate, con un possibile risparmio di tempo. Ma un iter più rapido serve solo se il progetto è realmente cantierabile. Un cronoprogramma fragile resta fragile, anche quando alle spalle c’è un indirizzo pubblico più deciso.
La capacità della rete elettrica va considerata nello stesso quadro. Il governo afferma che i gestori investono circa 8 miliardi di euro l’anno nell’ampliamento della rete. Dal 1° luglio 2026, nelle aree congestionate la priorità è limitata a tre gruppi, tra cui i servizi essenziali come abitazioni, scuole e trasporto pubblico. Dal 1° ottobre i comuni potranno chiedere la capacità in una fase più anticipata del processo edilizio.
Il cambiamento è rilevante. L’elettricità è ormai una condizione immobiliare, non un dettaglio tecnico da affrontare alla fine. Un progetto può apparire solido nei conti e fermarsi comunque se l’allacciamento arriva troppo tardi.
Non tutte le abitazioni servono agli stessi nuclei
Il dato nazionale nasconde uno squilibrio locale. CBS segnala che almeno la metà delle nuove abitazioni è costituita da appartamenti dal 2023. La superficie media delle nuove costruzioni è scesa da 118 metri quadrati nel 2021 a 99 metri quadrati al 1° gennaio 2026. CBS rileva inoltre che il 73% delle abitazioni presenti nel portafoglio autorizzato è composto da appartamenti o abitazioni ai piani superiori e inferiori.
Più appartamenti possono essere esattamente ciò di cui alcune città hanno bisogno. Rispondono alle esigenze di chi entra nel mercato, dei nuclei piccoli e di chi vuole abitare vicino al lavoro. Ma non risolvono ogni problema abitativo. Un’azienda logistica che assume lavoratori su turni, un operatore sociosanitario che deve coprire i primi turni del mattino o un’impresa familiare che trasferisce il personale possono avere bisogno di case compatibili con salari, dimensioni dei nuclei, scuole e tempi di pendolarismo.
Ecco perché le previsioni sulla casa devono stare sul tavolo dell’imprenditore almeno quanto nel modello finanziario dello sviluppatore. CBS ha rilevato che nel 2024 le famiglie che vivevano in abitazioni private in affitto destinavano ai costi abitativi una quota mediana del 30,0% del reddito. Per i nuclei che entravano per la prima volta nel mercato e vivevano in abitazioni private in affitto, il rapporto mediano era il più elevato: 35,1%.
Questi numeri entrano direttamente nelle trattative salariali, nella pressione sui turni, nel ricambio del personale e nel raggio entro cui una piccola impresa può cercare nuovi addetti. Il titolare può vedere migliorare l’offerta nazionale e continuare a perdere candidati perché il mercato locale degli affitti assorbe una quota eccessiva dello stipendio.
I prezzi continuano a dettare il tono
Il mercato degli acquisti non si è indebolito. CBS e Kadaster hanno rilevato che a maggio 2026 i prezzi delle abitazioni esistenti occupate dai proprietari erano superiori del 4,4% rispetto a un anno prima. In quel mese Kadaster ha registrato 19.120 compravendite, il 2,5% in meno su base annua.
DNB prevede una crescita dei prezzi delle case di circa il 3-4% l’anno tra il 2026 e il 2028 e sottolinea che l’accessibilità per chi acquista la prima abitazione resta storicamente scarsa. Nel marzo 2026 DNB e AFM hanno concluso che non è auspicabile allentare gli standard di concessione dei mutui per gli acquirenti. Hanno inoltre rilevato che dal giugno 2023 i prezzi delle case sono aumentati del 21%, mentre nello stesso periodo i redditi sono cresciuti del 14%.
Per gli acquirenti e per le imprese gestite direttamente dai proprietari, questo significa che i calcoli dell’acquisto restano separati dalle speranze legate all’offerta. Belastingdienst indica per il 2026 aliquote dell’imposta sui trasferimenti pari al 2% per l’abitazione principale che soddisfa i requisiti, all’8% per un’abitazione non utilizzata come residenza principale e al 10,4% per gli altri immobili.
Di nuovo alla scrivania dell’impresa edile
Torniamo all’imprenditore e al suo portafoglio ordini per il 2027. La previsione può sostenere la fiducia. Può giustificare discussioni su personale, materiali e linee bancarie. Ma il margine continua a dipendere da tempi, condizioni di pagamento, continuità dei subappaltatori, garanzie e rischio che un cantiere resti fermo in attesa di un allacciamento o di una decisione locale definitiva.
La stessa disciplina vale fuori dal settore delle costruzioni. Un negoziante che valuta il rinnovo del contratto di locazione, un titolare che cerca personale a Utrecht, un proprietario che programma una ristrutturazione o un finanziatore che esamina un piccolo sviluppo immobiliare non può costruire il budget soltanto sull’obiettivo nazionale.
La domanda migliore è locale: quali abitazioni, in quale comune, sulla base di quale decisione, con quale disponibilità di rete, a quale prezzo e per quando?
La lettura più equilibrata è questa. I Paesi Bassi potrebbero avviarsi verso un livello produttivo capace di ridurre gradualmente la carenza. È un fatto importante. Ma un mercato abitativo teso si allenta davvero solo quando le persone ricevono le chiavi, gli affitti sono compatibili con i salari, i progetti vengono collegati alla rete elettrica e le piccole imprese possono pianificare personale e liquidità senza dover indovinare dove vivranno i propri lavoratori.
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I dati, le fonti e l’analisi alla base di questo articolo sono stati elaborati da Paolo Maria Pavan. L’AI non è stata usata per individuare le fonti, costruire la base fattuale o formulare il giudizio analitico qui contenuto. L’AI è stata usata solo come supporto alla redazione. Il testo italiano definitivo è stato rivisto, modificato e approvato personalmente da Paolo Maria Pavan prima della pubblicazione.
