Voor een kleine woningportefeuille voelt herhaling als grip. De eerste gedateerde woninglevert lange telefoongesprekken, onzekere offertes en te veel keuzes op. Bij de tiende beginnen badkamer, vloer, aannemersroute en schets van de architect op een draaiboek te lijken. Dat draaiboek beschermt de marge. Maar het kan ook veranderen wie de btw als organisator ziet.
Gerechtshof Den Haag ruled in ECLI:NL:GHDHA:2026:890, decided on 25 March 2026 and published on Rechtspraak on 27 May 2026. The court held that the Inspector had made plausible that overall control of the housing renovations rested with the taxpayer.
De belastingplichtige verwierf van 2012 tot en met 2017 meer dan 50 panden. Het merendeel betrof gedateerde woningen die werden gerenoveerd en vervolgens verhuurd. Een deel werd na renovatie verkocht. Steeds kwamen dezelfde architect, aannemer, bouwbegeleiding, stijl en standaardmaterialen terug. Het hof zag in dat patroon meer dan het gewone gedrag van een opdrachtgever.
Wanneer routine regie wordt
A tax file rarely cares what a founder calls the business. Landlord, buyer, portfolio holder and investor are useful words. VAT looks at the work behind them. A company that repeats one renovation concept, makes layout choices, uses fixed parties and carries practical know-how can start to look like the organiser.
Daarom is artikel 24b van het Uitvoeringsbesluit omzetbelasting 1968 van belang. Dat artikel brengt de zogenoemde eigenbouwer onder de verleggingsregeling in de bouw. Artikel 12 van de Wet op de omzetbelasting 1968 biedt de bredere grondslag om btw in aangewezen gevallen naar de afnemer te verleggen.
Rechtbank Den Haag koos nog voor een mildere benadering en zag de belastingplichtige meer als een gewone opdrachtgever. Het hof ging verder. Het keek naar schaal, routine, standaardmaterialen, verbonden inkoopkanalen, technische keuzes en feitelijke deskundigheid. Meer dan 50 panden maakten het patroon zichtbaar, maar doorslaggevend bleef de feitelijke regie.
De druk komt op de factuur
Voor de ondernemer wordt dit allereerst zichtbaar op de factuur. Volgens de voorlichting van de Belastingdienst berekent de leverancier, als de verleggingsregeling geldt, geen btw. Op de factuur staat ‘btw verlegd’, met het btw-identificatienummer van de afnemer. Die afnemer geeft de btw aan in zijn eigen aangifte.
Dat kan neutraal lijken als volledig aftrekrecht bestaat. Bij woningverhuur is die geruststelling er niet altijd. Een renovatiekostenpost die op de aannemersfactuur overzichtelijk leek, kan een reële kostenpost worden als de btw-route onjuist was.
Een late correctie is nog vervelender. Als een aannemer btw in rekening bracht terwijl de verleggingsregeling had moeten gelden, staat de voorlichting van de Belastingdienst aftrek van voorbelasting niet toe. De Belastingdienst wijst dan op een gecorrigeerde factuur. Jaren later kan de aannemer verdwenen zijn en de woning al verkocht.
Het dossier onthoudt wie besliste
De meeste kleine vastgoedondernemingen standaardiseren omdat het moet. Standaardkeukens, standaardbadkamers, bekende aannemers en vertrouwde adviseurs beschermen de marge. CBS meldde dat renovatie en transformatie in het eerste kwartaal van 2026 4,8 duizend woningen aan de Nederlandse woningvoorraad toevoegden. De omzet in de bouw, exclusief projectontwikkeling, lag 5,1 procent hoger dan een jaar eerder.
In die markt is herhaalbaarheid normaal ondernemen. Maar zij laat ook sporen na. E-mails van de architect kunnen tonen wie over de indeling besliste. Materiaallijsten kunnen een vast concept blootleggen. Financieringsstukken kunnen omschrijven dat werkzaamheden deels in eigen beheer zijn uitgevoerd. Korte offertes van aannemers kunnen laten zien dat iedereen het model al kende.
De voorlichting van de Belastingdienst maakt één nuttig onderscheid. Ontwerpwerk van architecten en vergelijkbare ontwerpers is niet hetzelfde als fysieke bouwwerkzaamheden voor deze verleggingsregeling. Het ontwerpspoor kan echter wel laten zien wie de renovatiekeuzes aanstuurde. De btw-behandeling van de architectenfactuur en de bewijswaarde van de correspondentie zijn twee verschillende vragen.
Garages verdienen een eigen spoor
In de zaak speelde ook een stiller punt: de verhuur van garages. Volgens de voorlichting van de Belastingdienst is verhuur van parkeerruimte voor voertuigen btw-belast. Dat omvat garageboxen en open of gesloten parkeerplaatsen. De behandeling kan anders zijn wanneer de parkeerhuur onlosmakelijk samenhangt met een andere verhuur van onroerende zaken die dezelfde behandeling krijgt.
Kleine verhuurders zien een garagebox vaak als een praktisch extraatje naast de woningportefeuille. De btw kan er een afzonderlijk belast spoor in zien. In deze zaak maakte garageverhuur deel uit van de naheffingen: €955 voor 2015 en €4.464 voor 2016 tot en met 2018. Kleine terugkerende posten kunnen een ogenschijnlijk nette portefeuillemarge aantasten.
Het Kadaster meldde dat beleggers op 1 april 2026 9,0 procent van alle woningen bezaten. Het bezit van particuliere beleggers daalde, terwijl dat van zakelijke beleggers steeg van 5,6 naar 5,7 procent. Bedrijfsbeleggers blijven actief in nieuwbouw, transformatie en portefeuillearbeid.
De vraag van morgenochtend
De uitspraak is het best te lezen als een regievraag. Koopt de onderneming incidenteel diensten van aannemers in, of voert zij een herhaalbaar renovatiemodel? Het antwoord zit in de plattegrond, de materiaalkeuzes, de aannemersroute, de goedkeuring van wijzigingen, de stukken van de financier en het verkoopdossier.
Diezelfde vraag hoort op tafel bij boekhouders en adviseurs. Factuurtekst, btw-nummer, aangiftebehandeling, aftrekpositie en projectnotities moeten één verhaal vertellen. Is dat niet zo, dan is er misschien nog tijd om de feiten te doorgronden voordat een latere discussie ze tot een margeprobleem maakt.
De Haagse uitspraak geeft de Nederlandse vastgoedsector een nuchtere les. Goede herhaling bouwt waarde op. Slecht vastgelegde herhaling bouwt fiscale kwetsbaarheid op. Het verschil zit niet in stijl, maar in de vraag welke rol de onderneming werkelijk speelt — voordat de eerste aannemersfactuur wordt geboekt.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
Bronnen
- Uitspraak ECLI:NL:GHDHA:2026:890 - Semantius
- Rechtspraak - Court of Appeal ruling on own-builder status in renovation portfolio
- Rechtspraak - Parallel Court of Appeal ruling confirms same own-builder pattern at larger scale
- Rechtspraak - First-instance ruling that was partly overturned
- Wettenbank - Statutory basis for reverse charge and own-builder treatment
- Wettenbank - Wet OB basis for shifting VAT to the recipient
- Belastingdienst - Belastingdienst guidance on reverse charge in subcontracting and labour supply
- Belastingdienst - Ledger and invoice effect when VAT is reversed
