Een koper van een kleine vastgoed-bv begint doorgaans met wat zichtbaar is. De huurlijst. Het leegstandsrisico. Het onderhoud aan het dak. De leningsvoorwaarden. En dan staat er ergens in het spreadsheet een stillere regel: oude verliezen voor de vennootschapsbelasting, bedoeld om de belastingdruk te verlichten zodra er weer winst wordt gemaakt.
Zo'n regel kan de stemming aan tafel veranderen. De prijs lijkt redelijker, de financiering beter haalbaar en de eerste jaren na de overname minder krap. In Nederlands vastgoedverdient die regel echter meer aandacht dan veel rekenmodellen eraan besteden. Een Vpb-verlies is geen pand, geen huurder en geen geld op de bank. Na een wijziging van de aandeelhouders kan het mogelijk niet worden benut zoals de koper verwacht.
De aandelenoverdracht doet ertoe
The Advocate General's conclusion in case 23/01379 shows the pattern clearly. A housing corporation sold 55.02% of the shares in a daughter NV on 8 July 2016. The NV and two subsidiaries had belonged to a corporate-tax fiscal unity with the housing corporation. After the sale, that unity ended and a new fiscal unity formed with the NV as parent.
De NV wilde verliezen van de dochtermaatschappijen uit de periode vóór hun toetreding verrekenen met haar winst over 2016. De inspecteur weigerde die verliesverrekening op grond van artikel 20a van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dat is het praktische signaal voor iedere vastgoedeigenaar, koper of adviseur. De fiscale vraag begon niet bij de panden, maar bij de wijziging van het uiteindelijke belang.
Artikel 20a beperkt de voorwaartse verliesverrekening wanneer het uiteindelijke belang in de belastingplichtige in belangrijke mate is gewijzigd ten opzichte van het begin van het oudste jaar waarin een nog niet verrekend verlies is geleden. In gewone taal: oude verliezen gaan niet altijd mee naar een nieuwe eigendomsverhouding alsof er niets is gebeurd.
Waar vastgoed het oog misleidt
Vastgoed kan in de praktijk zeer actief zijn. Een verhuurder heeft te maken met huurders, servicekosten, onderhoud, klachten, herfinanciering, verzekeringen, gemeentelijke brieven en soms personeel. Wie vastgoed heeft beheerd, zal dat in het dagelijks taalgebruik niet snel passief noemen.
De fiscale wet stelt een andere vraag. Voor artikel 20a kan het ter beschikking stellen van vastgoed aan derden gelden als beleggen voor de beleggingstoets. Ook het huidige beleidsbesluit over artikel 20a, dat sinds maart 2024 van kracht is, behandelt verhuur aan een niet-verbonden lichaam voor die toets als beleggen.
That distinction is not a technical side note. It is the difference between a company that feels operational and a loss position that may still be restricted after an ownership change. A public-housing background can explain why a structure exists. It does not decide the corporate-tax treatment by itself.
Een fiscale eenheid is geen wasmachine
Veel oprichters en kleine vastgoedbeleggers horen ‘fiscale eenheid’ en denken aan eenvoud. De uitleg van de Belastingdienst maakt duidelijk waarom. Op verzoek kunnen een moedermaatschappij en haar dochtermaatschappijen voor de Vpb als één belastingplichtige worden behandeld, waarbij de resultaten van de dochters aan de moeder worden toegerekend. Een praktisch voordeel is dat het verlies van de ene maatschappij kan worden verrekend met de winst van een andere maatschappij binnen dezelfde eenheid.
Dat voordeel is reëel, maar het is geen tovermiddel. De dochtermaatschappijen blijven juridisch en fiscaal bestaan. Een fiscale eenheid kan resultaten ordenen, maar wist de eigendomsgeschiedenis, oude verliesjaren, verliezen van vóór toetreding en wettelijke beperkingen niet uit. Wanneer een aandelenverkoop de ene fiscale eenheid beëindigt en een andere laat beginnen, wordt het fiscale dossier niet nieuw alleen omdat het organogram is veranderd.
Hier wordt de taal van transacties al snel slordig. Men zegt dat men vastgoed koopt. Soms koopt men inderdaad vastgoed, maar ook een huurinkomstenstroom, schuld risico, fiscale geschiedenis en de verwachting dat oude verliezen nog bruikbaar zijn. Dat zijn verschillende zaken, met verschillende vormen van onderbouwing.
Het effect op de liquiditeit is stil, maar niet theoretisch
Volgens de uitleg van de Belastingdienst worden Vpb-verliezen eerst verrekend met de belastbare winst van het voorafgaande jaar en daarna met toekomstige winsten. Sinds 2022 is voorwaartse verliesverrekening in beginsel onbeperkt in de tijd mogelijk, met een kwantitatieve beperking voor winsten boven EUR 1.000.000. Diezelfde uitleg wijst er ook op dat wijzigingen in de belangen in een vennootschap een situatie kunnen vormen waarin bijzondere voorwaarden de verliesverrekening blokkeren.
Dat is de zin die een koper moet horen voordat de prijs wordt vastgesteld. Een onbeperkte looptijd betekent geen onvoorwaardelijk gebruik.
Het effect op de liquiditeit kan in het ene jaar bescheiden zijn en over drie jaar doorslaggevend. Als een koper erop rekende dat oude verliezen de belasting zouden verlagen terwijl de huurinkomsten zich herstelden, kan het wegvallen van die verrekening gevolgen hebben voor het werkkapitaal, de ruimte voor onderhoud, het moment van dividenduitkeringen en de ruimte voor rente en aflossing. Dat maakt het vastgoed niet slecht. Het betekent dat het fiscale actief voorwaardelijker was dan het spreadsheet suggereerde.
Een sector met schuld vraagt om scherpere dossiers
DNB meldde dat Nederlandse banken in maart 2026 EUR 340 miljard aan de Nederlandse bedrijfstak hadden uitgeleend. Daarvan ging ongeveer EUR 149 miljard naar ondernemingen die actief zijn in vastgoed, voornamelijk woningcorporaties. Die omvang doet ertoe, omdat een kleine aanname in een fiscale prognose kan uitgroeien tot een reëel financieringsverschil zodra rente, onderhoudsbudgetten en het moment van huurontvangsten worden meegerekend.
Ook de context van woningcorporaties is relevant. De Rijksoverheid meldde in januari 2026 dat woningcorporaties tot en met 2034 een tekort van EUR 19,4 miljard hebben ten opzichte van de afgesproken investeringen in de Nationale Prestatieafspraken. Een verlies dat fiscaal niet kan worden benut, verklaart dat tekort niet. Het laat wel zien waarom aannames over beschikbare liquiditeit in aan woningcorporaties gelieerde structuren zorgvuldig moeten worden getoetst.
Dit is geen verhaal over paniek op de markt. Het CBS meldde dat het faillissementspercentage voor verhuur en handel in onroerend goed in april 2026 2,4 per 100.000 bedrijven bedroeg, tegen 11,9 een jaar eerder. DNB heeft de markt niet neergezet als een brede golf van vastgoedfaillissementen. Het scherpere punt is minder spectaculair en juist daarom nuttiger. In een markt waarin vastgoed nog altijd wordt gefinancierd, kan een transactie alsnog struikelen over de fiscale bruikbaarheid.
Terug naar de onderhandelingstafel
Ga met de koper terug naar de huurlijst en de oude verliezen. Het betere gesprek gaat niet over de vraag óf het verlies bestaat. Het gaat erom welke belastingplichtige het draagt, uit welk jaar het stamt, onder welke eigendomsketen het valt en welke geschiedenis van fiscale eenheden eraan voorafging. Ook moet worden bekeken of de verhuuractiviteit is beoordeeld met artikel 20a in gedachten. En of het prijsmodel nog overeind blijft wanneer de verliesverrekening gedeeltelijk of volledig wordt geblokkeerd.
Ik zou dat gesprek vóór ondertekening voeren, niet na het eerste winstgevende jaar. Ik zou de formele verliesbeschikkingen naast de geschiedenis van de aandelen leggen, niet in een aparte map die alleen de belastingadviseur leest. Ook zou ik de waarde van de stenen losmaken van de waarde van de fiscale positie. De stenen kunnen nog altijd waard zijn wat de markt ervoor over heeft. Het verlies is een voorwaardelijke aanspraak op een toekomstige fiscale behandeling.
Dat is de praktische discipline. Een Nederlandse vastgoedmaatschappij is niet alleen een balans met panden. Het is ook een keten van data, eigenaren, belastingjaren, huurders, financieringskeuzes en bewijsstukken. Het fiscale verlies kan helpen. Het kan ook niet bruikbaar blijken. Hoe dan ook hoort het niet in de huurlijst alsof huur en fiscale verlichting dezelfde soort inkomsten zijn.
De rustigste transactie is de transactie die het verschil kent voordat zij ervoor betaalt.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
