L’investimento circolare nel patrimonio immobiliare olandese nonè più soltanto una questione di progettazione. Entra ormai nella misurazione, nel trattamento fiscale, nelle clausole sulla proprietà, nelle valutazioni dei finanziatori e nelle prove da esibire al momento della vendita.
Il tema riguarda soprattutto i piccoli proprietari. Un grande sviluppatore può distribuire il lavoro tralegali, fiscalisti, tecnici e specialisti della sostenibilità. Un imprenditore con un negozio, un piccolo locatore con qualche appartamento o il titolare di una bv proprietaria di un’unità commerciale non ha questo margine. Spesso una sola persona deve scegliere l’impresa, parlare con la banca, chiamare il consulente, spiegare i canoni, leggere le fatture e assorbire l’impatto sulla liquidità.
Leggo il dibattito olandese sull’immobiliare circolare come una questione concreta di propriet à. Un elemento dell’edificio ha valore circolare solo se quel valore può essere trasferito. Deve essere identificabile, mantenuto, documentato, finanziato, trattato fiscalmente e comprensibile per il prossimo utilizzatore o acquirente.
Prendiamo un caso semplice. Un piccolo ambulatorio acquista un’unità al piano terra in un edificio datato e la ristruttura con materiali d’interni riutilizzati, pareti smontabili, un impianto di ventilazione modulare e illuminazione presa in locazione. Il progetto sembra sensato. Può ridurre gli sprechi, migliorare l’immobile e coerentemente riflettere l’identità pubblica dell’attività. Le domande operative arrivano subito. Di chi è l’illuminazione? Le pareti possono essere rimosse senza danneggiare l’edificio? L’impianto va contabilizzato come parte dell’immobile o come attività separata? È applicabile qualche agevolazione per gli investimenti ambientali? Il prossimo acquirente pagherà la storia o soltanto ciò che si riesce a dimostrare?
È qui che l’immobiliare circolare diventa una questione seria.
La svolta delle politiche pubbliche
La direzione delle politiche olandesi è chiara. Rijksoverheid punta a un’economia completamente circolare entro il 2050. Il National Circular Economy Programme è stato aggiornato nel 2025, con misure pensate per accelerare la transizione. Nel maggio 2026 il CBS ha pubblicato nuovi dati sul monitoraggio dell’impiego di materiali e ha richiamato il nuovo obiettivo per il 2035: ridurre del 15% l’uso di materie prime rispetto al 2016.
Al tempo stesso, il PBL rende il quadro più netto. Secondo l’istituto, il precedente obiettivo per il 2030 — dimezzare l’impiego di materie prime abiotiche primarie — è molto probabilmente irraggiungibile. La sua ICER 2025 include inoltre l’edilizia residenziale tra i gruppi di prodotti analizzati. Diverse tendenze dell’economia circolare continuano a muoversi nella direzione sbagliata e i mercati dei prodotti circolari restano limitati.
Questa combinazione è decisiva. La circolarità è reale, ma non è ancora una macchina dei prezzi matura. Il proprietario che sostiene costi aggiuntivi per materiali circolari non può dare per scontato che il mercato ne riconosca il valore in futuro. Quel valore va reso visibile. Nell’immobiliare si parte da elementi poco spettacolari, ma ben gestiti: contratti, fatture, capitolati, registri di manutenzione, clausole sulla proprietà, note di valutazione e testo dei contratti di locazione.
Il CBS rileva inoltre che i dati sull’economia circolare restano in larga misura un punto cieco, per la mancanza di microdati e di indicatori settoriali. Per il piccolo investitore immobiliare questo sposta ancora più responsabilità sul fascicolo del progetto. Se le statistiche nazionali restano incomplete, la documentazione del proprietario deve fare una parte maggiore del lavoro.
Anche l’edificio sta diventando misurabile
Anche la politica edilizia olandese procede verso una maggiore misurabilità. Il calendario legislativo registra una modifica al Besluit bouwwerken leefomgeving che rende più stringenti i requisiti di prestazione ambientale per gli uffici e introduce requisiti per altre funzioni d’uso. Rijksoverheid spiega che la prestazione ambientale viene misurata con un metodo basato sul ciclo di vita, dall’estrazione e produzione delle materie prime fino al trasporto, all’uso e alla demolizione. Dal 1° luglio 2019 questo metodo rende visibili anche le materie prime seconde e rinnovabili.
È un cambiamento discreto, ma importante. L’edificio non viene più valutato soltanto per la posizione, i metri quadrati e la classe energetica. L’uso dei materiali, l’impatto lungo il ciclo di vita e la possibilità di smontaggio futuro entrano sempre più nella valutazione dell’investimento.
La pressione energetica aggiunge un ulteriore livello. I proprietari di abitazioni in locazione con classe E, F o G devono portarle almeno alla classe D entro il 1° gennaio 2029. Dal 2030 sono attesi nuovi requisiti per gli edifici non residenziali esistenti, come negozi, uffici, scuole e strutture assistenziali. Un piccolo locatore o imprenditore deve mettere in sequenza questi investimenti. Una ristrutturazione circolare che ignori le scadenze energetiche può mancare il rischio principale. Un intervento energetico che trascuri i materiali può invece perdere l’occasione di rafforzare l’immobile nel lungo periodo.
Il mercato delle costruzioni non semplifica il quadro. Il CBS ha riferito che nel primo trimestre del 2026 sono stati rilasciati permessi per 23,5 mila nuove abitazioni, mentre le abitazioni di nuova costruzione completate sono state 13,7 mila. Sono stati inoltre rilasciati permessi per 5,2 mila nuovi edifici commerciali. L’attività c’è, ma la consegna resta un vincolo aziendale concreto. Scelte circolari che complicano gli acquisti, ritardano i lavori o indeboliscono la fiducia della banca possono danneggiare un’idea valida.
Il fisco guarda all’attività, non allo slogan
Il linguaggio della circolarità non sostituisce i meccanismi fiscali olandesi. Le indicazioni della Belastingdienst sugli immobili strumentali partono ancora da costo di acquisizione, valore del terreno, valore residuo e vita utile. Il terreno non è ammortizzabile. Per gli edifici, la vita utile ordinaria è compresa tra 30 e 50 anni. La bodemwaarde, cioè il valore fiscale minimo ai fini dell’ammortamento dell’edificio, coincide con il valore WOZ.
Dal 2024, per gli imprenditori soggetti all’imposta sul reddito, la bodemwaarde di tutti gli immobili strumentali coincide con il valore WOZ, fatte salve, ove pertinenti, le regole transitorie. Anche la circolarità assume così un ritmo fiscale inatteso. Se si prevede che i componenti riutilizzabili conservino una quota maggiore di valore, il valore residuo può diventare più rilevante. Un valore residuo più elevato riduce l’ammortamento annuo. Può essere una conclusione logica, ma va capita prima di vendere internamente l’investimento come un’operazione insieme verde e fiscalmente conveniente.
MIA e VAMIL possono aiutare in casi specifici, ma solo se l’attività possiede i requisiti. La Belastingdienst stabilisce che il bene deve figurare nella Milieulijst, essere nuovo, avere un valore di almeno €2.500 per ciascun bene strumentale e deve essere notificato entro tre mesi dall’investimento. Per il 2026 la Belastingdienst indica percentuali MIA del 45% per i codici dei beni F e G, del 36% per A e D e del 27% per B ed E. La parola circolare non basta. Sono il bene, i tempi e la documentazione a fare la differenza.
Dietro molti nuovi progetti circolari c’è inoltre una questione di classificazione più antica. Una sentenza del 2019 della Court of Appeal, pubblicata da Rechtspraak e relativa all’articolo 3.30a della Wet inkomstenbelasting 2001, considera parti dell’edificio, terreno pertinenziale e accessori come un unico bene strumentale ai fini dell’ammortamento e della svalutazione. La sentenza distingue inoltre alcune attrezzature rimovibili. Questo orientamento non risolve ogni struttura circolare moderna, ma mette in guardia dalle semplificazioni. Una parete smontabile può sembrare separata al progettista. La domanda fiscale è più precisa.
Quando esamino un progetto immobiliare circolare, voglio che questa precisione emerga subito. Non perché il proprietario debba trasformarsi in uno specialista fiscale, ma perché il libro contabile non dovrebbe essere colto di sorpresa quando l’impresa ha già lasciato il cantiere.
Il valore deve reggere al confronto successivo
Il contesto di mercato è abbastanza forte da alimentare facili ottimismi. Il CBS e il Kadaster hanno riferito che nell’aprile 2026 i prezzi delle abitazioni esistenti occupate dai proprietari erano superiori del 4,3% rispetto a un anno prima. Il prezzo medio delle transazioni era di €486.101. Un premio per la circolarità, tuttavia, deve essere costruito a livello di singolo progetto. Acquirente, conduttore, finanziatore o valutatore devono capire che cosa è stato installato, chi ne è proprietario, come funziona, come viene mantenuto e che cosa può essere riutilizzato.
È anche una questione di governo dell’impresa. I modelli circolari possono prevedere locazioni operative, abbonamenti, proprietà mantenuta dal fornitore, obblighi di manutenzione, diritti di rimozione e promesse sul valore residuo. Sono strutture utili. Possono però generare confusione quando l’immobile viene venduto, rifinanziato o locato a un nuovo conduttore.
Anche le dichiarazioni richiedono la stessa disciplina. L’ACM ha chiarito, nel contesto del mercato dei consumatori, che formulazioni generiche sulla sostenibilità possono risultare fuorvianti se non sono sostenute da fatti o spiegazioni. Nel linguaggio immobiliare significa che termini come circolare, sostenibile o climaticamente neutrale devono essere collegati a caratteristiche specifiche e a prove verificabili. Quando l’immobile entra in un prodotto d’investimento, per i soggetti rientranti nel perimetro possono diventare rilevanti anche le aspettative dell’AFM in materia di disclosure sulla sostenibilità e la logica dell’SFDR.
Per un piccolo proprietario, il punto non è un paragrafo patinato sulla sostenibilità. È la catena delle evidenze. Il capitolato dell’impresa deve corrispondere alla fattura. La fattura deve corrispondere alla contabilità. La contabilità deve riflettere il trattamento dell’ammortamento. Il contratto di locazione deve chiarire chi beneficia dell’investimento e chi lo paga. Il materiale di vendita deve affermare soltanto ciò che i documenti sono in grado di dimostrare.
La circolarità merita questa disciplina. Senza, un investimento circolare può ridursi a una bella storia con margini deboli. Con essa, lo stesso investimento può aumentare il valore d’uso, ridurre la pressione degli adempimenti futuri, sostenere il finanziamento e rendere l’immobile più facile da spiegare al momento dell’uscita.
Non considererei l’immobiliare circolare una moda. Lo considererei una decisione su un’attività destinata a durare a lungo, in un Paese che sta lentamente rendendo misurabile l’uso dei materiali. Il proprietario che tiene la storia vicina ai numeri sarà in una posizione migliore di chi la lascia confinata nella brochure.
La conclusione è semplice. L’immobiliare circolare può essere un buon affare. Deve soltanto conquistarsi il suo posto nei numeri.
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I dati, le fonti e l’analisi alla base di questo articolo sono stati elaborati da Paolo Maria Pavan. L’AI non è stata usata per individuare le fonti, costruire la base fattuale o formulare il giudizio analitico qui contenuto. L’AI è stata usata solo come supporto alla redazione. Il testo italiano definitivo è stato rivisto, modificato e approvato personalmente da Paolo Maria Pavan prima della pubblicazione.
