Un immobile locato può passare di mano senza IVA, ma la continuità porta con sé storia fiscale, obblighi ed effetti finanziari.
Il prospetto di conguaglio è quasi pronto. Il venditore prevede che il trasferimento dell’immobile avvenga senza IVA. L’acquirente vede inquilini, contratti di locazione firmati e canoni incassati ogni mese. Sulla carta, l’attività sembra proseguire senza interruzioni.
Poi qualcuno domanda che cosa venga effettivamente consegnato insieme alle chiavi. Soltanto l’edificio e i relativi contratti? Oppure l’acquirente subentra in un’attività locativa funzionante, con la sua gestione, i suoi accordi e la sua storia IVA?
Da questa distinzione può dipendere l’applicazione dell’articolo 37d della legge IVA olandese. La mia prima domanda, esaminando il fascicolo fiscale, sarebbe molto precisa: che cosa continuerà davvero l’acquirente la mattina successiva al perfezionamento?
La risposta incide su molto più della fattura. Può cambiare il fabbisogno finanziario al closing, le responsabilità ereditate dall’acquirente e il valore di documenti formati anni prima della vendita.
Un immobile con inquilini non basta a dare la risposta
La Corte suprema dei Paesi Bassi ha sottoposto questo confine alla Corte di giustizia dell’Unione europea. Il caso riguarda un operatore immobiliare che ha trasformato un edificio a uso ufficio in 77 appartamenti residenziali. Gli appartamenti sono stati locati dal 1° agosto 2017 e venduti a una società d’investimento nel novembre dello stesso anno. L’acquirente ha proseguito l’attività locativa.
Nel rinvio del 21 novembre 2025, ECLI:NL:HR:2025:1732, la Corte suprema ha chiesto se un immobile destinato esclusivamente a locazioni residenziali esenti da IVA possa configurare il trasferimento di un’attività economica. Ha inoltre chiesto se rilevi l’intenzione dell’operatore, compresa l’eventualità che la locazione temporanea rientrasse in un programma di vendita già pianificato.
Il rinvio europeo, iscritto con il numero T-851/25, Roenes, è ancora pendente. Il nodo pratico consiste nello stabilire se venga trasferita un’attività economica autonoma o soltanto un bene che, al momento della vendita, risulta occupato da inquilini.
La distinzione è impegnativa perché entrambe le letture possono apparire plausibili. Un elenco dei canoni e degli inquilini suggerisce continuità. Un progetto immobiliare concepito in vista della vendita racconta una storia diversa. È la vicenda commerciale nel suo complesso a dover chiarire quale attività esistesse realmente e che cosa abbia acquisito l’acquirente.
La continuità porta con sé una storia fiscale
L’articolo 37d stabilisce che, quando viene trasferita la totalità o una parte di un’universalità di beni, non si considera effettuata alcuna cessione di beni o prestazione di servizi. Ai fini IVA rilevanti, l’acquirente subentra quindi nella posizione del venditore. La norma può applicarsi a una vendita, a un trasferimento senza corrispettivo o a un conferimento societario.
La considero una regola di continuità, non una comoda scelta di fatturazione. Se l’operazione soddisfa i requisiti, l’acquirente non parte da una situazione IVA azzerata. I diritti e gli obblighi pertinenti possono seguire l’attività trasferita, comprese le regole di rettifica e, quando applicabile, un’opzione già esercitata per la locazione imponibile.
Per gli immobili, il periodo di rettifica IVA può estendersi per dieci anni. L’utilizzo storico dell’immobile assume quindi un rilievo commerciale concreto. Le precedenti detrazioni dell’IVA a monte, i passaggi tra utilizzi imponibili ed esenti e le date di costruzione o di prima utilizzazione possono continuare a produrre effetti anche dopo il cambio di proprietà.
Si pensi a un piccolo investitore che acquista un immobile locato a uso misto. Il negozio è concesso in locazione con applicazione dell’IVA, mentre gli appartamenti sono oggetto di locazioni residenziali esenti. Prezzo e finanziamento possono essere definiti prima che qualcuno ricostruisca la storia IVA. Se si applica l’articolo 37d, l’assenza dell’IVA nel prospetto di conguaglio non rende innocua una documentazione incompleta. L’incertezza si è semplicemente trasferita nella contabilità dell’acquirente.
La cronologia deve raccontare una sola storia
L’Amministrazione fiscale olandese, la Belastingdienst, descrive con chiarezza la soglia operativa. Il complesso trasferito deve costituire un’impresa o una sua parte autonoma e l’acquirente deve proseguirne l’attività, o avere l’intenzione di farlo. Un insieme di beni scollegati, di regola, non è sufficiente.
Per un’attività locativa, gli elementi probatori utili sono molto concreti. Possono comprendere i contratti di locazione, i depositi degli inquilini, la riscossione dei canoni, i contratti di servizio, gli accordi di gestione, le responsabilità manutentive e i sistemi utilizzati per amministrare l’immobile. Contano anche i programmi dell’acquirente, perché la continuità non può esistere soltanto nelle parole scelte dal venditore.
Le date meritano la stessa attenzione. Quando sono terminati i lavori? Quando sono iniziate le locazioni? Quando è stato messo in vendita l’immobile? Quando sono cominciate le trattative con l’acquirente? Che cosa hanno deliberato, nelle diverse fasi, il consiglio di amministrazione o la direzione del venditore?
Una locazione temporanea può costituire un’autentica attività economica. Può però anche inserirsi in un processo di sviluppo e successiva vendita. Il procedimento europeo pendente è importante perché potrebbe chiarire come distinguere queste due realtà quando la locazione residenziale è esente da IVA.
È qui che la governance entra nel fascicolo fiscale. Il contratto di compravendita, il prospetto di conguaglio, le garanzie e i documenti di consegna dovrebbero descrivere tutti la stessa operazione. Se un documento parla del trasferimento di un’attività locativa operativa e un altro presenta un immobile di nuova realizzazione predisposto per la vendita, la posizione fiscale nasce già con una contraddizione interna.
Liquidità oggi, responsabilità domani
La qualificazione ai fini IVA può creare un fabbisogno finanziario immediato. Se viene addebitata l’imposta, l’acquirente può doverne finanziare l’importo anche quando prevede di recuperarlo in seguito. Il recupero può inoltre essere limitato se l’immobile è destinato a locazioni residenziali esenti.
Quando si applica l’articolo 37d, l’assenza dell’IVA al perfezionamento può ridurre l’esborso immediato. L’acquirente potrebbe tuttavia ereditare una posizione di rettifica destinata a incidere sulle dichiarazioni successive. Questa esposizione deve trovare spazio nella discussione sul prezzo, nelle garanzie e nel passaggio delle informazioni, non in una casella da lasciare al contabile dopo il closing.
La stessa disciplina è necessaria nelle operazioni di dimensioni minori e nelle riorganizzazioni di società familiari. Trasferire un immobile locato tra società collegate non elimina la necessità di stabilire che cosa venga realmente trasferito. E definire l’operazione come trasferimento d’azienda non risolve di per sé la questione.
Tornando al prospetto di conguaglio, vorrei vedere ben più di una clausola IVA concordata. Vorrei una ricostruzione datata dell’attività, una storia chiara dell’utilizzo dell’immobile e documenti che consentano all’acquirente di comprendere ogni eventuale periodo di rettifica ancora in corso.
Gli inquilini possono restare, i canoni possono continuare e l’edificio può apparire immutato. La continuità fiscale pone una domanda più profonda: insieme ai muri è passata dall’altra parte del tavolo anche l’attività, e le parti saranno ancora in grado di spiegare quella risposta a distanza di anni?
Se l’operazione immobiliare può comprendere un’attività locativa in continuità, è opportuno verificare la storia IVA e i documenti di trasferimento prima del perfezionamento.
I dati, le fonti e l’analisi di questo articolo sono stati curati da Linda Pavan Geraedts. L’IA non è stata usata per individuare le fonti, costruire la base fattuale o produrre il giudizio analitico. L’IA è stata usata solo come aiuto di redazione. Il testo italiano finale è stato rivisto, corretto e approvato personalmente da Linda Pavan Geraedts prima della pubblicazione.
Riferimenti
- EU Gerecht verduidelijkt btw-gevolgen bedrijfsoverdracht
- Hoge Raad / Rechtspraak - Pending EU clarification on short-term rental before sale by a property developer
- Rechtspraak - Status of the Dutch preliminary reference
- Wettenbank - Dutch statutory rule for transfer of a business or autonomous business part
- Belastingdienst - Operational Dutch VAT consequences of a business transfer
- Hoge Raad / Rechtspraak - Fact-sensitive test for an autonomous activity rather than a loose asset sale
- Rechtspraak - Nieuwsbrief Rechtspraak Europa HvJ 8-9
