Un fondatore acquista un appartamento in Belgio e si finanzia garantendo un portafoglio d’investimenti. L’appartamento non è gravato da ipoteca. Anni dopo, la dichiarazione dei redditi olandese pone una domanda apparentemente semplice: nel calcolo dello sgravio per evitare la doppia imposizione, quel debito deve essere ancora considerato collegato all’immobile?
Il Belastingdienst ha affrontato la questione il 20 luglio 2026 nella posizione del gruppo di esperti KG:041:2026:6. Un debito può essere collegato a un immobile belga quando il denaro preso a prestito ne ha finanziato l’acquisto, il miglioramento o il rifinanziamento. L’elemento decisivo è l’impiego economico del finanziamento, non il bene che il finanziatore ha accettato in garanzia.
Questa distinzione va oltre una singola posizione tecnica in materia fiscale. La proprietà dell’immobile, il finanziamento e le garanzie spesso procedono insieme, ma sono elementi diversi. Un’ipoteca indica ciò che tutela il finanziatore. Non indica necessariamente per che cosa sia stato utilizzato il prestito.
Security and purpose answer different questions
Le banche privilegiano spesso garanzie liquide. Il titolare-gestore può dunque vincolare un portafoglio di investimenti anziché iscrivere ipoteca su una seconda casa in Belgio. Un finanziamento familiare può non avere alcuna garanzia registrata. E un rifinanziamento può sostituire il prestito originario destinato all’acquisto con una linea di credito privata più ampia.
La posizione del Belastingdienst riporta l’attenzione sulla sostanza economica. Se il denaro preso a prestito è servito per l’immobile, per lavori di miglioramento rilevanti o per rimborsare un precedente finanziamento immobiliare, la tracciabilità dei flussi conta più dell’etichetta apposta al pacchetto di garanzie.
È qui che una struttura apparentemente lineare può indebolirsi nella pratica. La banca versa il prestito su un ordinario conto privato. L’acquirente bonifica il denaro al notaio belga, paga un’impresa da un altro conto e, tre anni più tardi, rifinanzia una parte del saldo. Ogni movimento può avere una sua logica nel momento in cui avviene. Dopo alcuni anni, tuttavia, il nesso può diventare difficile da ricostruire.
Una documentazione ordinata deve consentire a un terzo di seguire la sequenza senza supposizioni. Contratto di compravendita, prospetto di perfezionamento, contratto di finanziamento, estratti conto e atti di rifinanziamento dovrebbero comporre un quadro coerente. Se il finanziamento ha riguardato una ristrutturazione, anche fatture e pagamenti devono trovare posto nella medesima ricostruzione.
One property, two Dutch calculations
In base alla convenzione tra Paesi Bassi e Belgio attualmente in vigore, il Belgio può tassare gli immobili situati sul proprio territorio. I Paesi Bassi riconoscono quindi uno sgravio secondo le proprie disposizioni contro la doppia imposizione. Ai fini del box 3, la posizione estera è calcolata su base netta, includendo l’immobile insieme ai debiti a esso collegati.
Il calcolo dello sgravio per la posizione estera si affianca al calcolo complessivo dei debiti rilevanti nel box 3 del contribuente. I due esercizi sono connessi, ma hanno finalità differenti. Il primo definisce il perimetro generale del box 3; il secondo attribuisce economicamente il debito all’immobile belga ai fini dello sgravio olandese contro la doppia imposizione.
Nel 2026, seconde case all’estero e altri immobili rientrano nella categoria degli investimenti e degli altri beni. Il rendimento figurativo di questa categoria è pari al 6,00%. Per i debiti, la percentuale provvisoria è del 2,70%. L’aliquota del box 3 è del 36%, mentre la franchigia patrimoniale ammonta a 59.357 € per persona.
Queste percentuali possono far pensare a un mero calcolo aritmetico. Non è così: prima viene la qualificazione. Un prestito al consumo, un finanziamento per investimenti di portafoglio e un mutuo destinato all’acquisto di un immobile non finiscono nella stessa categoria solo perché erogati dalla medesima banca. La destinazione delle somme resta il punto decisivo.
The annual property story is getting wider
L’attuale disciplina del box 3 aggiunge un ulteriore elemento di complessità. Se il rendimento effettivo è inferiore a quello figurativo, il metodo fondato sul rendimento effettivo può produrre un imponibile più basso. Il confronto riguarda però l’intero portafoglio del contribuente nel box 3, non il solo immobile belga.
Per gli immobili, il rendimento effettivo può comprendere i canoni di locazione e le variazioni annuali di valore. Possono rilevare anche gli interessi sui debiti del box 3. Il governo ha indicato il 1° gennaio 2028 quale data-obiettivo per un nuovo sistema basato sul rendimento effettivo, fermo restando l’esito dell’iter legislativo.
La documentazione del proprietario può quindi dover svolgere una doppia funzione. Da un lato, deve provare il legame tra debito e immobile per ottenere lo sgravio relativo alla posizione estera. Dall’altro, può servire a documentare valori annuali, redditi e oneri finanziari nel più ampio calcolo del box 3.
Torniamo al fondatore che ha ottenuto un prestito garantito dal portafoglio. La prova del pagamento iniziale dell’acquisto può dimostrare perché il debito sia collegato all’appartamento belga. Non basta però a ricostruire i successivi canoni di locazione, i valori di fine anno, il pagamento degli interessi o le operazioni di rifinanziamento. Una buona documentazione dell’acquisto può dunque rivelarsi insufficiente come documentazione annuale.
La verifica del finanziamento dovrebbe seguire l’intero ciclo di vita dell’immobile e non arrestarsi al rogito notarile. Acquisto, lavori di miglioramento, rifinanziamenti, rimborsi e modifiche delle garanzie fanno tutti parte della stessa cronologia. Se una sola linea di credito ha finanziato più finalità, la ripartizione deve restare chiara prima della scadenza della dichiarazione dei redditi.
The calm discipline behind cross-border ownership
La posizione riguarda una persona fisica che detiene un immobile belga nel box 3. Gli immobili posseduti attraverso una BV, quelli inseriti in un’attività d’impresa e la fiscalità interna belga pongono questioni distinte, tanto sotto il profilo della qualificazione quanto su quello dell’imposizione.
Per il proprietario privato, la lezione di governance è semplice: immobile, debito e garanzie devono restare collegati, ma essere leggibili separatamente. La titolarità dimostra l’esistenza del bene. Il contratto di finanziamento spiega l’obbligazione. Gli estratti conto mostrano dove sono finite le somme. I documenti relativi alle garanzie chiariscono la tutela del finanziatore.
La separazione è particolarmente importante per gli imprenditori. Il finanziamento privato spesso convive con conti societari, portafogli di investimento, accordi familiari e rapporti con più banche. I numeri possono tornare, mentre la ragione di ogni singolo movimento si perde gradualmente nella memoria.
Un immobile belga senza ipoteca può quindi avere un debito a esso collegato ai fini dello sgravio olandese contro la doppia imposizione. Anche un finanziamento garantito da un portafoglio può essere del tutto lineare. La criticità emerge quando, a distanza di tempo, nessuno sa più spiegare quale denaro abbia finanziato quale bene.
Il Belastingdienst ha chiarito il criterio fiscale. Al proprietario resta il compito meno visibile: conservare una ricostruzione finanziaria affidabile. Negli investimenti immobiliari transfrontalieri, è questa ricostruzione a tenere insieme, in modo coerente, tutti i dati.
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I dati, le fonti e l’analisi alla base di questo articolo sono stati elaborati da Paolo Maria Pavan. L’AI non è stata usata per individuare le fonti, costruire la base fattuale o formulare il giudizio analitico qui contenuto. L’AI è stata usata solo come supporto alla redazione. Il testo italiano definitivo è stato rivisto, modificato e approvato personalmente da Paolo Maria Pavan prima della pubblicazione.
Riferimenti
- KG:041:2026:6 Verdrag NL – BEL, voorkomingsartikel, onroerende goederen en (hypotheek)schulden | Kennisgroepen Belastingdienst
- Wettenbank - Current treaty allocation for Belgian real estate
- Wettenbank - Statutory calculation of foreign box 3 benefit and connected debts
- Belastingdienst - Box 3 treatment in 2026 for foreign second homes and property debt
- Belastingdienst - Actual-return regime and property valuation changes
- Belastingdienst - Financing terms can affect box 3 debt valuation
- Wettenbank - New Netherlands-Belgium treaty is not yet operative
- Wettenbank
