A un piccolo mediatore immobiliare di Zwolle non serve l’ennesimo grafico nazionale per capire che il clima è cambiato. Gli acquirenti fanno più domande. I venditori hanno ancora negli occhi le offerte dello scorso anno. Poi arriva il preventivo del notaio e il margine nel budget si restringe di nuovo.
Il 22 giugno CBS e Kadaster hanno comunicato che a maggio 2026 le abitazioni esistenti occupate dai proprietari costavano il 4,4 per cento in più rispetto a un anno prima . I prezzi sono saliti anche dello 0,6 per cento rispetto ad aprile. L’indice ha raggiunto quota 154,9, con il 2020 posto pari a 100, e si è attestato il 16,6 per cento sopra il picco del luglio 2022.
È il mercato in una riga: ritmo più lento, livelli ancora elevati. Un aumento del4,4 per cento appare più tranquillo rispetto alla crescita a due cifre del 2024 e dell’inizio del 2025. Ma quella fiammata resta incorporata nel prezzo richiesto, nel calcolo del mutuo, nell’imposta basata sul valore WOZ e nelle discussioni di famiglia attorno al tavolo della cucina.
Il prezzo non racconta tutta la storia
A maggio Kadaster ha registrato 19.120 compravendite di abitazioni esistenti, il 2,5 per cento in meno rispetto a un anno prima. Nei primi cinque mesi del 2026 sono state vendute 94.523 case, il 5 per cento in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Un mese più debole si inserisce dunque in un anno ancora attivo.
A maggio il prezzo medio di compravendita è stato di 487.383 euro. CBS utilizza l’indice dei prezzi per misurare l’andamento, perché corregge le differenze qualitative tra le abitazioni vendute. Per un fondatore, un finanziatore, un mediatore o un consulente immobiliare è una distinzione decisiva. Senza quella correzione, nel dossier entra la storia sbagliata.
Un mese con più abitazioni piccole può rendere il prezzo medio apparentemente più mite, mentre il mercato continua a salire. Un mese con più case indipendenti può far sembrare la crescita più forte di quanto sia in realtà. L’indice racconta una storia. L’atto firmato dal notaio ne racconta un’altra.
La pressione cambia da zona a zona
I dati regionali e quelli per tipologia più aggiornati risalgono ancora al primo trimestre. In quel periodo le abitazioni esistenti costavano il 5,2 per cento in più rispetto a un anno prima. Drenthe ha registrato l’aumento provinciale più forte, pari all’8,2 per cento. Noord-Holland quello più contenuto, al 3,3 per cento. Le case indipendenti sono aumentate più degli appartamenti.
La differenza emerge anche in una riunione aziendale. Un’impresa edile nei pressi di Assen, un consulente ipotecario ad Amsterdam e un’azienda familiare che cerca personale vicino a Eindhoven non affrontano la stessa pressione abitativa. Le medie nazionali aiutano a orientarsi, ma alla fine decide la liquidità disponibile sul territorio.
I dati di Kadaster sul primo trimestre mostrano anche un cambiamento nel profilo dei venditori. Gli investitori hanno venduto agli acquirenti che si trasferiscono nella casa oltre 4.500 abitazioni in più di quante ne abbiano acquistate da questi ultimi. Le case cedute dagli investitori erano spesso più economiche, contribuendo così a contenere il prezzo medio di compravendita. Nel trimestre, chi acquistava per la prima volta ha rappresentato il 43 per cento di tutte le abitazioni occupate dai proprietari acquistate.
Qui il mercato torna a essere una questione concreta. Il giovane dipendente che finalmente riesce a comprare può scegliere una casa più piccola, più lontana o con meno risorse da destinare alle riparazioni dopo il trasferimento. Il proprietario che vende lascia un’abitazione in affitto in meno per il prossimo dipendente. Una porta si apre. Un’altra diventa più stretta.
I permessi non sono ancora le chiavi
L’offerta si muove, ma lentamente. CBS ha comunicato che nel primo trimestre sono stati rilasciati 23.500 permessi per nuove abitazioni, 4.700 in più rispetto a un anno prima. Nello stesso periodo sono state completate 13.700 nuove abitazioni, 1.800 in meno rispetto all’anno precedente. Il numero delle abitazioni autorizzate ma non ancora completate è salito a 226.600.
Un permesso conta, ma non è ancora una chiave nelle mani di qualcuno. Tra l’autorizzazione e la consegna ci sono finanziamenti, ricorsi, problemi di rete, manodopera, materiali, modifiche contrattuali e condizioni meteorologiche. Per un piccolo costruttore, sono passaggi che decidono il margine. Per un acquirente, stabiliscono quando smettere di pagare l’affitto e iniziare a pagare il mutuo.
Il dato sui permessi va letto come un segnale di pressione sulla programmazione, non come un sollievo immediato. I lavori possono essere visibili nel portafoglio dei progetti, mentre la liquidità continua ad aspettare stati di avanzamento, varianti e fatture pagate.
Le imposte seguono il loro calendario
La pressione abitativa arriva anche nel calendario fiscale. CBS ha comunicato che nel 2026 il valore medio WOZ di un’abitazione è stato di 439.000 euro, il 10,3 per cento in più rispetto a un anno prima. Il valore WOZ del 2026 si basa sul valore di mercato al 1° gennaio 2025. Il calore del mercato passato arriva così, con ritardo, nelle imposte comunali, nell’imposta sul reddito e nei tributi dell’ente per la gestione delle acque.
L’imposta di trasferimento aggiunge un altro livello. Nel 2026 l’aliquota è del 2 per cento per l’abitazione in cui l’acquirente vivrà per un periodo prolungato, salvo che si applichi l’esenzione per chi acquista la prima casa. Gli acquirenti sotto i 35 anni che rispettano tutti i requisiti possono rientrare nell’esenzione dello 0 per cento. Un’abitazione non utilizzata come residenza principale dell’acquirente, per esempio una casa data in affitto o acquistata come investimento, sconta un’aliquota dell’8 per cento. Gli altri immobili, compresi negozi e uffici, sono soggetti al 10,4 per cento.
Queste aliquote, da sole, non cambiano il mercato. Modificano però la liquidità necessaria al perfezionamento dell’acquisto. E cambiano anche la distanza tra l’acquisto di una famiglia, una decisione patrimoniale di una bv e un’operazione su un immobile a uso misto.
Il bilancio dell’impresa è più vicino di quanto sembri
Molti microimprenditori considerano la casa una questione privata, separata dall’impresa. Il confine è spesso meno netto di quanto appaia. L’abitazione può essere una garanzia, una fonte di serenità o di stress, un elemento della previdenza, della pianificazione ereditaria o il motivo per cui il titolare accetta per troppo tempo uno stipendio più basso.
La pressione abitativa entra anche sul posto di lavoro. A marzo DNB e AFM hanno rilevato che i prezzi delle case erano aumentati del 21 per cento dalla metà del 2023, mentre i redditi erano cresciuti del 14 per cento. Più della metà degli acquirenti alla prima casa aveva un mutuo superiore al 90 per cento del valore dell’abitazione, e in media questi acquirenti utilizzavano il 92 per cento della propria capacità di indebitamento.
Questo non significa che ogni acquirente sia imprudente. Significa che anche variazioni contenute possono essere decisive. Una perizia leggermente più bassa può far saltare il progetto. Un trasferimento rinviato può aggiungere affitto e costi di finanziamento ponte. Una ristrutturazione inizialmente considerata modesta può consumare il margine destinato a proteggere sia la famiglia sia l’impresa.
Ecco perché il mediatore di Zwolle fa bene a rallentare la conversazione. Non per spaventare l’acquirente. Non per compiacere il venditore. Semplicemente per tenere ogni numero al suo posto: indice, prezzo richiesto, perizia, valore WOZ, imposta di trasferimento, capacità di indebitamento, budget per la ristrutturazione e liquidità residua dopo il rogito.
I dati di maggio descrivono un mercato che ha rallentato il passo, ma resta costoso nei livelli raggiunti. DNB prevede che i prezzi delle abitazioni esistenti aumenteranno del 3-4 per cento l’anno tra il 2026 e il 2028 e continua a considerare storicamente debole l’accessibilità per chi acquista la prima casa.
Per i piccoli imprenditori, questa è la lettura utile. Un solo titolo non renderà semplice la decisione. Il livello dei prezzi va letto insieme al carico fiscale, al finanziamento, al mercato locale, all’alternativa dell’affitto, alla situazione del personale e alla liquidità che resta dopo il notaio. Il mercato abitativo olandese è più tranquillo di prima. Facile, però, non lo è ancora.
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I dati, le fonti e l’analisi alla base di questo articolo sono stati elaborati da Paolo Maria Pavan. L’AI non è stata usata per individuare le fonti, costruire la base fattuale o formulare il giudizio analitico qui contenuto. L’AI è stata usata solo come supporto alla redazione. Il testo italiano definitivo è stato rivisto, modificato e approvato personalmente da Paolo Maria Pavan prima della pubblicazione.
