In de zaak met ECLI:NL:RBDHA:2026:12696 legt Rechtspraak een bekende misvatting bloot: een omweg via een schenking bij een woninglening werkt niet automatisch zoals mensen verwachten. Voor ondernemers is de nuttige vraag of de administratie de feiten, bedragen, aannames en besluiten kan verklaren zodra iemand het verhaal kritisch doorneemt.
Aan de keukentafel is het beeld overzichtelijk. Ouders hebben geld . Een kind heeft een woning gevonden. De bank wil niet ver genoeg gaan. De familie wil de koop laten doorgaan. Zo beginnen veel Nederlandse woonvragen — en daar wordt de fiscale werkelijkheid weerbarstig. De Belastingdienst en de Rijksoverheid zijn duidelijk: de voormalige vrijstelling voor de eigen woning, de jubelton, geldt niet meer voor nieuwe schenkingen vanaf 1 januari 2024.
Bij de eerste toepassing in 2020 noemde de Belastingdienst een vrijstelling van €103.643. Dat oude bedrag is nog steeds relevant, omdat veel familieconstructies daarop zijn gebaseerd. Een schenking van die omvang kon een aankoop mogelijk maken, een herfinanciering ondersteunen of later een schuld verlichten. Maar de route was juridisch, niet familiair. De wet keek naar de vorm van de schuld.
Het familieverhaal is niet de fiscale route
The hard word here is eigenwoningschuld. It sounds technical, but it decides real money. The historical gift-tax route for repayment of an own-home debt linked to article 3.119a of the Wet inkomstenbelasting 2001. In plain English, the law asked what kind of debt was being repaid, and how.
Volgens de kennisgroep van de Belastingdienst moet een schuld sinds 2013 contractueel volledig worden afgelost, ten minste annuïtair en binnen maximaal 360 maanden. Zonder overgangsrecht voldoet een aflossingsvrije lening van een starter niet aan die voorwaarden. Wordt die lening later omgezet in een kwalificerende annuïtaire lening, dan kan de kwalificatie vanaf het moment van omzetting beginnen.
Dat detail raakt in familiegesprekken gemakkelijk ondergesneeuwd. Een betaling via de notaris kan aantonen dat het geld voor de aankoop van de woning is gebruikt. Een hypotheekrecht kan laten zien dat de ouders hun zekerheid serieus namen. Geen van beide verandert de aflossingstoets. De familie kan dus een echte lening hebben verstrekt en toch de fiscale toegang hebben gemist waarop zij rekende.
De markt verklaart de druk
None of this happens in a calm housing market. CBS and Kadaster reported that existing owner-occupied homes were 4.3 percent more expensive in April 2026 than one year earlier. The price index stood at 154.0, with 2020 as 100. Prices were also 15.8 percent above the July 2022 peak.
DNB en de AFM meldden in maart 2026 dat de huizenprijzen sinds medio 2023 met 21 procent waren gestegen, terwijl de inkomens met 14 procent waren toegenomen. Bijna driekwart van de woningtransacties in 2025 lag boven de vraagprijs. In zo’n markt lenen ouders niet voor de sier. Ze lenen omdat het tekort werkelijk bestaat.
Neem een stel dat een klein installatiebedrijf runt. Hun dochter heeft een appartement gevonden, maar voor het bod is meer geld nodig dan de bank wil verstrekken. De ouders maken privégeld vrij na een dividendbesluit. Ze houden de lening aflossingsvrij om de maandlasten de eerste jaren laag te houden. Aan tafel klinkt dat verstandig. In het fiscale dossier is juist de gekozen aflossingsvorm het hoofdfeit.
DNB waarschuwt bovendien dat aflossingsvrije schuld extra risico’s meebrengt, omdat de aflossing vaak afhankelijk is van de woningwaarde, herfinanciering, het inkomen of latere keuzes in plaats van van een vaste schuldreductie. DNB en de AFM rekenen inmiddels ongeveer twee vijfde van de Nederlandse hypotheekschuld tot de aflossingsvrije schuld. Die bredere marktdruk bepaalt de schenkbelasting niet. Wel verklaart zij waarom een aflossingsvrije lening nooit een neutraal detail is.
De onderhandse lening belandt in het bedrijfsdossier
Voor oprichters en directeur-grootaandeelhouders blijft hulp bij een privéwoning zelden volledig privé. Het geld kan afkomstig zijn uit dividend, een rekening-courantverhouding, de verkoop van een bezitting, eerder privé opgebouwd vermogen of liquiditeiten die anders in de onderneming waren gebleven. Een familielening kan losstaan van de onderneming en toch drukken op hetzelfde huishoudelijke vermogen waaruit salarissen, huur, belasting en facturen worden betaald — ook in een slecht kwartaal.
Er is nog een stille valkuil. Als ouders een schenking doen vrij van recht, betalen zij de schenkbelasting die de ontvanger verschuldigd is. De Belastingdienst Kennisgroepen leggen uit dat ook die belastingbetaling onderdeel is van wat de ontvanger krijgt. De belofte dat het kind de belasting niet zal merken, kan de berekening dus veranderen. Goede bedoelingen maken de rekensom niet eenvoudiger.
De aangifte schenkbelasting heeft een beperkte functie. Zij meldt een ingenomen standpunt. Zij verandert een aflossingsvrije lening niet in een annuïtaire lening. Evenmin maakt zij van een hypotheekrecht een contractuele aflossingsverplichting die aan de voorwaarden voldoet. Een familieovereenkomst die voor het gemak van de kasstroom is opgesteld, kan later langs een veel striktere juridische meetlat worden gelegd.
Terug naar de ouders met het installatiebedrijf. Als de dochter later herfinanciert, verkoopt, uit elkaar gaat of een deel van de schuld kwijtgescholden krijgt, komen de oude leenvoorwaarden weer op tafel. Heeft de onderneming vervolgens geld nodig voor bestelwagens, voorraad of lonen, dan is de eerdere familiehulp niet langer alleen een genereuze herinnering. Zij maakt deel uit van de risico’s die het gezin als geheel draagt.
Een overzichtelijker familiedossier
De juiste discipline is geen angst, maar leesbaarheid. Een familieconstructie moet begrijpelijk zijn voor iemand die niet aan de keukentafel zat. Was het geld een lening, een schenking, kwijtschelding van een schuld of een combinatie daarvan? Welk jaar is relevant? Op welke vrijstelling werd een beroep gedaan? Bestond er werkelijk een aflossingsverplichting? Sloten de bankafschriften aan op de documenten?
Voor 2026 is het planningskader kleiner en strenger dan in de jaren van de jubelton. De Belastingdienst noemt een jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan een kind van €6.908 en een vrijstelling voor schenkingen van andere personen van €2.769. De eenmalig verhoogde vrijstelling voor een schenking van ouders die vrij besteedbaar is, bedraagt €33.129, onder voorwaarden. De vrijstelling voor een dure studie bedraagt €69.009, eveneens onder voorwaarden.
Boven de toepasselijke vrijstelling is schenkbelasting verschuldigd. In 2026 begint het tarief voor kinderen met 10 procent tot aan de eerste schijfgrens. Dat is voldoende om een slordige familieoplossing te veranderen in een probleem met de liquiditeit.
De Nederlandse woningmarkt zal families blijven verleiden genegenheid in financiering om te zetten. Dat is begrijpelijk. Een ouder kan een kind helpen een prijsgat te overbruggen waar de bank niet overheen wil. Maar het fiscale resultaat volgt de juridische route, de leenvoorwaarden, het jaar, de betalingssporen en het bewijs. De rustigste familie is niet de familie die het minst geeft, maar de familie die de hulp zo precies vastlegt dat zij ook de volgende vraag kan doorstaan.
Wilt u bespreken wat dit betekent voor uw bedrijf?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
