Een verhuurd gebouw kan zonder btw overgaan, maar continuïteit brengt fiscale historie, verplichtingen en financiële gevolgen mee.
De afrekening voor de levering is bijna gereed. De verkoper verwacht dat het pand zonder btw wordt overgedragen. De koper ziet huurders, ondertekende huurovereenkomsten en maandelijks binnenkomende huur. Op papier lijkt de activiteit zonder onderbreking door te lopen.
Dan stelt iemand de vraag wat er precies met de sleutels meegaat. Alleen het gebouw met de huurcontracten? Of neemt de koper een functionerende verhuuractiviteit over, inclusief de administratie, afspraken en btw-historie?
Dat onderscheid kan bepalen of artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting van toepassing is. Mijn eerste vraag bij de beoordeling van het fiscale dossier zou heel precies zijn: wat zet de koper op de ochtend na de levering daadwerkelijk voort?
Het antwoord raakt meer dan de factuur. Het kan gevolgen hebben voor de financieringsbehoefte bij de levering, de verplichtingen waarin de koper treedt en de waarde van stukken die jaren vóór de verkoop zijn opgesteld.
Een gebouw met huurders is niet het hele antwoord
De Hoge Raad heeft deze grens voorgelegd aan het Hof van Justitie van de Europese Unie. De zaak betreft een ontwikkelaar die een kantoorgebouw verbouwde tot 77 woonappartementen. De appartementen werden vanaf 1 augustus 2017 verhuurd en in november van dat jaar verkocht aan een investeringsmaatschappij. De koper zette de verhuur voort.
In zijn verwijzingsarrest van 21 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1732, vraagt de Hoge Raad of vastgoed dat uitsluitend wordt gebruikt voor van btw vrijgestelde woningverhuur als een overgedragen bedrijfsactiviteit kan gelden. Ook is gevraagd of de bedoeling van de ontwikkelaar relevant is, waaronder de vraag of tijdelijke verhuur deel uitmaakte van een voorgenomen verkoop.
De Europese verwijzingszaak, geregistreerd als T-851/25, Roenes, is nog aanhangig. De praktische vraag is of een zelfstandige economische activiteit wordt overgedragen, of slechts een vermogensbestanddeel waarin toevallig huurders zitten.
Dat onderscheid is lastig omdat beide beschrijvingen aannemelijk kunnen lijken. Een huurders- en huuroverzicht wijst op continuïteit. Een ontwikkelplan dat op verkoop was gericht, wijst op iets anders. Uit de commerciële voorgeschiedenis moet blijken welke activiteit werkelijk bestond en wat de koper feitelijk heeft verkregen.
Continuïteit brengt een fiscale historie mee
Artikel 37d bepaalt dat geen levering van goederen of diensten wordt geacht plaats te vinden bij de overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen. Voor de relevante btw-gevolgen treedt de koper vervolgens in de plaats van de verkoper. De regeling kan gelden bij verkoop, een overdracht zonder vergoeding of een inbreng in een vennootschap.
Ik lees dit als een continuïteitsregel, niet als een handige keuze voor de facturering. Als de transactie aan de voorwaarden voldoet, begint de koper niet met een schone btw-lei. Relevante rechten en verplichtingen kunnen met de activiteit meegaan, waaronder de herzieningsregels en, waar van toepassing, een bestaande optie voor belaste verhuur.
Voor vastgoed kan de btw-herzieningstermijn tien jaar bedragen. Daardoor is het historische gebruik van het pand ook commercieel van belang. Eerdere aftrek van voorbelasting, wijzigingen tussen belast en vrijgesteld gebruik en het moment van bouw of eerste ingebruikneming kunnen na de eigendomsoverdracht relevant blijven.
Neem een kleine belegger die een verhuurd pand met gemengd gebruik koopt. De winkel wordt belast verhuurd, terwijl de appartementen vrijgesteld als woonruimte worden verhuurd. De prijs en financiering kunnen al zijn overeengekomen voordat iemand de btw-historie heeft gereconstrueerd. Als artikel 37d van toepassing is, worden onvolledige dossiers niet onschadelijk doordat op de afrekening geen btw staat. De onzekerheid is alleen naar de administratie van de koper verschoven.
De chronologie moet één verhaal vertellen
De Belastingdienst beschrijft de operationele drempel helder. Het overgedragen geheel moet een onderneming of een zelfstandig deel daarvan vormen, en de koper moet die activiteit voortzetten of van plan zijn dat te doen. Een verzameling losse bedrijfsmiddelen zal doorgaans niet volstaan.
Bij een verhuuractiviteit bestaat het bruikbare bewijs uit praktische zaken. Denk aan huurovereenkomsten, waarborgsommen, huurincasso, servicecontracten, beheersafspraken, onderhoudsverplichtingen en de systemen waarmee het pand wordt geadministreerd. Ook de plannen van de koper zijn van belang, want continuïteit kan niet alleen bestaan in de formulering van de verkoper.
De data verdienen evenveel aandacht. Wanneer was de ontwikkeling voltooid? Wanneer begon de verhuur? Wanneer is het pand op de markt gebracht? Wanneer zijn de onderhandelingen met de koper gestart? En welke besluiten namen het bestuur of de directie van de verkoper in iedere fase?
Tijdelijke verhuur kan een reële bedrijfsactiviteit zijn. Zij kan ook onderdeel zijn van een ontwikkel- en verkooptraject. De aanhangige Europese zaak is van belang omdat zij duidelijkheid kan geven over de scheidslijn tussen die twee situaties wanneer woningverhuur van btw is vrijgesteld.
Hier komt governance het fiscale dossier binnen. De koopovereenkomst, de afrekening, de garanties en de overdrachtsstukken moeten dezelfde transactie beschrijven. Als het ene document spreekt over een operationele verhuuronderneming en het andere over een nieuw ontwikkeld object dat voor verkoop gereed is gemaakt, begint de fiscale positie met een interne tegenstrijdigheid.
Liquiditeit vandaag, verantwoordelijkheid morgen
De btw-kwalificatie kan direct een financieringsvraagstuk opleveren. Als btw in rekening wordt gebracht, moet de koper dat bedrag mogelijk financieren, ook als teruggaaf later wordt verwacht. Die teruggaaf kan bovendien beperkt zijn wanneer het pand wordt gebruikt voor vrijgestelde woningverhuur.
Als artikel 37d van toepassing is, kan het ontbreken van btw bij de levering de directe liquiditeitsdruk verlichten. De koper kan echter een herzieningspositie overnemen die latere aangiften beïnvloedt. Die blootstelling hoort thuis in de prijsonderhandelingen, de garanties en de informatieoverdracht, niet in een vakje dat na de levering voor de boekhouder wordt achtergelaten.
Dezelfde zorgvuldigheid is nodig bij kleinere transacties en herstructureringen binnen familiebedrijven. Een verhuurd pand tussen gelieerde vennootschappen verplaatsen, neemt de noodzaak niet weg om vast te stellen wat wordt overgedragen. De transactie een bedrijfsoverdracht noemen, beslecht de vraag evenmin.
Terug bij de afrekening zou ik meer willen zien dan een overeengekomen btw-zin. Ik zou een gedateerde beschrijving van de activiteit willen hebben, een duidelijke historie van het vastgoedgebruik en stukken waarmee de koper een nog lopende herzieningstermijn kan doorgronden.
De huurders kunnen blijven, de huur kan doorlopen en het gebouw kan er onveranderd uitzien. Fiscale continuïteit stelt een diepere vraag. Is met de stenen ook de onderneming over tafel gegaan, en kunnen beide partijen dat antwoord jaren later nog steeds uitleggen?
Als bij een vastgoedtransactie mogelijk een lopende verhuuronderneming overgaat, laat dan vóór de levering de btw-historie en overdrachtsdocumentatie beoordelen.
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Linda Pavan Geraedts. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel te vormen. AI is alleen gebruikt als schrijfhulp. De uiteindelijke Nederlandse tekst is persoonlijk beoordeeld, bewerkt en goedgekeurd door Linda Pavan Geraedts vóór publicatie.
Bronnen
- EU Gerecht verduidelijkt btw-gevolgen bedrijfsoverdracht
- Hoge Raad / Rechtspraak - Pending EU clarification on short-term rental before sale by a property developer
- Rechtspraak - Status of the Dutch preliminary reference
- Wettenbank - Dutch statutory rule for transfer of a business or autonomous business part
- Belastingdienst - Operational Dutch VAT consequences of a business transfer
- Hoge Raad / Rechtspraak - Fact-sensitive test for an autonomous activity rather than a loose asset sale
- Rechtspraak - Nieuwsbrief Rechtspraak Europa HvJ 8-9
