De halvering in 2025 is niet alleen een bouwstatistiek. Ze laat zien hoe beperkt de Nederlandse woningbuffer is geworden voor werknemers, starters, gemeenten en kleine bedrijven.
Een woningcijfer kan technisch klinken, totdat een ondernemer de juiste persoon vindt en die kandidaat vervolgens afhaakt omdat er nergens een realistische woonplek is. Daarom reikt het nieuwste cijfer van het CBS verder dan de vastgoedredactie. Nederlandse gemeenten verleenden in 2025 vergunningen voor 3.089 tijdelijke woningen, tegen 6.166 in 2024. De daling was fors, in een land waar de woningmarkt nu al invloed heeft op arbeidsmobiliteit, werving en de lokale vraag.
Het CBS telt vergunningen, geen bewoonde woningen. Een vergunning zegt iets over de nabije toekomst. Het is nog geen voordeur, inschrijfadres of stabiele reistijd. Als de vergunningenstroom vandaag opdroogt, kunnen de kortetermijnmogelijkheden voor werknemers, starters en gemeenten morgen schaarser zijn.
De drukventielwerking wordt kleiner
Tijdelijke huisvesting bestaat omdat reguliere bouw te traag is om iedere urgente behoefte op te vangen. Deze woningen worden voor een bepaalde periode gebouwd, vaak maximaal tien jaar, of vallen onder de relevante definitie uit de Nederlandse bouwregelgeving. Ze worden gebruikt voor uiteenlopende groepen: starters, statushouders, vluchtelingen, arbeidsmigranten, studenten en mensen met een urgente woonbehoefte. Eén locatie kan verschillende vormen van druk tegelijk opvangen.
De daling in 2025 was het sterkst bij tijdelijke nieuwbouw. Het aantal vergunningen daarvoor daalde van 5.448 in 2024 naar 2.630 in 2025. Ook voor transformatie werden minder vergunningen verleend: van 718 naar 459. In de periode 2021-2025 verleenden gemeenten vergunningen voor ongeveer 19.000 tijdelijke woningen. Volgens het CBS was 87 procent daarvan nieuwbouw. De vergunningen voor iets meer dan 3.000 tijdelijke woningen in 2025 kunnen nog altijd ruimte bieden aan bijna 6.000 huishoudens, omdat één tijdelijke woning meerdere onzelfstandige woonruimten kan bevatten.
Dat maakt de daling eerder relevanter dan minder relevant. Tijdelijke huisvesting is een bescheiden instrument, maar wel een van de weinige routes die ontworpen zijn om sneller te bewegen dan de reguliere bouwmachine. Bovendien is het een lokale aangelegenheid. Een gemeente heeft een bruikbare locatie, een verdedigbaar besluit, financiering, bouwcapaciteit, sociaal beheer en een doelgroep nodig die de lokale politiek kan doorstaan. Nationale ambities helpen, maar woningen komen uiteindelijk op gemeentelijke grond te staan.
De reguliere bouwmachine loopt nog altijd achter
Het bredere Nederlandse beeld blijft krap. Het CBS meldt dat er eind 2025 8,345 miljoen woningen waren en dat het gemodelleerde woningtekort bijna 400.000 woningen bedroeg, oftewel 4,8 procent van de woningvoorraad. In 2025 kwamen er via nieuwbouw en andere toevoegingen bijna 80.000 woningen bij. Na sloop nam de woningvoorraad met 70.000 woningen toe.
Dat is een forse productie, maar nog altijd minder dan de nationale ambitie. De Rijksoverheid streeft nog steeds naar 100.000 nieuwe woningen per jaar en wijst op snellere vergunningverlening, meer industriële bouw en beter gebruik van bestaande gebouwen. Ook het aantal vergunningen voor reguliere nieuwbouw nam af: in 2025 werden er bijna 86.000 verleend, tegenover bijna 94.000 in 2024.
Bestaande koopwoningen bieden evenmin eenvoudig soelaas. Het CBS en het Kadaster rapporteerden dat bestaande koopwoningen in april 2026 4,3 procent duurder waren dan een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs bedroeg €486.101. Op maandbasis bleven de prijzen gelijk, maar ze lagen nog altijd 15,8 procent boven de vorige piek van juli 2022. Afkoeling is niet hetzelfde als toegankelijkheid.
DNB en de AFM hebben gewaarschuwd dat versoepeling van de hypotheeknormen vooral zou leiden tot hogere huizenprijzen en meer schulden. Krediet kan de koopkracht anders verdelen. Het kan geen kamer bouwen.
Voor kleine bedrijven komt woningdruk tot uiting als frictie
Woningdruk komt een bedrijf zelden eerst binnen via een spreadsheet. Die wordt zichtbaar in een uitgestelde startdatum, een kandidaat die zich terugtrekt, een werknemer die te ver weg woont, een jonge medewerker die niet uit het ouderlijk huis kan vertrekken of een internationale starter die meer ondersteuning nodig heeft dan de werkgever had verwacht.
Het CBS telde in 2024 518.000 starters op de woningmarkt, tegen 560.000 in 2023. Het aantal jongeren dat het ouderlijk huis verliet, daalde met 12 procent. Onder 25- tot 35-jarigen groeide de bevolking in 2024 met 1,7 procent, terwijl het aantal mensen in die leeftijdsgroep dat nog thuis woonde met 5,6 procent toenam. Immigranten die kwamen voor werk of studie vormden de grootste groep starters.
Voor werkgevers is dit geen sociaal commentaar. Het verandert de rekensom rond werving. Een vacature kan qua salaris goed invulbaar lijken en toch stuklopen op huisvesting. Een werknemer kan de baan wel accepteren, maar niet de locatie. Een bedrijf kan meer kwijt zijn aan reistijd, tijdelijke huisvesting, wervingstijd of loon druk, omdat de lokale woningvoorraad de benodigde beroepsbevolking niet kan huisvesten.
Daarom is de daling van het aantal vergunningen voor tijdelijke woningen een relevant bedrijfssignaal. De eigenaar van een klein bedrijf moet zich eerder afvragen of een functie afhankelijk is van verhuizing. Ook dwingt het tot een lastiger vraag: is de lokale pijplijn daadwerkelijk reëel, en wordt de vergunning op tijd een bewoond adres?
Tijdelijk betekent niet vrijblijvend
Ook het governance-aspect is van belang. Tijdelijke huisvesting kan sneller worden gerealiseerd, maar valt niet buiten de Nederlandse regels. Op grond van artikel 4.8 van het Besluit bouwwerken leefomgeving moeten tijdelijke bouwwerken nog steeds aan de bouwregels voldoen. Als een tijdelijk bouwwerk na de vergunde periode blijft staan, moet het vóór het verstrijken van die periode in overeenstemming worden gebracht met de relevante regels voor nieuwbouw. De einddatum is dus niet alleen een juridische, maar ook een financiële kwestie.
Huisvesting die aan werk is gekoppeld, voegt daar een extra laag aan toe. De Rijksoverheid zegt dat er te weinig woningen zijn voor arbeidsmigranten en dat de kwaliteit van de huisvesting vaak onvoldoende is. Sinds 1 juli 2023 mag op grond van de Wet goed verhuurderschap de huurovereenkomst van arbeidsmigranten niet langer aan de arbeidsovereenkomst worden gekoppeld. Ook de Nederlandse Arbeidsinspectie heeft gewaarschuwd voor pakketdeals waarin werk, huisvesting en andere diensten aan elkaar worden verbonden. Kosten kunnen aan arbeidsmigranten worden doorberekend en zo ontstaat afhankelijkheid van de werkgever.
Voor bedrijven die huisvesting regelen, ondersteunen of daarin bemiddelen, is duidelijkheid essentieel. Wie ondertekent de huurovereenkomst? Wie ontvangt de huur? Hoe wordt de inschrijving geregeld? Wat gebeurt er als het dienstverband eindigt? Als het bedrijf huisvesting, verhuizing of reiskosten ondersteunt, moet de verwerking in de loonadministratie en boekhouding zichtbaar zijn en niet informeel worden geregeld. Schaarste aan woningen is geen reden om de administratie te vertroebelen.
Vastgoed moet het geld volgen
Voor ontwikkelaars, modulaire bouwers en investeerders is de daling een waarschuwing voor de pijplijn. Een vergunning vergroot de voorspelbaarheid, maar betaalt geen leveranciers, vult geen woningen en lost geen overbruggingsfinanciering af. De relevante keten is: vergunning, financiering, fysieke start, bewoning en huurincasso. Als één schakel vertraging oploopt, verandert de kasstroomverwachting.
Ook het signaal uit de rechtspraak is praktisch.
In maart 2026 behandelde de Rechtbank Midden-Nederland een tijdelijke omgevingsvergunning voor 60 flexwoningen in De Bilt, voor een maximale periode van tien jaar. De rechtbank oordeelde dat het college van burgemeester en wethouders de vergunning redelijkerwijs kon verlenen, verklaarde de beroepen ongegrond en wees de verzoeken om voorlopige voorzieningen af. De les is beperkt, maar duidelijk: lokaal verzet houdt flexwoningen niet automatisch tegen als het besluitdossier deugdelijk is.
De CBS-publicatie over 2025 is geen reden voor paniek. Ze laat zien dat een van de snellere woningbouwroutes van het land ongelijkmatig en kwetsbaar is. Nederland heeft de reguliere bouwmachine nog steeds nodig. Het heeft ook de kleinere drukventielen nodig die ervoor zorgen dat mensen dicht genoeg bij hun werk, studie, zorg en dagelijks leven kunnen blijven.
Voor een kleine ondernemer is de aanpassing nuchter. Huisvesting hoort thuis in de personeelsplanning, de planning van vastgoed en kasstromen en de governance van iedere regeling die met accommodatie te maken heeft. Het adres is niet langer een randvoorwaarde op de achtergrond. Het staat dicht op arbeid, marge, lokale vraag en continuïteit.
Tijdelijke huisvesting is belangrijk omdat ze tijd koopt. In 2025 kocht Nederland er minder van.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
