Een verhuurder zit aan de keukentafel met vier huurovereenkomsten, vier WOZ-waarden en één pand. Op het huuroverzicht staat elke woning afzonderlijk. De gemeente doet hetzelfde. Een makelaar zegt dat de woningen ooit aan verschillende kopers verkocht zouden kunnen worden. In de registers van het Kadaster staat het pand nog altijd als één ongesplitst geheel.
Voor bepaalde verhuurde woningenmet huurbescherming in zo’n pand mag de WOZ-waarde vóór toepassing van de leegwaarderatio met €20.000 worden verlaagd. De regeling koppelt de fiscale waardering aan de juridische vorm van het vastgoed.
Die €20.000 gaat niet rechtstreeks van de belastingaanslag af. Het verlaagt de WOZ-waarde waarmee de berekening begint. Het uiteindelijke effect hangt af van de toepasselijke ratio en de verdere fiscale positie van de eigenaar.
De bredere les is eenvoudiger. Een huurwoning kan bestaan als woning, huurovereenkomst en WOZ-object, zonder dat sprake is van een afzonderlijk overdraagbaar eigendomsrecht.
Vier gezichten van één pand
Vastgoedeigenaren hebben vaak verschillende waarden in hun hoofd. De gemeentelijke WOZ-waarde, de waarde in verhuurde staat, de mogelijke verkoopwaarde vrij van huur en de opbrengst die afzonderlijke appartementen na een formele splitsing zouden kunnen opleveren.
Elke waarde kan een legitiem doel dienen. Het gaat mis zodra de ene stilzwijgend in de plaats komt van de andere.
Bij langdurige verhuur van woonruimte met huurbescherming wordt in box 3 uitgegaan van de WOZ-waarde van het voorafgaande jaar, gecorrigeerd met de leegwaarderatio. De jaarhuur is doorgaans twaalf keer de kale maandhuur aan het begin van het jaar. Meubilering, stoffering en inbegrepen kosten voor nutsvoorzieningen behoren niet tot die huur.
Bankafschriften vragen dus om enige lezing. Een maandbedrag van €1.100 kan €120 voor meubilering en dienstverlening bevatten. Wie het volledige bedrag als huur aanmerkt, voert voor de waardering het verkeerde bedrag op.
Overdraagbaarheid is een ander dossier. Appartementrechten ontstaan door een notariële splitsingsakte, de bijbehorende stukken en inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. Na voltooiing zijn die appartementrechten afzonderlijke kadastrale objecten.
Een makelaar kan een splitsing commercieel haalbaar vinden. Dat kan van belang zijn voor een toekomstig plan. De geregistreerde rechtstoestand bepaalt wat vandaag overdraagbaar is.
De fiscale waarde volgt de feiten van nu
Dit is minder een fiscale kans dan een kwestie van discipline. De eigenaar moet de feiten van de verhuurexploitatie scheiden van de feiten over de eigendomstitel.
Terug naar het pand met vier woningen. De verhuurder kan het al twintig jaar beheren. Iedere huurder heeft een eigen voordeur en contract. Onderhoud wordt per woning begroot. De gemeente geeft afzonderlijke WOZ-beschikkingen af. In de dagelijkse praktijk zijn het onmiskenbaar vier woningen.
Bij verkoop, schenking of vererving rijst een andere vraag: welk juridisch vermogensbestanddeel kan vandaag van de ene persoon op de andere overgaan?
Dat onderscheid reikt verder dan de correctie van €20.000. Het bepaalt hoe de eigenaar kijkt naar privévermogen, herfinancieringsmogelijkheden en toekomstige liquiditeit. Pensioenplanning ziet er heel anders uit als zij ervan uitgaat dat vier appartementen afzonderlijk kunnen worden verkocht, terwijl de eigendomstitel nog één pand omvat.
Een degelijk werkdossier brengt de laatste WOZ-beschikkingen, huurovereenkomsten, specificaties van de kale huur en eigendomsstukken bijeen. Het vermeldt ook of een notariële splitsing is voltooid en ingeschreven.
Dat is geen administratieve versiering. Het stelt eigenaar, adviseur, notaris en Belastingdienst in staat de waardering op basis van dezelfde feiten te reconstrueren.
Vanaf 2026 een tweede waarderingsvraag
Vanaf 1 januari 2026 kent box 3 een aanvullende waarborg. Als de waarde volgens de leegwaarderatio ten minste 10 procent hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat op de WOZ-waardepeildatum, geldt de marktwaarde in verhuurde staat.
Deze regeling staat los van de verlaging van €20.000. Die verlaging raakt de WOZ-waarde waarmee wordt gerekend voor een kwalificerende woning in een groter pand. De regeling van 2026 vergelijkt de uitkomst volgens de ratio met de marktwaarde in verhuurde staat.
De eigenaar kan dus beide vragen moeten beantwoorden. Maakt de woning deel uit van een groter pand en is zij niet afzonderlijk overdraagbaar? En ligt de waarde volgens de ratio ten minste 10 procent boven de marktwaarde in verhuurde staat?
Waarderingsbewijs wordt belangrijker wanneer gereguleerde huren de inkomsten beperken en huurders de verkoopmogelijkheden inperken. Een optimistische schatting van een toekomstige waarde vrij van huur zegt niets over de waarde van een woning die met huurder wordt verkocht. De waardepeildatum, de uitgangspunten en de huurpositie doen er allemaal toe.
Ook voor de erfbelasting en schenkbelasting geldt een verwante route via de leegwaarderatio, inclusief de mogelijke verlaging van €20.000. De voorwaarden verschillen van de correctie in box 3. Is een erfgenaam ook de huurder of pachter, dan geldt de ratio niet voor die erfgenaam. Vanaf 2026 kan ook een ongebruikelijke huurprijs die tussen gelieerde partijen is overeengekomen ertoe leiden dat in plaats daarvan de WOZ-waarde wordt gebruikt.
Eén pand, één samenhangend verhaal
De vier woningen van de verhuurder zijn niet slechts regels op een huuroverzicht. Zij kunnen het pensioen dragen, financiering zeker stellen of aan kinderen overgaan. Die plannen worden wankel wanneer testament, huurafspraken, waarderingsuitgangspunten en de Kadasterpositie verschillende versies van het vastgoed beschrijven.
Een rustige beoordeling begint woning voor woning. Welke WOZ-waarde geldt? Wat is de kale huur? Heeft de huurder huurbescherming? Kan de woning vandaag afzonderlijk worden overgedragen? Is een appartementsplitsing voltooid en ingeschreven? Is een huurder ook beoogd erfgenaam of verkrijger?
Deze vragen beloven geen gunstige fiscale uitkomst. Ze leveren iets bruikbaarders op: een betrouwbaar beeld van wat de eigenaar bezit, wat geld oplevert en wat juridisch kan overgaan.
Het bedrag van €20.000 trekt de aandacht omdat het concreet is. De werkelijke waarde ervan is dat het de eigenaar dwingt zonder snelkoppelingen naar het pand te kijken. Vier voordeuren kunnen vier woningen betekenen. Ze betekenen niet automatisch vier afzonderlijk verkoopklare vermogensbestanddelen.
Vóór de volgende aangifte, herfinancieringsbespreking of overdracht binnen de familie verdient dat verschil een plek aan de keukentafel.
Hulp nodig bij eigendomsstukken, huurbedragen en belastingberekeningen vóór een aangifte of overdracht?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
Bronnen
- Standpunt verlaging WOZ-waarde als onroerende zaak uit afzonderlijk verhuurde woningen bestaat - Taxence
- Wettenbank - Current statutory test for the €20,000 reduction and box 3 market-value correction
- Belastingdienst - Box 3 valuation of a protected rented dwelling
- Belastingdienst - Inheritance and gift tax treatment of rented dwellings
- Kadaster - What a completed apartment-right split changes
- Rijksoverheid - Leegwaarderatio after its 2023 revision
- Belastingdienst - Box 3 actual-return regime and record pressure
