De halvering in 2025 is meer dan een bouwcijfer. Ze laat zien hoe weinig ruimte de Nederlandse woningmarktnog over heeft voor werknemers, starters, gemeenten en kleine bedrijven.
Een woningcijfer lijkt technisch, totdat een ondernemer eindelijk de juiste kandidaat vindt en die vervolgens afhaakt omdat er nergens redelijk te wonen is. Daarom is het nieuwste CBS-cijfer relevant buiten de vastgoedkolom. Nederlandse gemeenten verleenden in 2025 vergunningen voor 3.089 tijdelijke woningen, tegen 6.166 in 2024. De daling was scherp, in een land waar huisvesting al langer bepalend is voor arbeidsmobiliteit, werving en lokale bestedingen.
CBS counts permits, not occupied homes. A permit points to the near future. It is not yet a front door, a registered address or a stable commute. When the permit flow narrows today, the short-term housing options available to workers, starters and municipalities may become thinner tomorrow.
De ventielwerking neemt af
Temporary housing exists because ordinary construction is too slow to absorb every urgent need. These dwellings are built for a set period, often up to ten years, or fall under the relevant Dutch building-rule definition. They are used for mixed groups, starters, status holders, refugees, labour migrants, students and urgent seekers. One location can carry several forms of pressure at once.
De daling in 2025 was het sterkst bij nieuw gebouwde tijdelijke woningen. Daarvoor daalde het aantal vergunningen van 5.448 in 2024 naar 2.630 in 2025. Ook voor transformatie werden minder vergunningen verleend: van 718 naar 459. Van 2021 tot en met 2025 vergunden gemeenten ongeveer 19.000 tijdelijke woningen. Volgens CBS was 87 procent daarvan nieuwbouw. De vergunningen voor iets meer dan 3.000 tijdelijke woningen in 2025 kunnen nog altijd ruimte bieden aan bijna 6.000 huishoudens, omdat één tijdelijke woning meerdere onzelfstandige woonruimten kan bevatten.
Dat maakt de daling eerder relevanter dan minder relevant. Tijdelijke huisvesting is een bescheiden instrument, maar wel een van de weinige routes die sneller kunnen zijn dan het reguliere bouwproces. Bovendien is het een lokale aangelegenheid. Een gemeente heeft een geschikte locatie, een deugdelijk besluit, financiering, bouwcapaciteit, sociaal beheer en een doelgroep nodig die de lokale politiek kan doorstaan. Nationale ambities helpen, maar woningen komen nog altijd op gemeentelijke grond te staan.
De reguliere woningbouw blijft achter
Het bredere beeld van de Nederlandse woningmarkt blijft krap. CBS meldt eind 2025 8,345 miljoen woningen en een berekend woningtekort van bijna 400.000 woningen, gelijk aan 4,8 procent van de woningvoorraad. In 2025 kwamen er door nieuwbouw en andere toevoegingen bijna 80.000 woningen bij. Na sloop nam de woningvoorraad met 70.000 woningen toe.
Dat is een serieuze productie, maar nog altijd minder dan de nationale ambitie. De Rijksoverheid mikt op 100.000 nieuwe woningen per jaar en wijst op snellere vergunningverlening, meer industriële bouw en beter gebruik van bestaande gebouwen. Ook het aantal vergunningen voor reguliere nieuwbouw liep terug: bijna 86.000 in 2025, tegen bijna 94.000 in 2024.
Bestaande koopwoningen bieden evenmin gemakkelijk soelaas. CBS en het Kadaster meldden dat bestaande koopwoningen in april 2026 4,3 procent duurder waren dan een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs bedroeg €486.101. Op maandbasis bleven de prijzen gelijk, maar ze lagen nog altijd 15,8 procent boven de vorige piek van juli 2022. Afkoeling is niet hetzelfde als toegankelijkheid.
DNB en AFM hebben gewaarschuwd dat ruimere hypotheeknormen vooral tot hogere huizenprijzen en meer schulden zouden leiden. Krediet kan koopkracht verschuiven. Het kan geen kamer bouwen.
Voor kleine bedrijven wordt wonen een obstakel
De druk op de woningmarkt komt een bedrijf zelden eerst binnen via een spreadsheet. Ze verschijnt als een uitgestelde startdatum, een kandidaat die zich terugtrekt, een werknemer die te ver weg woont, een jongere die het ouderlijk huis niet uit kan of een internationale starter die meer hulp nodig heeft dan de werkgever had voorzien.
CBS telde in 2024 518.000 starters op de woningmarkt, tegen 560.000 in 2023. Het aantal jongeren dat het ouderlijk huis verliet, daalde met 12 procent. Onder 25- tot 35-jarigen groeide de bevolking in 2024 met 1,7 procent, terwijl het aantal thuiswonenden met 5,6 procent toenam. Mensen die voor werk of studie naar Nederland kwamen, vormden de grootste groep starters.
Voor werkgevers is dit geen sociale beschouwing. Het verandert de rekensom bij het aannemen van personeel. Een vacature kan in salaris opvulbaar lijken en toch stuklopen op huisvesting. Een werknemer kan de baan wel accepteren, maar niet de locatie. Een bedrijf kan vervolgens meer kwijt zijn aan reizen, tijdelijke accommodatie, wervingstijd of loon, omdat de lokale woningvoorraad de benodigde beroepsbevolking niet kan dragen.
Daarom is de daling van het aantal vergunningen voor tijdelijke woningen ook een bedrijfssignaal. De eigenaar van een klein bedrijf doet er goed aan eerder te vragen of een functie verhuizing vereist. Tegelijk dringt zich een lastiger vraag op: bestaat het lokale bouwplan werkelijk, en wordt de vergunning op tijd een bewoond adres?
Tijdelijk betekent niet vrijblijvend
Ook bestuurlijk is de zaak relevant. Tijdelijke huisvesting kan sneller worden gerealiseerd, maar staat niet buiten de Nederlandse regels. Op grond van artikel 4.8 van het Besluit bouwwerken leefomgeving blijven tijdelijke bouwwerken aan bouwregels gebonden. Staat een tijdelijk bouwwerk na de vergunde periode nog overeind, dan moet het vóór het einde van die periode aan de relevante regels voor nieuwbouw voldoen. De einddatum is dus niet alleen een juridisch, maar ook een financieel gegeven.
Aan huisvesting die aan werk is gekoppeld, zit nog een extra laag. De Rijksoverheid stelt dat er te weinig woningen voor arbeidsmigranten zijn en dat de kwaliteit van die huisvesting vaak tekortschiet. Sinds 1 juli 2023 mag op grond van de Wet goed verhuurderschap de huurovereenkomst van arbeidsmigranten niet meer aan de arbeidsovereenkomst worden gekoppeld. Ook de Nederlandse Arbeidsinspectie heeft gewaarschuwd voor arrangementen waarin werk, huisvesting en andere diensten aan elkaar worden verbonden. Kosten kunnen op arbeidsmigranten worden verhaald en de afhankelijkheid van de werkgever kan daardoor toenemen.
Voor bedrijven die huisvesting regelen, ondersteunen of bemiddelen, is duidelijkheid noodzakelijk. Wie tekent de huurovereenkomst? Wie ontvangt de huur? Hoe wordt de inschrijving geregeld? Wat gebeurt er als het dienstverband eindigt? Als de onderneming huisvesting, verhuizing of reiskosten vergoedt, moeten de gevolgen voor loonadministratie en boekhouding zichtbaar zijn en niet informeel worden afgedaan. Woningnood is geen reden om de administratie te vertroebelen.
Vastgoed moet het geld volgen
Voor ontwikkelaars, modulaire bouwers en investeerders is de daling een waarschuwing over de haalbaarheid van projecten. Een vergunning geeft meer zicht, maar betaalt geen leveranciers, vult geen woningen en lost geen overbruggingsfinanciering af. De relevante volgorde is: vergunning, financiering, fysieke start, bewoning en huurincasso. Als één stap uitloopt, verandert ook de verwachting over de liquiditeit.
Ook juridisch is het signaal praktisch.
In maart 2026 behandelde de Rechtbank Midden-Nederland een tijdelijke omgevingsvergunning voor 60 flexwoningen in De Bilt, voor een periode van maximaal tien jaar. De rechtbank oordeelde dat het college de vergunning redelijkerwijs kon verlenen, verklaarde de beroepen ongegrond en wees de verzoeken om een voorlopige voorziening af. De les is beperkt, maar helder: lokaal verzet houdt flexwoningen niet automatisch tegen als het besluitvormingsdossier deugdelijk is.
De CBS-publicatie over 2025 is geen reden voor paniek. Wel laat zij zien dat een van de snellere routes naar extra woonruimte ongelijkmatig en kwetsbaar is. Nederland heeft de reguliere bouwmachine nog altijd hard nodig. Maar ook de kleinere ventielen zijn nodig om mensen dicht genoeg bij hun werk, studie, zorg en dagelijks leven te houden.
Voor de eigenaar van een klein bedrijf is de conclusie nuchter. Huisvesting hoort thuis in de personeelsplanning, de liquiditeitsplanning rond vastgoed en het bestuur van iedere regeling die aan accommodatie raakt. Het adres is niet langer een achtergrondvoorwaarde. Het ligt dicht tegen arbeid, marge, lokale vraag en bedrijfscontinuïteit aan.
Tijdelijke huisvesting is belangrijk omdat zij tijd koopt. In 2025 kocht Nederland daar minder van.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
