Een Nederlandse uitspraak laat zien waarom grondeigendom, saneringsplichten en de betalende BV één samenhangend verhaal moeten vormen.
Na maanden van bodemonderzoek, overleg met aannemers en druk om een locatie gereed te maken voor een volgende bestemming, komt de saneringsfactuur binnen.De werkzaamheden zijn belangrijk voor de onderneming. De werk-BV beschikt over de bankrekening en voert de leveranciersadministratie, dus zij betaalt. De boekhouder boekt het bedrag op grond, verbouwingen of aanpassingen. Daarna gaat iedereen weer verder.
Jaren later begint de fiscale vraag ergens anders. Wie was eigenaar van de grond? Wie had de saneringsverplichting aanvaard? Had de BV die verplichting overgenomen? De factuur kan commercieel noodzakelijke werkzaamheden betreffen, maar ook dan moet voor de betaling een duidelijke juridische en zakelijke grondslag bestaan.
Zo kan een praktische betaling veranderen in een voordeel voor de aandeelhouder. Tegen die tijd is het geld uit de vennootschap verdwenen, zijn de boeken gesloten en kan de aandeelhouder privé met een box 2-correctie worden geconfronteerd.
De verplichting kwam vóór de factuur
Het Gerechtshof Amsterdam onderzocht deze volgorde in ECLI:NL:GHAMS:2026:2576. De zaak betrof een indirect enig aandeelhouder wiens BV een tankstation en autowasstraat exploiteerde op grond die hij privé bezat. Het betwiste jaar was 2014. De inkomstenbelastingcorrectie wegens een winstuitdeling bedroeg € 123.872.
De contractuele voorgeschiedenis woog zwaar. Volgens de leveringsakte uit 2000 moest de particuliere koper de grond voor eigen rekening en risico saneren. In een huurovereenkomst uit 2013 met een nieuwe exploitant van het tankstation werden het onderzoek, de sanering en de bijbehorende risico’s en kosten opnieuw bij de particuliere grondeigenaar gelegd. Ook ontbrak een schriftelijke overeenkomst over het ter beschikking stellen van het perceel door de aandeelhouder aan de BV. De saneringsverplichting was niet op de vennootschap overgegaan.
Toch betaalde de BV de saneringskosten. Volgens het hof bespaarde de aandeelhouder daarmee kosten die hij persoonlijk had moeten dragen. Het hof merkte dat voordeel aan als een winstuitdeling en handhaafde de box 2-correctie. Het voordeel ontstond op het moment waarop de vennootschap betaalde.
Ik lees hierin vooral een les over volgorde. De juridische en zakelijke positie bestaat al voordat de factuur in de administratie belandt. De boekhouding moet die positie weerspiegelen; zij kan haar niet achteraf scheppen.
Eén persoon, meerdere juridische rollen
Een directeur-grootaandeelhouder kan tegelijk aandeelhouder, bestuurder, grondeigenaar, verhuurder en wederpartij van de vennootschap zijn. In het Nederlandse mkb worden zulke overlappende rollen vaak pragmatisch behandeld. Dat kan goed gaan, totdat de BV bij een grote betaling moet uitleggen vanuit welke rol zij handelde.
De BV kan een reëel operationeel belang hebben bij schone, bruikbare grond. Verontreiniging kan herontwikkeling of de komst van een nieuwe exploitant vertragen. Dat commerciële belang brengt de contractuele aansprakelijkheid van de eigenaar echter niet automatisch over op de vennootschap. Het gebruik van het vastgoed, de juridische verantwoordelijkheid en het economische voordeel blijven afzonderlijke vragen.
Deze uitspraak bevat geen algemeen verbod op het financieren door een BV van werkzaamheden aan privégrond. Een andere inrichting kan tot een andere uitkomst leiden. Een vennootschap kan een verplichting hebben overgenomen, een zakelijk voordeel hebben bedongen of een behoorlijk gedocumenteerde overeenkomst hebben gesloten. De betalingsroute moet aansluiten bij een verdedigbare regeling, niet uitsluitend bij wat praktisch uitkomt.
Dat onderscheid is ook van belang voor de governance. Wanneer dezelfde persoon aan beide kanten tekent, is er niet vanzelf een onafhankelijke collega die vraagt of de vennootschap wel haar eigen rekening betaalt. De bestuurder moet die discipline bewust organiseren.
Het grootboek is maar één getuige
Een grootboekomschrijving als grond, verbouwing of projectkosten kan aannemelijk ogen. Zij blijft slechts één onderdeel van het dossier. De akte, huurovereenkomst, opdracht aan de aannemer, milieurapporten, betaalsporen en bestuurlijke motivering kunnen samen het volledige verhaal vertellen.
De Belastingdienst verlangt een administratie waaruit belastingaangiften kunnen worden opgesteld en gecontroleerd. Contracten, facturen, bankafschriften en financiële vastleggingen maken daarvan deel uit. Voor de basisadministratie geldt doorgaans een bewaartermijn van zeven jaar. Voor gegevens over onroerende zaken is dat doorgaans tien jaar. Bij een locatieproject is het bewaren van de contractuele voorgeschiedenis minstens zo belangrijk als het bewaren van de factuur.
Lopende saneringsprojecten vallen bovendien binnen het stelsel van de Omgevingswet. De officiële voorlichting wijst op bodemonderzoek, erkende ondernemingen, milieukundige begeleiding en meldings- of informatieplichten via het Omgevingsloket. Eerdere projecten die onder het overgangsrecht zijn gemeld, kunnen nog onder de oude regels van de Wet bodembescherming vallen.
Milieudocumentatie heeft daarnaast een tweede functie. Zij legt de locatie, de werkzaamheden, de verantwoordelijke partijen en het tijdstip vast. Die feiten kunnen later bepalend zijn voor de fiscale analyse. De financiële gevolgen kunnen doorwerken in de jaarrekening van de BV, de box 2-aangifte van de aandeelhouder, de dividendbelastingadministratie en de rekening-courantverhouding. Ook een financier of koper kan vragen waarom vennootschapsgeld is besteed aan de verbetering van privébezit.
Het geld is al weg voordat de discussie begint
In 2026 wordt inkomen in box 2 belast tegen 24,5 procent tot € 68.843 en 31 procent boven die grens. Deze tarieven golden niet voor het geschil over 2014. Ze maken wel duidelijk welke liquiditeitsgevolgen een vergelijkbare verkeerde beslissing nu kan hebben.
De vennootschap heeft de aannemer dan al betaald. Een latere correctie kan vervolgens belasting bij de aandeelhouder veroorzaken, terwijl adviseurs eerdere jaarrekeningen en aangiften opnieuw moeten beoordelen. Het resultaat kan bestaan uit minder geld in de BV, een persoonlijke belastingschuld en extra werk om een oude rubricering te herstellen.
Voorafgaand aan een materiële vastgoedbetaling zou ik de betrokkenen drie vragen willen laten beantwoorden. Welke partij draagt de verplichting? In welke rol wordt het voordeel ontvangen? Welke gevolgen voor vennootschapsgeld, belasting en beheersing aanvaarden we?
Die vragen moeten worden beantwoord zolang het contract nog kan worden aangepast en de betalingsroute nog kan worden gekozen. Een korte schriftelijke beslissing op dat moment is waardevoller dan een uitvoerige reconstructie enkele jaren later.
De factuur in deze zaak was niet problematisch omdat de sanering geen bedrijfsbelang diende. Het probleem was dat privé-eigendom, contractuele verantwoordelijkheid en betaling door de vennootschap verschillende kanten op wezen. De rustigste oplossing is geen slimme grootboekboeking. Het is ervoor zorgen dat die richtingen overeenstemmen voordat de BV het geld overmaakt.
Leg vóórdat de BV substantiële kosten voor privévastgoed betaalt schriftelijk vast waar de verplichting, het voordeel en de fiscale gevolgen liggen.
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Linda Pavan Geraedts. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel te vormen. AI is alleen gebruikt als schrijfhulp. De uiteindelijke Nederlandse tekst is persoonlijk beoordeeld, bewerkt en goedgekeurd door Linda Pavan Geraedts vóór publicatie.
Bronnen
- Saneringskosten privégrond vormen winstuitdeling aan dga - Taxence
- Rechtspraak - Official court record: private remediation obligation and deemed profit distribution
- Wettenbank - Box 2 framework for value received through an substantial shareholding
- Belastingdienst - Current box 2 and dividend cash consequences
- Belastingdienst - Dividend-tax administration when a BV distributes value
- Belastingdienst - Evidence, contracts and tax-control records
- Ondernemersplein - Current remediation compliance context under the Omgevingswet
