Een dga wil de gezinswoning verkopen, overwaarde vrijmaken en investeren in nieuwe apparatuur. Op basis van de verwachte verkoopprijs lijkt dat een comfortabele beslissing. Maar kopers in de gemeente zijn kritischer geworden en de onderneming heeft het geld nodigvoordat de verkoop zeker is.
What looks like property wealth is being asked to perform as working cash.
CBS en het Kadaster meldden dat bestaande koopwoningen in het tweede kwartaal van 2026 4,2% duurder waren dan een jaar eerder. In zes gemeenten daalden de prijzen . Tegelijkertijd wisselden 58.952 bestaande woningen van eigenaar, 2,7% meer dan een jaar eerder.
The market still rises, but it no longer speaks with one voice. Annual price growth has slowed for six consecutive quarters, from 10.9% in early 2025 to 4.2% now. Buyers are still completing transactions. The terms, timing and local balance are changing.
De postcode weegt zwaarder dan het landelijke cijfer
De verschillen tussen gemeenten zijn fors. In Noord-Beveland daalden de prijzen op jaarbasis met 5,1%, terwijl Ouder-Amstel en Hillegom met respectievelijk 2,8% en 2,5% terugvielen. Kleinere dalingen waren er in Valkenswaard, Veldhoven en IJsselstein.
Elders stegen de prijzen juist: Oost Gelre met 20,9%, Voorst met 19,4% en Pekela met 16,2%. Voor één land en één kwartaal is dat een brede bandbreedte.
De tabel is geen ranglijst van aantrekkelijke en onaantrekkelijke vastgoedmarkten. In kleinere gemeenten kunnen prijzen sterk bewegen doordat de samenstelling van de verkochte woningen verandert. Een lokale daling kan samengaan met een markt waarin kopers en verkopers elkaar nog steeds vinden.
Ook het woningtype maakt verschil. Vrijstaande en halfvrijstaande woningen werden landelijk allebei 5,5% duurder, terwijl appartementen 3,2% in prijs stegen. Het aantal transacties van rijwoningen nam met 4,6% toe, maar bij vrijstaande woningen daalde het aantal overdrachten met 0,4%.
Een gemeentelijk gemiddelde kan dus heel verschillende omstandigheden verbergen voor een appartement, een gezinswoning of een vrijstaand huis. De kopersgroep, de maandlasten van de hypotheek, de energiekosten en de staat van het pand spelen allemaal mee in de prijsonderhandeling.
Waarde is nog geen beschikbare liquiditeit
Voor ondernemers zit vastgoed vaak stilletjes achter de onderneming. Het ondersteunt privéfinanciering, vertrouwen en de bereidheid om risico te nemen. Soms moet het ook een verhuizing betalen, een kind helpen bij de aankoop van een woning of een buffer vormen na een moeilijke handelsperiode.
Die verbinding vraagt om extra aandacht wanneer lokale markten uiteenlopen.
De dga uit het begin van deze column heeft drie afzonderlijke bedragen nodig. Eerst een onderbouwde schatting van de marktwaarde. Daarna het vermoedelijke nettobedrag na aftrek van hypotheekschuld, verkoopkosten en onderhandeling. En ten slotte het bedrag dat de onderneming veilig kan gebruiken voordat de transactie is afgerond.
Die bedragen kunnen behoorlijk uiteenlopen.
De landelijke index geeft een bruikbare temperatuurmeting. Een echte beslissing draait om het specifieke pand, het onderhoud, recente verkopen in de buurt, de beschikbare kopers en de route naar de overdracht. Een woning met een hoge waarde op papier kan nog altijd tijd nodig hebben om te verkopen voor een bedrag dat een koper met financiering kan dragen.
Dat geldt ook voor financiers en adviseurs. Vastgoed kan op lange termijn waardevol zijn en op de dag dat lonen, btw of facturen voor apparatuur moeten worden betaald nauwelijks liquiditeit opleveren. Zodra toekomstige verkoopopbrengsten een huidige verplichting moeten dragen, is timing minstens zo belangrijk als prijs.
Activiteit neemt het uitvoeringsrisico niet weg
De transactiecijfers vormen een nuttig tegenwicht tegen sombere krantenkoppen. Alleen al in juni registreerde het Kadaster 20.378 verkopen van bestaande woningen, 7,9% meer dan in juni 2025. In de eerste helft van 2026 wisselden 114.901 woningen van eigenaar, een stijging van 5,5%.
Een lagere prijsstijging heeft de markt niet stilgelegd. Ze maakt lokaal oordeel juist belangrijker.
Meer verkopen en een lagere jaarlijkse prijsstijging wijzen op een markt waarin verkopers harder moeten werken voor hun onderhandelingspositie. Zij herinneren zich mogelijk nog de snelle prijswinsten van de afgelopen jaren. Kopers moeten rekening houden met hypotheekgrenzen, onderhoudsbudgetten, energierekeningen en maandelijkse bijdragen aan de vereniging van eigenaars.
Een transactie komt tot stand waar die twee werkelijkheden elkaar raken.
Dezelfde discipline geldt voor vastgoedbedrijven. CBS registreerde in het eerste kwartaal van 2026 vergunningen voor ongeveer 23.500 nieuwe woningen, terwijl 13.700 nieuwbouwwoningen werden opgeleverd. Het aantal vergunde maar nog niet voltooide woningen liep op tot ongeveer 226.600.
Voor een kleine aannemer of leverancier is een vergunning slechts het begin. Financiering, personeel, materialen, netcapaciteit, levering en facturering bepalen of een veelbelovende orderportefeuille ook geld op de bankrekening oplevert.
Een lokaal plan vraagt om eigen aannames
De sinds 1 juli geldende wetgeving voor de woningbouwplanning voegt een middellange termijn toe. Het Rijk, provincies en gemeenten moeten woonprogramma's opstellen met aantallen, locaties en doelgroepen. Het Rijk en de gemeenten moeten hun programma's uiterlijk op 1 juli 2027 hebben afgerond. Provincies krijgen zes maanden extra.
Dat kader zal gesprekken over projecten, betaalbaarheidseisen en planologische keuzes sturen. Een huidige aankoop, verkoop of bestelling van apparatuur vraagt echter nog altijd om eigen, lokale aannames.
De praktische toets is eenvoudig. Een koper, verkoper of ondernemer kan het pand vergelijken met afgeronde verkopen in de buurt, met het relevante woningtype en met een realistische termijn tot de overdracht. Een ontwikkelaar kan vergund werk onderscheiden van werk dat ook gefinancierd en ingepland is. Een onderneming kan haar liquiditeitsprognose loshouden van een verkoop die nog niet is afgerond.
Terug naar de dga: de aankoop van de apparatuur kan nog steeds verstandig zijn. Een betere volgorde kan bestaan uit een kleinere eerste bestelling, een andere financieringsbron of wachten totdat de verkoopopbrengst op de bank staat.
Dat is geen aarzeling. Dat is beheersing.
Nederlandse woningen zijn nog altijd duurder dan een jaar geleden en kopers zijn nog steeds actief. De praktische werkelijkheid is lokaal: wie wil dit pand hebben, wat kan die koper financieren en hoe lang duurt de overdracht?
Vastgoedvermogen kan een onderneming ondersteunen. Tel het alleen niet als liquiditeit zolang de sleutels nog niet zijn overgedragen.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
