Voor een kleine vastgoedportefeuille voelt herhaling als controle. Bij het eerste gedateerde appartement kostentelefoontjes, offertes en keuzes vooral tijd. Bij nummer tien lijken de badkamer, vloer, aannemer en architectenschets op een vast draaiboek. Dat beschermt de marge. Maar het kan ook veranderen wie voor de btw als organisator van het werk geldt.
Gerechtshof Den Haag ruled in ECLI:NL:GHDHA:2026:890, decided on 25 March 2026 and published on Rechtspraak on 27 May 2026. The court held that the Inspector had made plausible that overall control of the housing renovations rested with the taxpayer.
De belastingplichtige kocht tussen 2012 en 2017 meer dan 50 panden. Het ging meestal om verouderde woningen die werden verbouwd en vervolgens verhuurd. Een deel werd na de verbouwing verkocht. Steeds kwamen dezelfde architect, aannemer, bouwbegeleiding, stijl en standaardmaterialen terug. Het hof zag daarin meer dan het normale gedrag van een opdrachtgever.
Wanneer routine regie wordt
A tax file rarely cares what a founder calls the business. Landlord, buyer, portfolio holder and investor are useful words. VAT looks at the work behind them. A company that repeats one renovation concept, makes layout choices, uses fixed parties and carries practical know-how can start to look like the organiser.
Daarom is artikel 24b van het Uitvoeringsbesluit omzetbelasting 1968 van belang. Die bepaling brengt de situatie van de eigenbouwer onder de verleggingsregeling voor bouwwerkzaamheden. Artikel 12 van de Wet op de omzetbelasting 1968 biedt de bredere basis om de btw in aangewezen gevallen naar de afnemer te verleggen.
Rechtbank Den Haag had de belastingplichtige milder beoordeeld en hem meer als een gewone opdrachtgever gezien. Het gerechtshof ging verder. Het keek naar de schaal, de vaste werkwijze, standaardmaterialen, onderling verbonden inkoopkanalen, technische keuzes en feitelijke zeggenschap. Meer dan 50 panden maakte het patroon zichtbaar, maar de maatstaf bleef feitelijke regie.
De druk komt via de factuur
Voor een ondernemer wordt dit eerst zichtbaar op de factuur. Volgens de guidance van de Belastingdienst brengt de leverancier geen btw in rekening als de verleggingsregeling van toepassing is. Op de factuur staat ‘btw verlegd’ en het btw-identificatienummer van de afnemer. Die geeft de btw vervolgens aan in de eigen aangifte.
Dat lijkt neutraal wanneer volledige aftrek mogelijk is. Bij verhuur van woningen gaat die vlieger niet altijd op. Verbouwingskosten die op een factuur van de aannemer overzichtelijk leken, kunnen een echte liquiditeitslast worden als de btw-behandeling niet klopt.
Een correctie achteraf is het scherpere probleem. Heeft een aannemer btw berekend terwijl de btw had moeten worden verlegd, dan staat de guidance van de Belastingdienst aftrek van die voorbelasting in de weg. De guidance verwijst naar een gecorrigeerde factuur. Jaren later kan de aannemer verdwenen zijn en kan het pand al zijn verkocht.
Het dossier onthoudt wie de keuzes maakte
De meeste kleine vastgoedondernemingen werken noodgedwongen met standaardoplossingen. Standaardkeukens, standaardbadkamers, vertrouwde aannemers en bekende adviseurs beschermen de marge. Het CBS meldde dat in het eerste kwartaal van 2026 4,8 duizend woningen door verbouw en transformatie aan de Nederlandse woningvoorraad zijn toegevoegd. De bouwomzet, exclusief projectontwikkeling, lag 5,1 procent hoger dan een jaar eerder.
In zo’n markt is herhaalbaarheid gewoon ondernemerschap. Maar zij laat wel sporen na. E-mails van de architect kunnen laten zien wie de indeling bepaalde. Materiaallijsten kunnen een vast concept blootleggen. Financieringsstukken kunnen vermelden dat het werk deels in eigen beheer werd uitgevoerd. Korte offertes van aannemers kunnen erop wijzen dat iedereen het model al kende.
De guidance van de Belastingdienst maakt een nuttig onderscheid. Ontwerpwerk van architecten en vergelijkbare ontwerpers is voor deze verleggingsregeling iets anders dan fysieke bouwwerkzaamheden. De ontwerpfase kan echter nog steeds laten zien wie de verbouwingskeuzes aanstuurde. De btw-behandeling van de factuur van de architect en de bewijswaarde van de correspondentie zijn twee afzonderlijke vragen.
Garages vragen om een eigen spoor
In de zaak speelde ook een stiller punt: de verhuur van garages. Volgens de guidance van de Belastingdienst is de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen belast met btw. Dat geldt ook voor garageboxen en open of afgesloten parkeerplaatsen. Dat kan anders liggen wanneer de parkeerverhuur onlosmakelijk verbonden is met een andere verhuur van onroerende zaken waarop dezelfde btw-behandeling van toepassing is.
Kleine verhuurders zien een garagebox vaak als een praktische aanvulling op de appartementenportefeuille. De btw kan er een afzonderlijke belaste activiteit in zien. In deze zaak maakte de garageverhuur deel uit van de naheffingen: €955 over 2015 en €4.464 over 2016 tot en met 2018. Kleine terugkerende posten kunnen een ogenschijnlijk nette portefeuillemarge aantasten.
Het Kadaster meldde dat beleggers op 1 april 2026 eigenaar waren van 9,0 procent van alle woningen. Het bezit van particuliere beleggers daalde, terwijl het bezit van zakelijke beleggers steeg van 5,6 naar 5,7 procent. Ondernemingsbeleggers blijven actief met bouw, transformatie en portefeuillewerk.
De vraag van de ochtend
De uitspraak laat zich het best lezen als een vraag naar de feitelijke regie. Koopt de onderneming af en toe een dienst van een aannemer, of voert zij een herhaalbaar verbouwingsmodel? Het antwoord zit in de plattegrond, de materiaalkeuzes, de route langs aannemers, de goedkeuring van wijzigingen, de stukken voor de financier en het verkoopdossier.
Diezelfde vraag hoort op tafel bij boekhouders en adviseurs. De tekst op de factuur, het btw-nummer, de aangifte, de aftrekpositie en de projectnotities moeten één consistent verhaal vertellen. Doen zij dat niet, dan heeft de onderneming misschien nog tijd om de feiten te begrijpen voordat een latere discussie ze in een marg probleem verandert.
De uitspraak van het Haagse hof bevat een eenvoudige les voor het Nederlandse vastgoed. Goede herhaling creëert waarde. Slecht vastgelegde herhaling creëert fiscale blootstelling. Het verschil zit niet in de stijl, maar in de vraag welke rol de onderneming werkelijk speelt — en of dat al duidelijk is voordat de eerste factuur van de aannemer wordt geboekt.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
