A small developer studies a site beside a railway station. The municipality wants affordable homes, and the neighbourhood needs more rental supply. The drawings are ready. The contractor has sent a revised price.
Still, the spreadsheet refuses to work. Rent is limited, building costs have risen, finance is expensive and future tax treatment is difficult to price. The project has a location, demand and political support. It still needs a calculation that survives contact with reality.
That is the pressure behind De Nederlandsche Bank's analysis of the private rental market. DNB estimates that building 100 ,000 homes a year would require about €40 billion in annual investment. Around €6.4 billion of that would be needed for approximately 16,000 new private-rental homes outside the housing-association sector.
Nei Paesi Bassi non mancano i progetti abitativi. Mancano i progetti capaci di sostenere tutti i costi che separano il tavolo da disegno dalla porta di casa.
The gap inside the spreadsheet
Dutch institutional investors put about €3.6 billion into private rental housing in 2025, according to DNB. That covers more than half of the estimated annual requirement. Pension funds cannot carry the whole market. They must spread investments across countries, sectors and asset classes.
Il capitale internazionale si è mosso nella direzione opposta. La sua quota degli investimenti olandesi in nuove abitazioni private in affitto è scesa da circa un terzo nel 2022 a quasi zero nel 2025. Dal 2023 gli investitori privati hanno venduto più abitazioni in locazione di quante ne abbiano acquistate.
Il messaggio per le imprese è semplice. Gli investitori mettono a confronto rendimento e rischio. Un edificio destinato alla locazione può restare in piedi per cinquant’anni, ma la decisione sul finanziamento viene presa oggi. Bisogna mettere in conto canoni regolamentati, interessi, costi di costruzione, manutenzione, imposte, requisiti locali e valore di vendita finale.
Quando diverse ipotesi possono cambiare dopo l’acquisto del terreno, la prudenza diventa una risposta economica razionale. Per lo sviluppatore accanto alla stazione, la domanda degli inquilini può essere evidente. La domanda più difficile è se i canoni attesi siano in grado di sostenere costi di costruzione, debito e capitale proprio, lasciando anche un margine per ritardi o errori.
A large pipeline is not yet a home
Il quadro ufficiale mostra anche progressi concreti. A luglio il Rijksoverheid ha riferito che ABF Research prevede 99.700 abitazioni completate nel 2027. La capacità lorda dei piani per il periodo 2026-2030 comprende 823.400 abitazioni. I consigli comunali hanno adottato i piani per 386.200 di queste.
Questi numeri descrivono capacità progettuale a stadi diversi. Ogni iniziativa deve ancora superare gli ostacoli del finanziamento, delle autorizzazioni, della capacità della rete, dei limiti alle emissioni di azoto, del personale, degli approvvigionamenti e, in molti casi, delle vendite preliminari. Ogni passaggio ha i suoi tempi. Ogni ritardo consuma interessi, attenzione e riserve.
Nel primo trimestre del 2026 il CBS ha registrato permessi per 23.500 nuove abitazioni. Nello stesso trimestre i costruttori ne hanno completate 13.700. Il fatturato delle costruzioni, escluso lo sviluppo immobiliare, è aumentato del 5,1% rispetto a un anno prima. I prezzi alla produzione di legname e materiali da costruzione sono saliti del 3,7%.
Anche il comportamento degli acquirenti aggiunge un elemento di complessità. Nel primo trimestre del 2026 il CBS ha contato 5.126 compravendite di abitazioni di nuova costruzione destinate alla proprietà, il 19,1% in meno rispetto a un anno prima. Nei progetti misti, le vendite delle abitazioni in proprietà contribuiscono spesso all’equilibrio economico complessivo. Un rallentamento delle vendite può quindi ripercuotersi anche sulla consegna delle abitazioni in affitto.
Il fondatore o lo sviluppatore che vede un portafoglio ordini pieno dovrebbe porsi una domanda semplice: quanta parte di quel portafoglio è arrivata al punto in cui liquidità, autorizzazioni e capacità realizzativa si incontrano davvero?
Policy certainty has a financial value
Il governo sta modificando il quadro delle locazioni. Le modifiche proposte al sistema di valutazione delle abitazioni dovrebbero entrare in vigore nel 2027. Un’estensione proposta della maggiorazione per le nuove costruzioni consentirebbe alle abitazioni in affitto del segmento intermedio che possiedono i requisiti e i cui lavori inizieranno tra il 2028 e il 2031 di applicare canoni superiori del 10% per vent’anni.
L’Affordable Rent Act dovrà essere sottoposto a valutazione entro il 1° luglio 2027. Sono date rilevanti, perché il capitale attribuisce un prezzo all’incertezza. Un finanziatore può esitare a costruire uno scenario di base di lungo periodo su una misura ancora inserita in un iter legislativo.
Un progetto che parte oggi può quindi essere valutato sulla base dei limiti ai canoni attualmente in vigore, incorporando al tempo stesso aspettative su regole future. Questo disallineamento temporale incide sul valore del terreno, sulla capacità di indebitamento e sul rendimento richiesto dal capitale proprio.
La Wet versterking regie volkshuisvesting è entrata in vigore il 1° luglio 2026, con alcuni elementi attuati per fasi. A livello regionale, due terzi delle nuove costruzioni devono rientrare nell’edilizia accessibile, compreso il 30% di abitazioni sociali in affitto. Per le abitazioni e le infrastrutture energetiche che rientrano nell’ambito della legge, le procedure di ricorso possono essere abbreviate a un solo grado di giudizio, con una decisione del tribunale entro sei mesi nei casi e alle condizioni stabiliti dalla legge.
L’indirizzo pubblico conta. Conta anche la composizione dei redditi che quell’indirizzo determina. Procedure più rapide aiutano, ma solo quando il mix richiesto resta economicamente sostenibile per i soggetti chiamati a realizzarlo.
Una buona governance tiene distinti questi livelli. Un’opportunità fondiaria non è un permesso. Un permesso non è un finanziamento. Un finanziamento non è un edificio completato. I piccoli sviluppatori, le imprese di costruzione e i proprietari immobiliari sono spesso spinti a scambiare i primi avanzamenti per certezze. Un calcolo disciplinato mostra quali ipotesi sono definite, quali restano politiche e quali dipendono dal mercato.
Capital and affordability must meet
Nel progetto accanto alla stazione c’è anche un’altra persona da considerare: il futuro inquilino. Nel 2024 il CBS ha rilevato che chi entrava per la prima volta in un’abitazione privata in affitto destinava alla casa una quota mediana del 35,1% del reddito disponibile. La percentuale era del 26,3% per chi acquistava casa e del 27,0% per chi prendeva un’abitazione in affitto da un’associazione edilizia.
La risposta non può essere semplicemente un aumento dei canoni. L’edilizia in affitto deve offrire rendimenti sufficienti a richiamare gli investimenti e restare sostenibile per i bilanci familiari. È questo il difficile punto di equilibrio della questione abitativa olandese.
Per i piccoli proprietari privati, la gestione fiscale aggiunge un ulteriore livello di disciplina. Quando l’immobile rientra nel Box 3, il regime basato sul rendimento effettivo può richiedere la ricostruzione dei canoni, del debito e delle variazioni annuali di valore. La struttura proprietaria e la qualità della documentazione incidono sul risultato dopo le imposte, non soltanto sul rendimento lordo indicato in copertina.
Lo sviluppatore accanto alla stazione potrebbe alla fine costruire. Il momento decisivo arriverà probabilmente senza clamore, in una riunione in cui ipotesi sui canoni, prezzi di costruzione, scadenze normative e condizioni di finanziamento troveranno finalmente un punto d’incontro.
L’ambizione abitativa dei Paesi Bassi si concretizzerà attraverso migliaia di riunioni come questa. Il Paese ha piani, permessi e domanda. Ciò che ancora gli serve è un calcolo stabile, accettabile per il capitale responsabile e sostenibile per gli inquilini comuni.
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I dati, le fonti e l’analisi alla base di questo articolo sono stati elaborati da Paolo Maria Pavan. L’AI non è stata usata per individuare le fonti, costruire la base fattuale o formulare il giudizio analitico qui contenuto. L’AI è stata usata solo come supporto alla redazione. Il testo italiano definitivo è stato rivisto, modificato e approvato personalmente da Paolo Maria Pavan prima della pubblicazione.
Riferimenti
- De Nederlandsche Bank - Private rental new-build finance gap
- Rijksoverheid - Housing delivery forecast and project pipeline
- CBS - Permits and construction-sector execution
- CBS - New-build buyer demand and development exit risk
- Rijksoverheid - Rent regulation and policy adjustment
- Rijksoverheid - National housing programming and faster procedures
- Belastingdienst - Private landlord tax pressure and evidence burden
- CBS - Tenant affordability and the need for private rental supply
