De halvering in 2025 is meer dan een bouwstatistiek. Zij laat zien hoe dun de Nederlandse woonbuffer is geworden voor werknemers, starters, gemeenten en kleine bedrijven.
Een woningcijfer lijkt technisch, totdat een ondernemer eindelijk de juiste kandidaat vindt en die ziet afhaken omdat er geen realistische woonplek is. Daarom reikt het nieuwste CBS-cijfer verder dan de vastgoedpagina. Nederlandse gemeenten verleenden in 2025 vergunningen voor 3.089 tijdelijke woningen, tegen 6.166 in 2024. De daling is fors, in een land waar wonen al lang de arbeidsmobiliteit, werving en lokale vraag bepaalt .
CBS counts permits, not occupied homes. A permit points to the near future. It is not yet a front door, a registered address or a stable commute. When the permit flow narrows today, the short-term housing options available to workers, starters and municipalities may become thinner tomorrow.
De overloop liep terug
Temporary housing exists because ordinary construction is too slow to absorb every urgent need. These dwellings are built for a set period, often up to ten years, or fall under the relevant Dutch building-rule definition. They are used for mixed groups, starters, status holders, refugees, labour migrants, students and urgent seekers. One location can carry several forms of pressure at once.
De daling in 2025 zat vooral bij nieuwbouw van tijdelijke woningen. Het aantal vergunningen daalde daar van 5.448 in 2024 naar 2.630 in 2025. Ook vergunningen voor transformatie namen af, van 718 naar 459. Van 2021 tot en met 2025 verleenden gemeenten vergunningen voor ongeveer 19.000 tijdelijke woningen; volgens CBS betrof 87 procent nieuwbouw. De vergunningen uit 2025 voor ruim 3.000 tijdelijke woningen kunnen niettemin plaats bieden aan bijna 6.000 huishoudens, omdat één tijdelijke woning meerdere niet-zelfstandige woonruimten kan bevatten.
Dat maakt de daling relevanter, niet minder relevant. Tijdelijke huisvesting is een bescheiden instrument, maar wel een van de weinige routes die sneller kunnen gaan dan de grote bouwmachine. En het is lokaal werk. Een gemeente heeft een bruikbare locatie nodig, een verdedigbaar besluit, financiering, bouwcapaciteit, sociaal beheer en een doelgroep die de lokale politiek overleeft. Landelijke ambitie helpt, maar woningen landen uiteindelijk op gemeentelijke grond.
De grote bouwmachine loopt nog steeds achter
Het bredere Nederlandse beeld blijft krap. CBS telde eind 2025 8,345 miljoen woningen en becijferde het woningtekort op bijna 400.000 woningen, ofwel 4,8 procent van de woningvoorraad. In 2025 kwamen er via nieuwbouw en andere toevoegingen bijna 80.000 woningen bij. Na sloop groeide de woningvoorraad per saldo met 70.000 woningen.
Dat is een serieuze productie, maar nog altijd minder dan de landelijke ambitie. De Rijksoverheid mikt nog steeds op 100.000 nieuwe woningen per jaar en wijst op snellere vergunningverlening, meer industriële bouw en beter gebruik van bestaande gebouwen. Ook de reguliere nieuwbouwvergunningen liepen terug: bijna 86.000 in 2025, tegenover bijna 94.000 in 2024.
Ook de bestaande koopwoningmarkt biedt geen gemakkelijke verlichting. CBS en het Kadaster meldden dat bestaande koopwoningen in april 2026 4,3 procent duurder waren dan een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs bedroeg €486.101. De prijzen bleven maand op maand gelijk, maar lagen nog altijd 15,8 procent boven de vorige piek van juli 2022. Afkoeling is niet hetzelfde als toegankelijkheid.
DNB en AFM hebben gewaarschuwd dat ruimere hypotheeknormen vooral leiden tot hogere huizenprijzen en meer schulden. Krediet kan koopkracht verschuiven. Het bouwt geen kamer.
Voor kleine bedrijven verschijnt wonen als wrijving
Woonkrapte komt een onderneming zelden eerst via een spreadsheet binnen. Zij verschijnt als een uitgestelde startdatum, een kandidaat die afzegt, een werknemer die te ver weg woont, een jonge medewerker die het ouderlijk huis niet uit kan, of een internationale starter die meer begeleiding nodig heeft dan de werkgever had voorzien.
CBS telde in 2024 518.000 starters op de woningmarkt, tegen 560.000 in 2023. Het aantal jongeren dat het ouderlijk huis verliet, daalde met 12 procent. Onder 25- tot 35-jarigen groeide de bevolking in 2024 met 1,7 procent, terwijl het aantal thuiswonenden met 5,6 procent toenam. Arbeids- en studiemigranten vormden de grootste groep starters.
Voor werkgevers is dit geen sociaal commentaar. Het verandert de rekensom van werving. Een vacature kan qua loon prima vervulbaar lijken en toch stranden op huisvesting. Een werknemer kan de baan aannemen, maar niet de standplaats. Een bedrijf geeft mogelijk meer uit aan reizen, tijdelijke huisvesting, wervingstijd of loondruk, omdat de lokale woningvoorraad niet genoeg draagkracht heeft voor het personeel dat nodig is.
Daarom is de daling in vergunningen voor tijdelijke woningen ook een bedrijfssignaal. De eigenaar van een klein bedrijf moet eerder vragen of een functie afhankelijk is van verhuizing. En het dwingt tot een lastigere vraag: is de lokale pijplijn werkelijk hard, en wordt die vergunning op tijd een bewoond adres?
Tijdelijk is niet vrijblijvend
Het bestuursrechtelijke punt is minstens zo belangrijk. Tijdelijke huisvesting kan sneller gaan, maar valt niet buiten de Nederlandse regels. Op grond van artikel 4.8 van het Besluit bouwwerken leefomgeving blijven tijdelijke bouwwerken aan bouwregels gebonden. Blijft een tijdelijk bouwwerk na de vergunde termijn staan, dan moet het vóór afloop van die termijn in overeenstemming zijn gebracht met de toepasselijke nieuwbouwregels. De einddatum is dus niet alleen juridisch, maar ook financieel relevant.
Aan werk gekoppelde huisvesting voegt een laag toe. De Rijksoverheid stelt dat er te weinig woningen zijn voor arbeidsmigranten en dat de kwaliteit van de huisvesting vaak tekortschiet. Sinds 1 juli 2023 mag op grond van de Wet goed verhuurderschap de huurovereenkomst voor arbeidsmigranten niet meer aan de arbeidsovereenkomst zijn gekoppeld. Ook de Nederlandse Arbeidsinspectie heeft gewaarschuwd voor pakketten waarin werk, huisvesting en andere diensten aan elkaar worden verbonden. Kosten kunnen worden doorberekend aan arbeidsmigranten en zo ontstaat afhankelijkheid rond de werkgever.
Voor bedrijven die huisvesting regelen, ondersteunen of bemiddelen, is duidelijkheid essentieel. Wie tekent de huurovereenkomst? Wie ontvangt de huur? Hoe is de inschrijving geregeld? Wat gebeurt er als het dienstverband eindigt? Betaalt de onderneming huisvesting, verhuizing of reisondersteuning, dan moet de loon- en administratieve verwerking zichtbaar zijn, niet informeel. Woningnood is geen reden om de administratie te vertroebelen.
Vastgoed moet de kas volgen
Voor ontwikkelaars, modulaire bouwers en beleggers is de daling een waarschuwing voor de pijplijn. Een vergunning vergroot de zichtbaarheid, maar betaalt geen leveranciers, vult geen woningen en lost geen overbruggingsfinanciering af. De relevante volgorde is: vergunning, financiering, fysieke start, bewoning en huurinning. Als één stap opschuift, verandert ook de kasstroombelofte.
Ook het signaal van de rechter is praktisch.
In maart 2026 behandelde Rechtbank Midden-Nederland een tijdelijke omgevingsvergunning voor 60 flexwoningen in De Bilt, voor maximaal tien jaar. De rechtbank oordeelde dat het college de vergunning in redelijkheid kon verlenen, verklaarde de beroepen ongegrond en wees de verzoeken om voorlopige voorziening af. De les is beperkt, maar helder: lokaal verzet stopt flexwoningen niet automatisch als het besluitdossier stevig is.
Het CBS-bericht over 2025 is geen reden voor paniek. Het laat wel zien dat een van de snellere woningroutes van het land ongelijkmatig en kwetsbaar is. Nederland heeft de grote bouwmachine nog steeds nodig. Maar ook de kleinere overloopvoorzieningen die mensen dicht genoeg bij werk, studie, zorg en een bestaan houden.
Voor de eigenaar van een klein bedrijf is de aanpassing nuchter. Huisvesting hoort thuis in personeelsplanning, in de kasstroomplanning van vastgoed en in het bestuur van elke regeling die aan onderdak raakt. Het adres is geen achtergrondvoorwaarde meer. Het zit dicht op arbeid, marge, lokale vraag en continuïteit.
Tijdelijke huisvesting is van belang omdat zij tijd koopt. In 2025 kocht Nederland daar minder van.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
