Dal 2027 si amplia l’accesso alla Huurcommissie, ma il Libro 7 del Burgerlijk Wetboek e le precedenti pronunce sulle clausole abusive determinano già l’esito del fascicolo.
Un piccolo locatore sta preparando il prossimo aumento annuale del canone quando riceve un’e-mail dall’inquilino: c’è un’infiltrazione sopra la finestra della camera da letto. L’impresa è intervenuta settimane prima. La fattura contiene poche informazioni. I messaggi sono sparsi su due telefoni. Nessuno ha documentato se la riparazione abbia davvero risolto il problema.
Accanto a quell’e-mail c’è la bozza della comunicazione di aumento. Indica una percentuale ricavata dalla clausola contrattuale, una data di decorrenza e poco altro.
Dal 1° gennaio 2027, un fascicolo così comune potrà arrivare più facilmente davanti alla Huurcommissie. Il 29 settembre 2026 la Eerste Kamer ha approvato la Wet toekomstbestendige Huurcommissie. Il governo ha annunciato che la legge entrerà in vigore all’iniziodell’anno successivo.
Da quel momento, anche gli inquilini del settore sociale potranno contestare davanti alla Huurcommissie una clausola contrattuale di aumento del canone. Gli inquilini del segmento medio e del settore liberalizzato dispongono già di questa possibilità. Per chi vive nel segmento medio diventa inoltre più chiaro il percorso per opporsi a un aumento annuale quando la Huurcommissie, prima della sua decorrenza, abbia già accertato gravi difetti dell’immobile. Anche la comunicazione scritta dei difetti, precedente all’avvio del relativo procedimento davanti alla Huurcommissie, entra nella stessa sequenza temporale.
È una novità importante. Ma non esaurisce il quadro giuridico. Limitarsi a ripetere il comunicato stampa significa fermarsi un livello troppo presto.
La clausola è già disciplinata dalla legge
Il meccanismo di aumento è regolato dal Libro 7 del Burgerlijk Wetboek. L’articolo 7:248 BW è il fulcro delle clausole contrattuali di aumento del canone. Finché una clausola del genere è in vigore e disciplina l’aumento, non si applica il procedimento basato sulla proposta legale previsto dagli articoli 7:252 e 7:253 BW.
Se la clausola manca, oppure ha cessato di produrre effetti, il percorso legale torna disponibile dopo il periodo di attesa previsto dal Codice. L’articolo 7:248 collega inoltre gli aumenti eccedenti ai massimali stabiliti in base alla Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Il quarto comma concede all’inquilino quattro mesi dalla data di decorrenza dell’aumento per chiedere alla Huurcommissie di pronunciarsi su un aumento fondato sulla clausola, nei casi ammessi dal Codice.
La classificazione del segmento non è un dettaglio redazionale. L’articolo 7:247 BW e il quadro introdotto dalla Wet betaalbare huur continuano a determinare se l’abitazione appartenga al settore regolamentato, al segmento medio o al settore liberalizzato. Da questa qualificazione dipendono sia il massimale applicabile sia il percorso disponibile davanti alla Huurcommissie.
Un locatore che ricordi soltanto la percentuale dell’anno precedente, senza sapere quale percorso del Libro 7 e quale massimale della Uitvoeringswet si applichino all’immobile, è già in ritardo rispetto al proprio fascicolo.
Le pronunce precedenti hanno già messo alla prova la clausola
L’ampliamento previsto per il 2027 arriva dopo un esame giudiziario approfondito delle huurprijswijzigingsbedingen, le clausole di modifica del canone. Il 29 novembre 2024 la Hoge Raad ha risposto ad alcune questioni pregiudiziali nella sentenza ECLI:NL:HR:2024:1780.
Ai fini del controllo sulle clausole abusive ai sensi della direttiva 93/13, la Corte ha trattato la clausola di indicizzazione basata sul CPI e la distinta clausola di maggiorazione come due pattuizioni autonome. Una maggiorazione annuale massima del tre per cento oltre il CPI non è stata considerata abusiva in quanto tale. Le circostanze concrete esistenti al momento della stipula possono comunque condurre a un esito diverso.
Per i proprietari, la lezione pratica è netta. Il testo contrattuale non è un allegato decorativo. Indicizzazione e maggiorazione svolgono funzioni giuridiche differenti e possono essere esaminate separatamente.
I giudici di merito hanno già mostrato cosa accade quando una maggiorazione non supera tale controllo. Nella causa ECLI:NL:RBROT:2024:7990, la Rechtbank Rotterdam ha disapplicato una clausola abusiva che prevedeva l’aumento in base al CPI più cinque punti percentuali. Se la clausola cade, vengono meno anche gli aumenti fondati su di essa. Il canone iniziale può tornare a essere il riferimento rilevante.
Se sono state versate somme sulla base di una maggiorazione abusiva, la restituzione ai sensi dell’articolo 6:203 BW costituisce la conseguenza civilistica contemplata anche dal successivo quadro delineato dalla Hoge Raad. Il nuovo accesso alla Huurcommissie nel 2027, quindi, non crea il rischio legato alle clausole: moltiplica le sedi in cui una clausola fragile e una documentazione insufficiente possono diventare costose.
I difetti entrano nella stessa sequenza
Il nuovo percorso relativo ai difetti rende ancora più importante la tempistica. Il problema manutentivo, la sua comunicazione scritta, l’accertamento della Huurcommissie e l’aumento proposto compongono un’unica sequenza. Una telefonata può tutelare il rapporto. Un riscontro scritto e datato tutela il fascicolo giuridico.
Non basta usare formule rassicuranti sulla buona gestione. Occorre poter dimostrare, in una catena coerente, la ricezione della segnalazione, l’ispezione, le conclusioni dell’impresa, la chiusura dell’intervento e la comunicazione prevista dall’articolo 7:248 oppure dagli articoli relativi alla proposta legale.
Le spese di servizio incontrano la contabilità
Alla stessa data è prevista l’entrata in vigore del quadro della Wet modernisering servicekosten per i contratti conclusi dal 1° gennaio 2027. La legge individua otto categorie di costi addebitabili e consente alla Huurcommissie di esaminare le singole voci degli acconti. I contratti esistenti potranno essere modificati soltanto con l’accordo delle parti.
Anche questo è un problema che riguarda il Libro 7 e la contabilità: categoria consentita, fattura del fornitore, criterio di ripartizione, acconto, conguaglio annuale e comunicazione all’inquilino. Totali apparentemente ragionevoli, ma basati su una ripartizione che non può essere spiegata, rappresentano già una controversia in attesa di emergere.
Secondo il CBS, nel luglio 2026 i canoni delle abitazioni erano in media superiori del 4,4 per cento rispetto a un anno prima. Per i contratti esistenti l’aumento è stato del 3,8 per cento, mentre il ricambio degli inquilini ha aggiunto 0,6 punti percentuali. Medie più elevate rendono la precisione ancora più preziosa. Non sostituiscono gli articoli 7:248, 7:252 e 7:253, i massimali della Uitvoeringswet o l’orientamento della Hoge Raad sulle clausole abusive.
Torniamo al locatore alle prese con l’infiltrazione e la bozza di aumento. La domanda utile non è se l’inquilino presenterà un reclamo. È se il testo della clausola, il percorso previsto dal Libro 7, la corrispondenza sui difetti, le fatture e la percentuale indicata nella comunicazione descrivano la stessa realtà giuridica.
Se è così, il proprietario può rispondere con calma. Se non lo è, la debolezza commerciale esiste già prima ancora dell’apertura di un fascicolo presso la Huurcommissie.
Nel 2027, le piccole imprese locative più solide non saranno quelle che si sono limitate a sapere che il Senato ha approvato una riforma della Huurcommissie. Saranno quelle in grado di dimostrare quale articolo disciplina l’aumento, quale massimale lo limita, quale precedente orienta la valutazione della clausola e quale percorso documentale può resistere a un controllo.
Se vuoi verificare che la clausola di aumento, il percorso normativo e la documentazione descrivano la stessa realtà giuridica, contattami per un esame mirato.
I dati, le fonti e l’analisi di questo articolo sono stati curati da Paolo Maria Pavan. L’IA non è stata usata per individuare le fonti, costruire la base fattuale o produrre il giudizio analitico. L’IA è stata usata solo come aiuto di redazione. Il testo italiano finale è stato rivisto, corretto e approvato personalmente da Paolo Maria Pavan prima della pubblicazione.
Riferimenti
- Eerste Kamer stemt in met wet voor toekomstbestendige Huurcommissie | Rijksoverheid.nl
- Rijksoverheid - Procedural changes and Huurcommissie case capacity
- Rijksoverheid - Service-charge rules beginning on the same date
- Rijksoverheid - Mid-rent regulation remains under adjustment
- CBS - Rent increases and tenant cash pressure in 2026
- CBS - Private rental supply and the small-landlord base
- Rijksoverheid - Huurcommissie workload, financing and digital case handling
