Een kleine makelaar in Zwolle heeft geen nieuwe landelijke grafiek nodig om te weten dat de stemming is veranderd. Kopers stellen meer vragen. Verkopers denken nog aan de biedingen van vorig jaar. Dan komt de offerte van de notaris en slinkt de ruimte in het budget opnieuw.
CBS en het Kadaster meldden op 22 juni dat bestaande koopwoningen in mei 2026 4,4 procent duurder waren dan een jaar eerder. Ten opzichte van april stegen de prijzen met 0,6 procent. De index kwam uit op 154,9, waarbij 2020 op 100 is gesteld, en lag 16,6 procent boven de piek van juli 2022.
That is the market in one line: slower pace, still high ground. A 4.4 percent rise sounds calmer than the double-digit rhythm of 2024 and early 2025. Yet the earlier surge still sits inside the asking price, the mortgage calculation, the WOZ-based bill and the family discussion around the kitchen table.
De prijs vertelt niet het hele verhaal
Kadaster registered 19,120 existing-home transactions in May, 2.5 percent fewer than one year earlier. In the first five months of 2026, 94,523 homes were sold, 5 percent more than in the same period last year. One softer month sits inside an active year.
De gemiddelde transactieprijs kwam in mei uit op €487.383. CBS gebruikt voor de prijsontwikkeling de prijsindex, omdat daarin wordt gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen tussen de verkochte woningen. Dat onderscheid doet ertoe voor een ondernemer, financier, makelaar of vastgoedadviseur. Zonder die correctie komt het verkeerde verhaal in het dossier.
Een maand waarin relatief veel kleinere woningen worden verkocht, kan het gemiddelde drukken terwijl de markt toch verder stijgt. Een maand met meer vrijstaande woningen kan het gemiddelde juist sterker laten stijgen dan de werkelijke ontwikkeling. De index vertelt één verhaal. De akte bij de notaris een ander.
De lokale druk is ongelijk verdeeld
De meest recente regionale uitsplitsing en informatie per woningtype komt nog uit het eerste kwartaal. Bestaande woningen waren toen 5,2 procent duurder dan een jaar eerder. Drenthe kende met 8,2 procent de sterkste stijging van alle provincies. Noord-Holland had met 3,3 procent de kleinste stijging. Vrijstaande woningen werden sneller duurder dan appartementen.
Dat doet ertoe in een gesprek aan de vergadertafel. Een bouwbedrijf bij Assen, een hypotheekadviseur in Amsterdam en een familiebedrijf dat personeel zoekt bij Eindhoven hebben niet met dezelfde woningdruk te maken. Landelijke gemiddelden geven richting, maar lokaal beschikbare liquiditeit geeft uiteindelijk de doorslag.
Uit de cijfers van het Kadaster over het eerste kwartaal blijkt ook dat de groep verkopers verandert. Beleggers verkochten ruim 4.500 woningen meer aan eigenaar-bewoners dan zij van eigenaar-bewoners kochten. Die door beleggers verkochte woningen waren vaak goedkoper, waardoor de gemiddelde transactieprijs werd gedrukt. Starters kochten in dat kwartaal 43 procent van alle door eigenaar-bewoners aangekochte woningen.
Daar wordt de markt weer menselijk. De jonge werknemer die eindelijk een woning koopt, kiest misschien voor kleiner, verder weg of met minder geld voor herstelwerk na de overdracht. De verhuurder die verkoopt, laat voor de volgende werknemer één huurwoning minder achter. De ene deur gaat open, maar een andere wordt smaller.
Een vergunning is nog geen sleutel
Het aanbod beweegt, maar langzaam. CBS meldde dat in het eerste kwartaal 23.500 vergunningen voor nieuwbouwwoningen zijn afgegeven, 4.700 meer dan een jaar eerder. Tegelijkertijd werden 13.700 nieuwbouwwoningen opgeleverd, 1.800 minder dan een jaar eerder. Het aantal vergunde maar nog niet opgeleverde woningen liep op tot 226.600.
Een vergunning is belangrijk, maar nog geen sleutel in iemands hand. Tussen vergunning en oplevering zitten financiering, bezwaren, problemen met het elektriciteitsnet, personeel, materialen, contractwijzigingen en het weer. Voor een kleine bouwer bepalen die stappen de marge. Voor een koper bepalen ze wanneer de huur stopt en de hypotheeklast begint.
Lees het aantal vergunningen daarom als een aanwijzing voor aanhoudende planningsdruk, niet als snelle verlichting. Op papier kan er veel gebeuren, terwijl het geld nog wacht op termijnen, meerwerk en betaalde facturen.
Belastingen volgen hun eigen kalender
De druk op de woningmarkt werkt ook door in de belastingkalender. CBS meldde dat de gemiddelde WOZ-waarde van een woning in 2026 €439.000 bedroeg, 10,3 procent meer dan een jaar eerder. De WOZ-waarde voor 2026 is gebaseerd op de marktwaarde op 1 januari 2025. Eerdere prijsstijgingen komen dus later terug in gemeentelijke belastingen, de inkomstenbelasting en de waterschapslasten.
Ook de overdrachtsbelasting telt mee. In 2026 bedraagt het tarief 2 procent voor een woning waarin de koper voor langere tijd zelf gaat wonen, tenzij de startersvrijstelling van toepassing is. Starters jonger dan 35 jaar kunnen bij naleving van alle voorwaarden onder de vrijstelling van 0 procent vallen. Voor een woning die niet als hoofdverblijf van de koper dient, zoals een huur- of beleggingswoning, geldt een tarief van 8 procent. Voor ander onroerend goed, waaronder winkels en kantoren, geldt 10,4 procent.
Die tarieven brengen de markt niet eigenhandig in beweging. Ze bepalen wel hoeveel geld er bij de overdracht beschikbaar moet zijn. Ook vergroten ze het verschil tussen een aankoop door een gezin, een beslissing binnen een vastgoed-bv en een transactie met gemengd gebruik.
De balans van de onderneming is dichterbij dan gedacht
Veel micro-ondernemers zien wonen als privé en daarmee als iets los van de onderneming. Die scheidslijn is vaak minder scherp dan gedacht. De woning kan dienen als zekerheid, bron van rust of stress, onderdeel van de oudedagsvoorziening, factor in de erfopvolging of reden waarom een eigenaar te lang genoegen neemt met een lager salaris.
Ook werknemers nemen de woningdruk mee naar hun werk. DNB en AFM meldden in maart dat de huizenprijzen sinds medio 2023 met 21 procent waren gestegen, terwijl de inkomens met 14 procent waren toegenomen. Meer dan de helft van de starters had een hypotheek van meer dan 90 procent van de woningwaarde. Starters benutten gemiddeld 92 procent van hun leencapaciteit.
Dat maakt niet iedere koper roekeloos. Het betekent wel dat kleine veranderingen grote gevolgen kunnen hebben. Een iets lagere taxatie kan een plan laten stranden. Een uitgestelde overdracht kan extra huur- en overbruggingskosten veroorzaken. Een verbouwing die overzichtelijk leek, kan de buffer opsouperen die zowel het huishouden als de onderneming moest beschermen.
Daarom heeft de makelaar in Zwolle gelijk dat hij het gesprek vertraagt. Niet om de koper bang te maken. Niet om de verkoper naar de mond te praten. Gewoon om de cijfers op hun plaats te houden: index, vraagprijs, taxatie, WOZ-waarde, overdrachtsbelasting, leencapaciteit, verbouwingsbudget en het geld dat na de overdracht overblijft.
De cijfers over mei beschrijven een markt waarin het tempo is afgekoeld, maar het prijsniveau hoog blijft. DNB verwacht dat bestaande koopwoningen tussen 2026 en 2028 jaarlijks 3 tot 4 procent duurder worden en ziet de betaalbaarheid voor starters nog altijd als historisch slecht.
Voor kleine ondernemers is dat de praktische conclusie. Eén krantenkop maakt de beslissing niet eenvoudig. Leg het prijsniveau naast de belastingaanslag, de lening, de lokale markt, het alternatief van huren, de situatie op de arbeidsmarkt en het geld dat na de notaris overblijft. De Nederlandse woningmarkt is rustiger dan voorheen. Makkelijk is zij nog altijd niet.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
