Een renovatiebedrijf sluit een overeenkomst met de eigenaar van een klein wooncomplex. De instructies komen van een adviseur. Een andere onderneming, die in het contract nergens voorkomt, betaalt de eerste factuur. Vervolgens vraagt iemand om op de resterende facturen een andere projectomschrijving te zetten.
Voor elke stap is afzonderlijk misschien een onschuldige verklaring denkbaar. Samen verdienen ze een goede verklaring.
Op 30 juli 2026 waarschuwde FIU-Nederland dat hypotheekfraude steeds vaker deel uitmaakt van bredere criminele constructies. In analyses ziet de FIU valse inkomensgegevens, katvangers, rechtspersonen en verborgen tussenpersonen. Zulke structuren kunnen worden gebruikt om vastgoed te verwerven, de herkomst van geld te verhullen of crimineel geld onder te brengen in ogenschijnlijk legitieme bezittingen.
FIU also describes intermediaries known as underaanbrengers. They guide applications, arrange for false documents to enter mortgage records and steer cases towards approval. Their names may never appear in the formal paperwork.
That detail changes how I read the risk. The central question is no longer only whether a borrower supplied a false salary statement. It is whether the visible transaction matches the people who direct it, fund it, benefit from it and ultimately use the building.
De stukken kunnen volledig zijn en het verhaal toch niet kloppen
Kleine ondernemingen zien vaak maar één deel van een vastgoedtransactie. De aannemer ziet de opdracht. De vastgoedbeheerder ziet de huurder. De boekhouder ziet de betaling. De adviseur ziet de vennootschapsstructuur. De geldverstrekker en de notaris zien ieder hun eigen formele documenten.
Een criminele constructie profiteert van die versnippering. Niemand hoeft het hele plaatje te zien, zolang iedere betrokkene het fragment voor zich maar accepteert.
FIU-Nederland ontving in 2025 3.055.362 meldingen van ongebruikelijke transacties en verklaarde 92.043 transacties verdacht. Ook werden 17.000 verdachte transacties met een fraudecomponent aangemerkt: bijna 19 procent van alle dat jaar verdacht verklaarde transacties. Deze cijfers gaan over transacties, niet over gevallen van hypotheekfraude. Ze laten wel zien hoe vaak fraude en geldstromen elkaar raken in het werk van de financiële inlichtingenketen.
De les voor een kleine onderneming is niet dat iedere ongebruikelijke constructie crimineel is. In het gewone handelsverkeer komen betalingen door derden geregeld voor. Een moedermaatschappij kan voor een dochtermaatschappij betalen. Een investeerder kan renovatiewerk financieren. Een beheerder kan namens de vastgoedeigenaar instructies geven.
Het bruikbare onderscheid is of de constructie helder valt uit te leggen en wordt gedragen door het contract, de factuur, de betalingsomschrijving en de bevoegdheid van de betrokken personen.
Geld van derden vraagt om een zakelijk verhaal
De FIU onderzocht een groep betalingen door derden aan Nederlandse ondernemingen en merkte 2.000 transacties, met een gezamenlijke waarde van €300 miljoen, als verdacht aan. Betalingen door derden kunnen legitiem zijn. Het risico zit in de afstand die zij scheppen tussen de klant, de betaler en de herkomst van het geld.
Terug naar het renovatiebedrijf. Het ontvangen van het geld kan voelen als het einde van het probleem. Vanuit liquiditeitsoogpunt is het goed nieuws. Vanuit governanceperspectief kan het juist het begin van een vraag zijn.
Wie heeft de niet-betrokken onderneming gemachtigd om te betalen? Betaalt zij namens de klant? Geeft de factuuromschrijving nog steeds weer welk werk daadwerkelijk is verricht? En als geld later moet worden terugbetaald, welke partij heeft dan een vordering? Dit zijn niet uitsluitend kwesties van witwaspreventie. Ze raken ook incasso, de btw-administratie, verzekeringen, contractuele aansprakelijkheid en de geloofwaardigheid van de jaarrekening.
Een vergelijkbare kwestie doet zich voor wanneer de geregistreerde eigenaar niet dezelfde is als degene die over de transactie onderhandelt. Per 1 april 2026 heeft de KvK de gefaseerde toegang tot informatie uit het UBO-register uitgebreid voor erkende Wwft- en sanctie-instellingen. Wwft-plichtige gebruikers met toegang moeten onjuiste of onvolledige UBO-informatie melden.
Het register is een belangrijke bron voor controles. Maar feitelijk eigendom blijft aandacht vragen wanneer iemand anders het geld verschaft, de instructies geeft of het economische voordeel ontvangt. Een formele registratie moet het verhaal van de transactie ondersteunen, niet vervangen.
Procedures tellen pas als de transactie ongemakkelijk wordt
Voor ondernemingen die onder de Wwft vallen, maken cliëntenonderzoek, UBO-identificatie, transactiemonitoring en meldplichten deel uit van het wettelijk kader. Welke verplichtingen precies gelden, hangt af van de instelling, de dienst en het risico. De bredere les voor interne beheersing geldt ook voor ondernemingen buiten dat kader.
In maart 2026 rapporteerde het Bureau Financieel Toezicht bevindingen uit een pilot bij interdisciplinair werkende juridische en notariële kantoren. Procedures waren niet altijd actueel, werden niet steeds gevolgd in de dagelijkse praktijk of sloten onvoldoende aan op het kantoor. Het BFT wees ook op de concentratie van Wwft-kennis en de praktische inrichting van de compliancefunctie.
Ik herken de bedrijfszwakte achter die bevindingen. Een procedure kan indrukwekkend lijken, totdat de ervaren medewerker met vakantie is, de klant haast heeft en een waardevolle transactie voor vrijdagmiddag moet worden goedgekeurd. Dan blijken vage verantwoordelijkheden en kennis die bij één persoon zit ineens relevant.
Een verstandige toets vergt geen nieuw dik handboek. Neem één recente vastgoedgerelateerde transactie en vraag of een goed geïnformeerde collega die kan reconstrueren zonder op zijn geheugen te hoeven varen. Uit het dossier moet blijken wie de partijen heeft aangebracht, wie de werkzaamheden heeft opgedragen, wie heeft getekend, wie heeft betaald en waarom het vastgoed of de dienst is afgenomen.
Wanneer die rollen uiteenlopen, moet de verklaring helderder worden, niet uitgebreider.
Compliance begint met het weigeren van een handige vaagheid
Het signaal van de FIU reikt verder dan banken en hypotheekadviseurs. Vastgoedbeheerders, verhuurders, accountants, aannemers en leveranciers kunnen allemaal een fragment van dezelfde constructie tegenkomen. Een gewijzigde betaler, een onverklaarde tussenpersoon of een bewoner die niet past bij het opgegeven gebruik van een pand kan heel gewoon zijn. Herhaalde afwijkingen vertellen een ander verhaal.
Het renovatiebedrijf uit ons voorbeeld hoeft geen strafrechtelijk onderzoek te doen. Het moet wel de integriteit van zijn eigen contract, facturen en betalingsspoor bewaken. Een rustige vraag vóór de volgende factuur kan later een veel moeilijkere uitleg voorkomen.
Goede compliance wordt vaak beschreven in termen van verplichtingen en meldgrenzen. In het bedrijfsleven begint zij eerder. Zodra iemand ziet dat namen, geld en doel niet meer op één lijn liggen, en weigert het ontbrekende verhaal met gemakzucht in te vullen.
Wilt u scherpere controles voor vastgoeddossiers, derdenbetalingen of interne verantwoordelijkheden?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
Bronnen
- Wist je dat…Hypotheekfraude vaak veel meer is dan alleen fraude bij een hypotheekaanvraag? - FIU-Nederland
- FIU-Nederland - Scale and combination of money-laundering methods
- Kamer van Koophandel - Beneficial ownership data and feedback duty
- Bureau Financieel Toezicht - Professional-gatekeeper control quality
- Rijksoverheid - Cash restrictions and the changing laundering environment
- FIU-Nederland
- FIU-Nederland
- FIU-Nederland
