Un locatore possiede una vecchia casa signorile suddivisa in quattro abitazioni date in locazione. Ogni inquilino ha un ingresso, una cucina e un contratto propri. Il comune emette quattro decisioni WOZ. Sulla carta, l’edificio sembra composto da quattro immobili. Davanti al notaio, però, può essere ancoraun unico bene.
Dat onderscheid staat centraal in het standpunt van de Belastingdienst Kennisgroep KG:051:2026:2, gepubliceerd op 21 juli 2026. Het standpunt gaat over een specifieke correctie van €20.000 bij de waardering van kwalificerende verhuurde woningen via de leegwaarderatio. Doorslaggevend is de feitelijke juridische structuur, niet een splitsing die de eigenaar later nog kan realiseren.
Het is een nuttige waarschuwing om niet één vertrouwd cijfer leidend te laten zijn in ieder gesprek over vastgoed. Een WOZ-waarde heeft een belangrijke fiscale functie. Zij vertelt echter niet het volledige juridische, commerciële of financiële verhaal van een gebouw.
One address, several realities
L’amministrazione immobiliare olandese può riconoscere, all’interno di un edificio giuridicamente non frazionato, distinti oggetti WOZ. È il riflesso del fatto che le abitazioni possono essere utilizzate autonomamente. Decisioni WOZ separate, tuttavia, non modificano la struttura giuridica dell’edificio. Non creano diritti di appartamento né distinti oggetti catastali immediatamente vendibili separatamente.
Per la correzione esaminata dalla Kennisgroep devono ricorrere congiuntamente due condizioni. L’abitazione deve qualificarsi come parte di un edificio secondo le pertinenti regole WOZ. Inoltre, il trasferimento separato non deve essere possibile. Il semplice fatto che un edificio non sia stato frazionato, dunque, racconta solo una parte della vicenda. Contano anche la situazione locativa, la tutela dell’inquilino e la posizione giuridica.
Si immagini che il locatore stia valutando da anni di frazionare la casa signorile. Un architetto ha preparato i disegni, il comune ha risposto a domande preliminari e in famiglia si parla già dei «quattro appartamenti». La suddivisione giuridica, però, non è ancora stata realizzata. Un’intenzione non è un titolo giuridico.
Conta anche la data di riferimento. Per il box 3, i requisiti vengono valutati al 1° gennaio dell’anno d’imposta. Per l’imposta sulle donazioni e sulle successioni è determinante il momento dell’acquisizione. Un frazionamento realizzato in seguito può orientare le scelte future, mentre la valutazione si basa sulla struttura esistente alla data rilevante.
The €20,000 headline needs arithmetic
La correzione è facile da interpretare male. Non modifica né la decisione WOZ formale del comune né l’accertamento fiscale con un importo fisso di €20.000.
Per un’abitazione locata che rientra nei requisiti, situata all’interno di un edificio più ampio e non trasferibile separatamente, si possono sottrarre €20.000 dal valore WOZ utilizzato nel calcolo. Successivamente, la leegwaarderatio applicabile viene applicata all’importo così corretto.
L’ordine delle operazioni conta. Per gli anni dal 2023 al 2026, le percentuali pubblicate vanno dal 73 al 100 per cento. Dipendono dal canone annuo espresso in percentuale del valore WOZ. Quando il rapporto tra canone e valore WOZ supera il 5 per cento, la tabella prevede il 100 per cento. L’effetto finale sulla valutazione dipende quindi da più elementi del solo importo indicato.
Questa strada ha limiti precisi. Dal 2023 la locazione temporanea è esclusa dalla leegwaarderatio. Dal 2026 vale lo stesso quando parti collegate concordano canoni o condizioni che soggetti indipendenti non accetterebbero. Un canone familiare concordato durante una cena informale può produrre conseguenze fiscali diverse da quelle di un normale contratto di locazione commerciale.
Per questo la gestione dei contratti e degli incassi merita più attenzione del solo totale riportato in un foglio di calcolo. Durata del contratto, tutela dell’inquilino, canone pattuito e rapporto tra locatore e conduttore contribuiscono a determinare il significato dei numeri.
One property, different values
I proprietari chiedono spesso quanto valga un edificio, come se potesse esistere una sola risposta corretta. Nella pratica, è la finalità della valutazione a stabilire quale risposta sia pertinente.
Il comune determina il valore WOZ. La leegwaarderatio può produrre un valore fiscale per un’abitazione locata che rientra nei requisiti, ai fini del box 3 o dell’imposta sulle donazioni e sulle successioni. Un acquirente guarderà forse soprattutto a canoni, normativa, manutenzione e futuri periodi di sfitto. Un finanziatore valuterà garanzie, flussi di reddito e capacità di pagare interessi e rimborso del capitale. Il valore a immobile libero risponde ancora a una domanda diversa.
Tutti questi numeri possono essere legittimi, ma non sono automaticamente intercambiabili. Un valore fiscale più basso dice poco sulla capacità di rifinanziamento. Un valore WOZ elevato non garantisce un prezzo di vendita analogo. Quattro decisioni WOZ non rispondono comunque alla domanda sulla trasferibilità giuridica separata.
De familie van de verhuurder kan van plan zijn het gebouw aan La famiglia del locatore potrebbe avere intenzione di lasciare l’edificio in eredità a uno dei figli. Prima di discutere un valore apparentemente preciso dell’asse ereditario, deve innanzitutto stabilire che cosa verrà effettivamente trasferito. Si tratta di un unico edificio locato, di quattro diritti di appartamento distinti oppure di un edificio che potrebbe essere frazionato dopo ulteriori lavori e costi?
La risposta rende più solida la discussione in famiglia, prima ancora di modificare un calcolo.
Match the records to the decision
Una valutazione corretta mette insieme atti di proprietà, decisioni WOZ, contratti di locazione e registri dei canoni. Occorre verificare per quali abitazioni opera la tutela dell’inquilino, se esistono diritti di appartamento e quale data di riferimento si applica. Vanno inoltre distinti i valori fiscali dalle ipotesi utilizzate per vendita, finanziamento e assicurazione.
Non è burocrazia fine a se stessa. È un presidio della qualità delle decisioni. Se deve essere corretta la decisione WOZ del comune, il proprietario deve seguire la procedura WOZ. La correzione di €20.000 appartiene a un diverso percorso di valutazione fiscale.
I proprietari che valutano un frazionamento giuridico hanno bisogno di chiarezza sull’ordine delle operazioni. Un frazionamento completato può creare possibilità di vendita separata. Può richiedere anche attività notarili, registrazione, costi e soluzioni pratiche per gli immobili locati. La posizione fiscale segue la struttura esistente, non quella che tutti sperano di realizzare.
La posizione di luglio è circoscritta, ma la lezione resta attuale. La struttura dell’immobile risiede nella proprietà giuridica, nei dati della locazione e nella data di riferimento, non nel linguaggio quotidiano. Chiamare «quattro appartamenti» quattro abitazioni non stabilisce che cosa possa essere venduto, donato o valutato separatamente.
L’approccio più prudente è lasciare a ogni numero la propria funzione. La WOZ resta WOZ. I dati della locazione possono determinare il percorso fiscale. La proprietà giuridica può stabilire che cosa sia trasferibile. Il valore commerciale può servire alla transazione effettiva. Un edificio può avere più valori, ma non c’è motivo di creare confusione.
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I dati, le fonti e l’analisi alla base di questo articolo sono stati elaborati da Paolo Maria Pavan. L’AI non è stata usata per individuare le fonti, costruire la base fattuale o formulare il giudizio analitico qui contenuto. L’AI è stata usata solo come supporto alla redazione. Il testo italiano definitivo è stato rivisto, modificato e approvato personalmente da Paolo Maria Pavan prima della pubblicazione.
Riferimenti
- Standpunt verlaging WOZ-waarde als onroerende zaak uit afzonderlijk verhuurde woningen bestaat - Taxence
- Belastingdienst Kennisgroepen - Formal split versus potential split
- Belastingdienst - €20,000 adjustment within the leegwaarderatio
- Belastingdienst - Current 2026 rental-value table and related-party rent
- Belastingdienst Kennisgroepen - WOZ value, box 3 and the difference between tax value and market value
- Belastingdienst Kennisgroepen - The formal WOZ decision remains a separate control point
- Rijksoverheid - Tenant protection and the wider rental-regulation setting
- Rijksoverheid - WOZ in the rental valuation system
