Een familiebedrijf zit tegenover een projectontwikkelaar, met tussen hen in een kaart met landbouwgrond, een conceptcontract en het vooruitzicht op toekomstige woningen. De gemeente staat er welwillend tegenover, maar het omgevingsplan staat nog agrarisch gebruik toe. De verkoper ziet een waardevolle exit. De ontwikkelaar ziet een woningbouwproject. Geen van beiden kan al een omgevingsvergunning voor bouwen overleggen.
On 30 July 2026, the Belastingdienst published Kennisgroep position KG:210:2026:5 about precisely this tension. Its conclusion matters: land can qualify as a VAT building plot even when the environmental plan does not permit construction at the delivery date. The full circumstances must provide objective evidence that construction is intended and that the planning barrier is likely to be resolved.
This is more than a technical VAT point. It separates the tax identity of land at transfer from its practical readiness for development. Those two moments may sit years apart.
Twee klokken gaan lopen
For VAT, a building plot is undeveloped land intended for construction. That intention must be supported by objective evidence at delivery. Belastingdienst guidance mentions site preparation, infrastructure work, a permit, a permit application and architect costs. The new Kennisgroep position adds other relevant signals, including municipal correspondence, an environmental vision, development plans, cooperation agreements and the land price.
Als het omgevingsplan bebouwing nog in de weg staat, moeten de feiten erop wijzen dat het plan wordt gewijzigd of dat toestemming voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt verleend. Eén hoopvolle e-mail zal het verhaal vermoedelijk niet dragen. De partijen moeten de feiten in samenhang beoordelen.
De tweede klok is die van het project zelf. Het gemeentelijke plan, het vergunningtraject, bezwaren, infrastructuur, financiering en de bouw bepalen nog altijd of er daadwerkelijk woningen komen. Een welwillende houding van de gemeente kan het bewijs van een bouwvoornemen versterken. Zij geeft de koper geen afdwingbaar recht om te bouwen.
Dat onderscheid is eenvoudig uit te leggen en duur om te negeren. Een locatie kan voor de btw het karakter van een bouwterrein hebben en tegelijk commercieel onrijp, juridisch onaf en nog jaren verwijderd zijn van verkoopopbrengsten.
De prijs kiest niet de fiscale uitkomst
Terug naar het familiebedrijf en de ontwikkelaar. Stel dat de overeengekomen prijs is gebaseerd op woningbouwpotentie en niet op agrarisch gebruik. Die prijs kan het totaalbeeld ondersteunen, maar bepaalt op zichzelf niet de btw-behandeling. Ook kunnen partijen niet simpelweg het etiket kiezen dat de financiering het beste uitkomt.
De levering van een bouwterrein door een ondernemer is belast met btw. Andere onbebouwde grond is doorgaans vrijgesteld, al kunnen verkoper en koper soms kiezen voor een belaste levering als aan de voorwaarden is voldaan. Ook overdrachtsbelasting kan een rol spelen. In bepaalde gevallen geldt een vrijstelling wanneer beide belastingen aan de orde zijn. Constructies met economische eigendom, een A-B-C-levering of aandelen in een vastgoedvennootschap vragen om een bredere analyse.
De commerciële gevolgen laten niet lang op zich wachten. Btw beïnvloedt de factuur en de aftrekpositie van de koper. Ook financieringsbehoefte, de formulering van de koopprijs en de verdeling van het fiscale risico kunnen veranderen. Als het contract van de ene behandeling uitgaat terwijl het gedateerde bewijs op iets anders wijst, is het conflict alleen uitgesteld tot er meer geld op het spel staat.
Ik zie in vastgoedtransacties verantwoordelijkheden gemakkelijk versnipperen. De directeur heeft de e-mails van de gemeente. De projectmanager beschikt over de tekeningen. Finance beheert het model. De notaris krijgt kort voor de levering een samenvatting. Iedereen kent een deel van het project, maar niemand heeft gecontroleerd of die delen op dezelfde datum hetzelfde verhaal vertellen.
Een pijplijn is nog geen opgeleverde woning
De bredere Nederlandse woningbouwcijfers maken dit onderscheid nog relevanter. CBS meldde in het eerste kwartaal van 2026 23.474 vergunningen voor nieuwbouwwoningen. Tegelijkertijd nam de voorraad vergunde maar nog niet voltooide woningen toe tot 226.571. In dat kwartaal werden slechts 13.700 nieuwbouwwoningen opgeleverd.
Die landelijke cijfers bepalen niet wat er met één perceel gebeurt. Ze laten wel zien hoeveel afstand er kan zitten tussen toestemming en oplevering. Zelfs een vergund project kan blijven steken tussen financiering, infrastructuur, capaciteit, kosten en lokale procedures. Grond die nog eerder in het proces wordt gekocht, brengt dus nog meer onzekerheid mee.
Ik lees het Kennisgroepstandpunt als een herinnering dat een geloofwaardig voornemen fiscaal gewicht heeft, maar dat een voornemen nog geen uitvoering is. In het geanonimiseerde voorbeeld werd de landbouwgrond in jaar 12 geleverd. Pas in jaar 15 werd het omgevingsplan gewijzigd. In jaar 17 bestond er een projectwebsite, maar werden nog geen woningen aangeboden en waren voor die woningen nog geen omgevingsvergunningen aangevraagd.
Voor een kleine ontwikkelaar betekent die kloof vastzittend vermogen. Rente, adviseurs, onderzoeken en aanhoudkosten lopen door, terwijl verkoopopbrengsten ver weg blijven. Voor de verkoper kan een veelbelovend woningbouwverhaal al tot een aanzienlijke belastingheffing leiden voordat de wijk ergens anders bestaat dan in plannen en correspondentie.
Houd de deal en de droom uit elkaar
Goed bestuur is hier bescheiden en concreet. Uit het transactiedossier moet blijken wat partijen bij de levering wisten, beoogden, afspraken en daadwerkelijk nastreefden. Brieven van de gemeente, projectbesluiten, facturen van architecten, planologische werkzaamheden, financieringsgoedkeuringen en contractvoorwaarden moeten samen één consistent verhaal ondersteunen. Latere voortgang kan de geschiedenis verklaren, maar herschrijft niet het bewijs dat bestond op het moment waarop de eigendom overging.
Ook het financiële model verdient een eigen discipline. Grondwaarde, btw-behandeling, overdrachtsbelasting, bouwkosten en liquiditeit horen in samenhang te worden berekend, maar beantwoorden verschillende vragen. Een hoge toekomstige waarde beslist niet over de fiscale kwalificatie van vandaag. Een houdbare btw-positie maakt het project niet automatisch financierbaar. Gemeentelijke steun neemt het vergunningtraject niet weg.
Aan tafel hebben verkoper en ontwikkelaar dus meer nodig dan vertrouwen in de Nederlandse woningvraag. Zij moeten weten in welke fase de grond zich bevindt, wat nog onzeker is en wie de kosten draagt als een aanname niet uitkomt. Die duidelijkheid moet er vóór de afspraak bij de notaris zijn, niet pas daarna uit een geschil naar voren komen.
De nuchtere conclusie is dat een agrarische bestemming de btw-discussie niet langer beëindigt. Zij kan haar juist openen. Grond kan al fiscale gevolgen van voorgenomen bebouwing dragen terwijl de woningen nog jaren weg zijn. Een zorgvuldige transactie respecteert beide klokken: het bewijs bij levering én het lange, onzekere traject om van grond een plek te maken waar mensen daadwerkelijk kunnen wonen.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
Bronnen
- Standpunt kwalificatie bouwterrein - Taxence
- Belastingdienst - VAT definition of a building plot and the role of objective evidence
- Belastingdienst - Mandatory VAT treatment and invoicing consequences
- Belastingdienst - VAT and transfer-tax overlap in land transactions
- Rijksoverheid - Environmental-plan status, permits and the separate public-law development route
- CBS - Housing pipeline versus completed homes
- CBS - Latest building-permit and construction-cost signal
- Rijksoverheid - National policy pressure to convert plans into buildable projects
