Een kleine makelaar in Zwolle heeft geen nieuwe landelijke grafiek nodig om te zien dat de stemming is veranderd. Kopers stellen meer vragen. Verkopers herinneren zich de biedingen van vorig jaar nog goed. Dan komt de offerte van de notaris binnen en slinkt de ruimte in het budget opnieuw.
CBS en het Kadaster meldden op 22 juni dat bestaande koopwoningen in mei 2026 4,4 procent duurder waren dan een jaar eerder. Ten opzichte van april stegen de prijzen met 0,6 procent. De index kwam uit op 154,9, met 2020 als basisjaar 100, en lag 16,6 procent boven de piek van juli 2022.
Daarmee is de markt in één zin samengevat: minder vaart, nog altijd hoog prijsniveau. Een stijging van 4,4 procent klinkt rustiger dan het tempo met dubbele cijfers in 2024 en begin 2025. Maar de eerdere sprong zit nog steeds in de vraagprijs, de hypotheekberekening, de WOZ-gerelateerde aanslag en het gesprek aan de keukentafel.
De prijs vertelt niet het hele verhaal
Het Kadaster registreerde in mei 19.120 transacties van bestaande koopwoningen, 2,5 procent minder dan een jaar eerder. In de eerste vijf maanden van 2026 werden 94.523 woningen verkocht, 5 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Eén zachtere maand past dus in een actief jaar.
De gemiddelde transactieprijs kwam in mei uit op €487.383. CBS gebruikt voor de prijsontwikkeling de prijsindex, omdat die corrigeert voor kwaliteitsverschillen tussen verkochte woningen. Dat onderscheid doet ertoe voor een ondernemer, geldverstrekker, makelaar of vastgoedadviseur. Zonder die correctie belandt al snel het verkeerde verhaal in het dossier.
In een maand waarin relatief veel kleinere woningen worden verkocht, kan het gemiddelde vriendelijker ogen terwijl de markt gewoon verder stijgt. In een maand met meer vrijstaande woningen kan het gemiddelde juist harder oplopen dan de werkelijke beweging. De index vertelt één verhaal. De leveringsakte bij de notaris een ander.
Lokale druk verschilt sterk
De meest recente uitsplitsing naar regio en woningtype betreft nog steeds het eerste kwartaal. Bestaande woningen waren toen 5,2 procent duurder dan een jaar eerder. Drenthe noteerde met 8,2 procent de sterkste provinciale stijging. Noord-Holland kende met 3,3 procent de kleinste. Vrijstaande woningen werden sneller duurder dan appartementen.
Dat telt mee in het gesprek bij een klein bedrijf. Een bouwonderneming bij Assen, een hypotheekadviseur in Amsterdam en een familiebedrijf dat personeel zoekt rond Eindhoven hebben niet met dezelfde woningmarktdruk te maken. Landelijke gemiddelden helpen bij de oriëntatie, maar lokaal geld heeft het laatste woord.
De cijfers van het Kadaster over het eerste kwartaal laten ook zien dat er iets verandert aan de verkoopkant. Beleggers verkochten ruim 4.500 woningen meer aan eigenaar-bewoners dan zij van eigenaar-bewoners kochten. Die door beleggers verkochte woningen waren vaak goedkoper, wat de gemiddelde transactieprijs drukte. Starters kochten 43 procent van alle koopwoningen die in dat kwartaal werden gekocht.
Daar wordt de markt weer menselijk. De jonge werknemer die eindelijk koopt, koopt misschien kleiner, verder weg of met minder geld over voor onderhoud na de overdracht. De verhuurder die verkoopt, laat één huuroptie minder achter voor de volgende werknemer. De ene deur gaat open. De andere wordt smaller.
Vergunningen zijn geen sleutels
Het aanbod komt op gang, maar langzaam. CBS meldde 23.500 vergunningen voor nieuwbouwwoningen in het eerste kwartaal, 4.700 meer dan een jaar eerder. Tegelijkertijd werden 13.700 nieuwbouwwoningen opgeleverd, 1.800 minder dan een jaar eerder. De voorraad vergunde maar nog niet opgeleverde woningen liep op tot 226.600.
Een vergunning telt, maar is nog geen sleutel in iemands hand. Tussen vergunning en oplevering zitten financiering, bezwaren, problemen op het elektriciteitsnet, personeel, materialen, contractwijzigingen en het weer. Voor een kleine bouwer bepalen die stappen de marge. Voor een koper bepalen zij wanneer de huur stopt en de hypotheeklasten beginnen.
Lees het aantal vergunningen als aanleiding voor strakkere planning, niet als snelle verlichting. Werk kan zichtbaar zijn in de pijplijn, terwijl geld nog wacht op mijlpalen, meerwerk en betaalde facturen.
Belasting komt volgens zijn eigen kalender
De druk op de woningmarkt komt ook op de belastingkalender terecht. CBS meldde dat de gemiddelde WOZ-waarde van een woning in 2026 €439.000 bedroeg, 10,3 procent hoger dan een jaar eerder. De WOZ-waarde voor 2026 is gebaseerd op de marktwaarde per 1 januari 2025. Eerdere markthitte komt dus later alsnog terug in gemeentelijke belastingen, inkomstenbelasting en waterschapsheffingen.
De overdrachtsbelasting voegt nog een laag toe. In 2026 bedraagt het tarief 2 procent voor een woning waarin de koper voor langere tijd zelf gaat wonen, tenzij de startersvrijstelling geldt. Starters jonger dan 35 jaar kunnen onder de vrijstelling van 0 procent vallen als aan alle voorwaarden is voldaan. Voor een woning die niet als hoofdverblijf van de koper dient, zoals een huur- of beleggingswoning, geldt 8 procent. Voor ander onroerend goed, waaronder winkels en kantoren, is het tarief 10,4 procent.
Die tarieven keren de markt niet op zichzelf. Ze veranderen wel het bedrag dat bij de levering beschikbaar moet zijn. En ze vergroten of verkleinen het verschil tussen een aankoop door een gezin, een beslissing in een vastgoed-bv en een transactie met gemengd gebruik.
De bedrijfsbalans is dichterbij dan zij lijkt
Veel micro-ondernemers zien wonen als privéleven, los van de onderneming. Die scheidslijn is vaak dunner dan zij lijkt. De woning kan onderpand zijn, rust geven, stress veroorzaken, meespelen in pensioenoverwegingen en erfplanning, of de reden zijn waarom een eigenaar te lang genoegen neemt met een lager salaris.
DNB en AFM meldden in maart dat huizenprijzen sinds medio 2023 met 21 procent waren gestegen, terwijl inkomens 14 procent waren toegenomen. Meer dan de helft van de starters had een hypotheek van meer dan 90 procent van de woningwaarde, en starters benutten gemiddeld 92 procent van hun leencapaciteit.
Dat maakt niet iedere koper roekeloos. Het betekent wel dat kleine veranderingen zwaar wegen. Een iets lagere taxatie kan een plan doen stranden. Een uitgestelde overdracht kan huur- en overbruggingskosten toevoegen. Een verbouwing die bescheiden leek, kan de buffer opeten die zowel het huishouden als de onderneming moest beschermen.
Daarom doet de makelaar in Zwolle er goed aan het gesprek te vertragen. Niet om de koper bang te maken. Niet om de verkoper naar de mond te praten. Maar om de cijfers op hun juiste plek te houden: index, vraagprijs, taxatie, WOZ-waarde, overdrachtsbelasting, hypotheekruimte, verbouwingsgeld en contanten na de levering.
De cijfers over mei beschrijven een markt die in tempo is afgekoeld, maar in niveau duur blijft. DNB verwacht dat de prijzen van bestaande koopwoningen tussen 2026 en 2028 jaarlijks met 3 tot 4 procent stijgen en ziet de betaalbaarheid voor starters nog altijd als historisch slecht.
Voor kleine ondernemers is dat de praktische lezing. Eén kop maakt de beslissing niet eenvoudig. Leg het prijsniveau naast de belastingaanslag, de lening, de lokale markt, het huuralternatief, de werkelijkheid voor personeel en het geld dat na de notaris overblijft. De Nederlandse woningmarkt is stiller dan voorheen. Makkelijk is zij nog niet.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
Bronnen
- Koopwoningen in mei ruim 4 procent duurder dan jaar eerder | CBS
- CBS - Price index method and transaction-price limits
- CBS - Regional and property-type split, latest quarterly view
- Kadaster - Investor sales, starters, and mix effects
- CBS - New housing permits, completions, and supply pipeline
- DNB - DNB housing market forecast and affordability
- DNB - Mortgage lending norms and household leverage
- DNB - Macro forecast for homes, income, and mortgage capacity
